土地征用相关问题总结

1.相关国家征地准则简介
土地征用系国家为公共意图(兴办公益工作，服务于公共利益等)，依据法定程序，强制性地获得私家土地，并给予补偿的行为，是公共权利对私家工业权的一种割让行为。世界上大数的国家都拟定了与土地征用相关的方针法规，下面简略介绍一下日本、加拿大和韩国的征地准则，以供我国征地准则改革学习。
日本《土地征用法》规则，重要的共用工作都可运用土地征用准则，征用的意图严峻依照公共利益准则进行。该法以罗列式规则了答应征用或运用土地的35种公益工作项目，包含国家社会生活、出产和科学研究的底子公共利益。法令规则要对征地行为进行补偿，补偿资金来源于租税和这些公共工作利用费所构成的公共工业。其补偿的内容首要有五种：①征用丢失补偿;②通损补偿;③少量残存者补偿;④离任者补偿;⑤工作丢失补偿。其间征用丢失补偿指对土地一切者的丢失补偿，是按征地批按时的商场价格来核算的。日本土地征用业务的胶葛，由土地征用委员会来判定。土地征用委员会是当地政府的专门行政组织之一，担任对当地土地征用和运用进行判定，土地征用委员会对当地政府首长担任，并独立行使职权。
依据联邦及安大略省征地法规则，土地征用是国家为了公共利益向私家回收土地的一种强制权利。征地的意图有必要为公共利益服务，征地规模是严峻的，首要用于大众服务的交通、动力、水利、环境维护，市政建造及文物遗址维护、校园、医院、社会福利等。征地的补偿按商场准则，先是征用两边就补偿价格进行谈判，假如不能处理，则在获得土地前的一守时期内，征地组织有必要为被征者供给“法令出价”(statutoryoffer)服务。法令出价是依据征地法，不动产一切者以其权利要求得到更多补偿时有权保存的一种“没有成见”的补偿出价。一起，法令出价需求征地组织对征用工业权益进行正式评价。一些法令补偿出价树立在被征不动产的公正市价根底之上，有的还要加上有害影响(injuriousaffection)。补偿的规模包含几个方面①被征用部分的补偿，有必要依据土地的最高和最佳用处，依据其时的商场价格补偿。②有害或不良影响补偿。首要针对被征用地块剩下的非征地，因建造或公共工刁难剩下部分构成的危害，或许还包含对个人或运营丢失及其他相关丢失的补偿。③搅扰丢失补偿，被征地一切者或承租人因为不动产悉数或底子征用，因紊乱而构成的本钱或开支补偿。④从头安顿的困难补偿。征用者与土地一切者在征用进程和相关的补偿进程中，呈现的对立一般由补偿委员会判决。假如对补偿委员会的判决不服，可经过法院判定。
韩国土地征用称为“土地收用”。首要依据《土地收用法》及《有关公共用地获得及丢失补偿的特例法》(简称特例法)进行。土地收用的意图是，政府因开展公益建造工作、施行国家经济方针、国家国防安全的需求运用土地。征收补偿的意图，在于调整工业确保与共用征收间的联系，使被征收人完结其征用前的工业状况。补偿内容包含：①地价补偿。韩国土地收用时，其地价补偿规范，自1990年3月1日“土地公概念法案”收效后，一致以公示地价为征收补偿规范。②残地步的补偿。能够分为两种a.残地步价值下降或其它丢失的补偿;b.因残地步需修筑道路、水沟、墙栅等设备或其它工程时，应予以补偿。③搬迁费用补偿。韩国土地收用法规则，为公共需求而收用或运用土地，如土地有附着物，而又不是进行公益工作所必需的，则令其搬迁，搬迁所需费用由起业人予以补偿。其它丢失补偿。韩国土地收用法规则，关于被征用人因收用或运用其土地，致使土地一切权人或联系人遭受经营上的丢失时，也应予以补偿;如因建筑物的搬运，致使租借方面有所丢失时，也应予以租金收入削减的补偿。④其它因丈量、查询而发生的丢失、因工作的废止或改动而发生的丢失、或剩余土地以外土地整治费用的丢失，都应由起业人给予恰当的弥补。依据《土地收用法》相关规则，项目人为了征得或许撤销该土地的运用权，应该按总统令，与土地一切人和联系人进行洽谈。达不成协议或许不能洽谈时，项目人应该在项目获准布告发布之日起的一年内，向管辖地的土地征用委员会提出征用判定的请求。对达不成协议提出判定的请求，由土地征用委员会受理，并依据法令规则程序进行审理和判定。
从以上剖析咱们能够看出，土地征用准则在各国均已比较完善，土地征用的一般做法是：榜首，征地的意图只能是满意公共利益需求;第二，征用补偿一般以市价核算;第三，有严峻的判定申述程序。
2.我国征地准则相关规则及存在问题
(1)征地规模过宽，征地权利乱用
