怎样认定是定金合同关系还是租赁合同关系

案情
2010年5月，甲公司为出资钢铁项目，拟租借乙公司的工业厂房，因为两边商定租借事宜时该工业厂房没有建成，两边约好待厂房建成且具有运用条件后再签定正式租借合同，甲公司向乙公司付出定金10万元，乙公司亦出具相应收据(现收到甲公司定金10万元)及书面许诺(内容包括：①租借期限，②租房的方位、面积、租金、水电费，③签定租借合同日期及到期不签定租借合同的相关职责，④收到保证金10万元)。 2014年2月，甲公司以乙公司迟迟未建成厂房导致其出资项目失败为由起诉至B区法院，恳求法院免除两边之间的预定合同，并判令乙公司双倍返还定金20万元。
不合
本案的诉讼标的是定金合同联系仍是租借合同联系
诉讼标的是指民事权利责任联系，是民事诉讼的根底和中心，关于处理好民事案件至关重要。针对本案的诉讼标的有两种不同的定见：一是本案的诉讼标的是定金合同联系，理由：定金合同系实践性合同，本案中甲公司交付了定金10万元，则定金合同建立并收效;二是本案的诉讼标的是租借合同联系，理由：尽管本案两边当事人并未签定租借合同，可是两边预定合同即许诺书的内容现已具有了租借合同(本约)的首要条款，应该确以为租借合同，而定金合同是附归于租借合同的从合同，所以本案的诉讼标的系主合同租借合同联系。
剖析
跟着现代生意的日益复杂化，合同的缔结进程是纷繁复杂的。生意两边在生意进程中常常会遇到一些法律上或事实上的妨碍，而书面约好在妨碍消除后再签定正式的合同本约。这种约好即为预定，即约好将来签定必定契约的契约。
在理论方面，关于预定的性质，我国学者常常学习英美法的经历，对预定进行分类，如以预定内容确实定性为规范将其分为“未包括首要条款的预定”和“包括首要条款的预定”。[①]关于“未包括首要条款的预定”而言，两边当事人仅仅进入开始商量阶段，关于本约的详细条款未有详细的约好，而是留下进一步商量。达到此种预定的两边当事人，仅负有诚信商量的责任，而未负有将来必定要达到合同的责任，即便最终一方不实行缔约责任，另一方也不能建议实践实行和要求实行利益的损害赔偿。而在“包括首要条款的预定”中，两边当事人关于未来预达到的本约的首要条款现已构成一致定见，此刻两边当事人对未来达到本约具有合同等待，经过合同的解说、弥补等准则，两边能够达到一个独立完好的合同。
在法律根据方面，最高人民法院2012年6月5日发布的《关于审理生意合同纠纷案件适用法律问题的解说》(法释【2012】8号，简称《生意合同司法解说》)第2条规矩：“当事人签定认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预定合同，约好在将来必定期限内缔结生意合同，一方不实行缔结生意合同的责任，对方恳求其承当预定合同违约职责或许要求免除预定合同并建议损害赔偿的，人民法院应予支撑”。从中能够看出，最高人民法院现已清晰了预定的合同性质。
结合本案进一步剖析，已然预定也是合同，就必须满意合同建立的要件。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解说(二)》(以下简称《合同法解说(二)》第1条第1款的规矩“人民法院能够确认当事人称号或许名字、标的和数量的，一般应当确认合同建立”。本案中，甲公司与乙公司一起签定的许诺书已然具有了租借合同的首要条款即合同的当事人，标的(租借房子的面积、方位)和数量即租金。可见，此许诺书现已具有了租借合同建立的首要条款和一些非首要条款。所以，此刻的许诺书应经转化为两边意欲达到的租借合同(本约)。
一起，《合同法解说(二)》第1条第2款清晰规矩：“对合同短缺的前款规矩以外的内容，当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规矩予以确认”。从合同内容确实定性上看，一旦当事人缔结的预定中己经包括了本约的建立要素时，不只能够补全预定合同的内容，根据《合同法解说(二)》第l条第2款的规矩，好像也能够补全本约自身。笔者以为，在这种情况下，考虑到预定作为合同缔结类型的破例而非常态，一起根据民法传统中“尽量使合同有用”的准则，合同解说时应尽或许赋予当事人意思表明以最大极限的法律效力，就所存在的究竟是预定仍是本约存在疑间时，更应确以为本约，必要时乃至能够是附条件的本约。正是在这个意义上，《法国民法典》第1589条规矩了在两边当事人对标的物与价金已彼此赞同时生意预定即等于生意的判定规矩。理论上解说为，假如缔结的预定和它所寻求的本约在意思表明的底子内容上并无二致，明显也就没有确认一个独立于本约的预定的或许和实益了。
综上所述，笔者赞同第二种定见，即两边达到的预定即许诺书已转化为本约，本案的诉讼标的是租借合同联系。其实，在内容相对确认(尤其是足以客观推导出本约内容)的情况下，实践中很多存在的名为预定的文本，都有确以为本约的或许。