开发项目既有出租又有销售,如何进行土地增值税清算

网友发问：
房地产开发企业开发的项目在竣工后，除出售外，还有部分房产租借。租借的部分房产，几年后再进行出售。两次出售行为，怎么进行土地增值税清算?
律师回答：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)第二条土地增值税的清算条件第一款规则，契合下列景象之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目悉数竣工、完结出售的;
2.全体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地运用权的。
第二款规则，契合下列景象之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的;
2.获得出售(预售)许可证满三年仍未出售结束的;
3.纳税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规则的其他状况。
第三条第二款规则，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用途时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的本钱和费用。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1998]48号)第七条规则，新建房是指建成后未运用的房产。但凡已运用一守时间或到达必定磨损程度的房产均属旧房。运用时间和磨损程度规范可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和当地税务局具体规则。
参照《海南省当地税务局关于土地增值税有关问题的告诉》(琼地税发[2009]104号)规则，二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超越一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税方针。
依据上诉规则，房地产开发企业开发的项目到达土地增值税清算条件的，就应进行土地增值税清算。将租借几年后的房产再出售，归于出售旧房，应按出售旧房的规则计缴土地增值税。不存在两次兼并核算交纳土地增值税景象。