宪法第10条规则，“国家为了公共利益的需求，能够依照法令规则对土地施行征用”。1998年修订的土地管理法也规则，“国家为了公共利益的需求，能够依法对团体一切的土地施行征用”(土地管理法第2条第4款)。可是，在实践操作中，“公共利益”这一范畴被扩展化了。
我国1986年土地管理法中就规则“国家进行经济、文明、国防建造以及兴办社会公共工作，需求征用团体一切的土地或许运用国有土地的，依照本章规则处理”(第21条)。新土地管理法第43条规则，“任何单位和个人进行建造，需求运用土地的，有必要依法请求运用国有土地。……依法请求运用的国有土地包含国家一切的土地和国家征用的原归于农人团体一切的土地”。不难看出，国家建造征用土地也成了为社会公共利益而征用土地，即“公共利益”与“国家建造”划了等号。这就人为地扩展了征地的规模，扩展到一切的经济建造范畴，既包含公益性的，也包含商业性的，土地征用权已被“乱用”。
笔者以为，团体土地转为城市建造用地途径的单一性是导致征地规模扩展的直接原因。
我国征地有两种类型。一是，土地利用总体规划确认的设市城市建造用地规模内的征地;二是，土地利用总体规划确认的城市建造用地规模外的动力、交通、水利、军事设备等建造项目用地的征用。关于榜首种类型来说，《土地管理法》第四十三条规则“任何单位和个人进行建造，需求运用土地的，有必要依法请求运用国有土地”，“国有土地包含国家一切的土地和国家征用的原归于农人团体一切的土地”。而我国《土地管理法》第8条规则“城市市区的土地归于国家一切”。因而，土地利用总体规划确认的设市城市建造用地规模内建造需占用乡村团体一切土地的，只能经过征用来完结。但依据征地的公共利益准则，城市区内的土地，如建筑别墅、房地产、商业、娱乐场所等，是以盈利为意图的，属获益排他性的项目用地，不适合运用征用土当地法获得土地，但没有法定其团体土地转为途径，只要经过征地获得，不可避免地构成征地规模“扩展”。第二种类型的用地，《土地管理法》第八条规则“乡村和城市市郊的土地，除由法令规则归于国家一切的以外，归于农人团体一切”。因而在建造占用团体土地时，不改动土地一切权性质只获得运用权就能完结土地利用性质的改动且不与法规相对立，但我国仍是依托征用来获得土地，这也在必定程序上扩展了征地规模。
(2)征地补偿规范不合理
依据《土地管理法》第四十七条规则“征用犁地的补偿费用包含土地补偿费、安顿补助费以及地上附着物和青苗的补偿费”。且各种费用的核算规范是以被征用地的前三年均匀产量的倍数来核算的。
笔者以为以被征地前三年均匀产量的倍数来确认补偿规范，不能反映土地的商场价值，并且不科学、不全面。其不科学性表现在以下几个方面：
①没考虑农业科技的开展，农资商场的发育，同一栽培方法之间产量趋同。跟着农业科技的开展，现阶段首要栽培方法之间在产量上差异不大，已表现不出土地质量与区位的差异，既使有差异，差异也正变得越来越小。以产量为补偿规范，不能表现区位差异。②没有考虑到征地后，土地用处改动构成地价上涨的要素。农地一经征用，用处改动会导致地价飙升。依据“涨价归公理论”，上涨部分应归国家一切。笔者不敢苟同，以城市土地运用权为例，在土地运用权搬运时要交纳土地增值税，其理论根底是城市土地的增值和城市土地归国家一切。但这也仅仅把增值的一部分拿走，并非悉数。对征用的土地来说，征用前团体具有的土地一切权应高于城市土地运用者的方位，关于由征地引起的地价上涨，也应有一部分归团体，全由国家拿走是不公正的，是对团体土地一切权的轻视。③没有考虑土地承载特性。出产和承载功用是土地的两大底子功用特性，可是当时的这种征地补偿方法，只留意到了土地的出产特性没疏忽了其承载特性。在土地承载功用没有表现的时期和区域，疏忽这种功用的影响或许不大，新时期土地利用特色决议了不该疏忽土地的这种特性，再不考虑土地承载功用就不能客观反映当时开展的需求。④没考虑经济开展水平差异所导致的区域地价差异。一个区域的根底地价从底子上是由区域经济条件决议的，任何土地交易价格的构成均遭到区域经济条件的限制。因为产量的一致性趋势，各地类的产量，特别是犁地的产量与区域的经济条件没有显着的相关性，以此为根底测算的征地补偿规范就无法反映区域地价差异，然后征地补偿规范与实践存在的团体土地交易商场价格发生不同，并且越是在经济发达区域这种不同越是显着，导致的征地问题就越严峻。
各国和区域的征地补偿规模一般包含残地步危害、通损补偿、搅扰丢失补偿等。我国的征地补偿规模是不全面的，如：新的承揽法延长了承揽的年限，而土地征用或许会使犁地承揽活动被逼间断。而在征地补偿中，仅仅对被征地上的作物做了补偿，尚没有完结的承揽权没有得到补偿。这是对承揽权的侵略，也是征地补偿不全面的具体表现。
(3)征地诉讼程序中短少征地判定程序
日本设有征地委员会、香港建立土地审判决、法国建立征用裁判所等处于土地征用者和土地一切者之外的第三方组织担任处理、判定两边的争议，以确保土地征用的合法性及公正性。一起，日本在对申述判定不满时还能够提出诉讼，由司法介入来处理问题，其间对补偿不满的还规则只能经过诉讼处理。因我国没有相对独立的土地征用法令，征地程序的相关规则也仅仅散见于《土地管理法》和《土地管理法施行法令中》。仅仅在《土地管理法施行法令》第25条规则“对补偿规范有争议的，由县级以上当地人民政府和谐;和谐不成的，由同意征用土地的人民政府判定”。因为征用土地的批阅权在省级以上人民政府，依照这一规则，许多征地胶葛均需由省级人民政府或国务院来判定，因而客观上构成了许多农人越级上访和社会不稳定要素。再则来说，由批阅组织来裁定，就有“既是裁判员，又是运动员”的状况，晦气于判定的公正和公正。
3.征地问题处理对策想象
(1)界定严峻的“公共利益”规模，添加供地途径
什么是征地中的“公共利益”呢?弄清楚什么是“公共利益”，先弄清楚什么叫公共产品。借用西方经学中的“纯公共产品”的概念。美国闻名经济学家萨缪尔森界说公共产品为，“每个人对这些产品的消费都不会导致其他人对该产品消费的削减”。例如，一条贯穿若干省份的公路、铁路、城市公共绿地、广场等便是纯公共产品。由公共产品的概念，咱们能够得出征地中的“公共利益”的概念，便是为了建造寄存公共产品而占用的土地才具有“公共利益”性，国家能够以征用的方法获得。由此可知，征地中的“公共利益”是指上面所说的肯定公共利益。
“征购”、“征用”并重，添加团体土地转为建造用地途径。如不添加团体土地转为城市建造用地的途径，就不能避免征用权的“乱用”。
在乡村团体土地建造用地运用权商场没有树立起来的状况下，土地利用总体规划中设市城市内的土地，依据建造项目是否契合公共利益能够选用“征购”和“征用”两种途径改动乡村团体土地为国家建造用地。“征购”为“国家依据法令规则，采纳强制方法，依照等价有偿的准则，收买乡村团体土地一切权或公民个人、其他社会组织土地运用权的一种方法”。本质上是一种生意联系，是商场行为;而土地征用虽然补偿但不等价，带有行政补偿性质，是国家机关依法进行的一项功能活动，表现了一种行政管理联系。关于公共产品建造占用团体土地的能够选用“征收”方法获得，关于非公共产品占用团体土地的选用“征购”获得。
在征地规模的确认上可学习日本的经历，选用罗列式来罗列“公共利益”用地清单。拟定清单时，一是严峻按“公共产品”的界说来确认。二是，能够参阅国土资源部划拨用地目录。
(2)改动征地补偿准则，施行商场价补偿，扩展增地补偿规模
前面所介绍的国家，在征用土地补偿中底子上都是依据彻底补偿准则进行补偿的。我国征地补偿价格较低和补偿规范拟定不合理，底子原因是征地补偿准则不是选用“彻底补偿准则”，而对错彻底补偿准则。要改动当时的非彻底补偿为彻底补偿准则。因为，首要如今的征地补偿意图，不再是原始积累时期的为了援助工业等城市相关工业开展的廉价行为。其次，跟着国家经济的开展，财务的加强，有才干对征地补偿按商场价格进行补偿。再则，犁地日趋削减，有必要进步征地补偿规范，用经济杠杆调理，避免因征地过于频频而晦气犁地维护。
征地补偿应当依据土地的商场价格进行补偿。至于土地价格系统的挑选，是依据征地前的农地价格系统。假如将土地被征用前的农业用处商场价格作为测算依据，则补偿规范太低，因为没有考虑一切权的让渡和一切权的改动;假如依照被征用后的新用处(建造用地)的商场价格测算，也不尽合理，因为农用土地经过改动用处必将大大增值，这一增值并不是原土地一切者或运用者对土地出资的成果，而是社会进步、城市建造等社会经济要素归纳影响的成果，依据“涨价归公”理论，这部分增值不该该(至少不彻底)归于原土地一切者和运用者。如台湾进行区段征收中查估地价时就要求“有必要考虑区域的开展前途，把远景这个要素恰当融合在现状之中”。
笔者以为，如彻底按原农地用处商场价格或征用后的土地用处价格作为征地补偿规范都是不全面的。但两者相比较，还是以征用后土地价格为规范，在此根底上依据地租理论区分各利益主体应该得到的部分才是合理的。由国家规划及未来用地单位出资导致的土地级差地租Ⅱ应在国家和土地运用单位之间进行切割，想象在对征地未来用处进行评价的根底上，用地单位只付出其间地价的一部分给被征用者，国家以土地增值税的方法获得其应得部分。因为土方位置联系所引起的级差地租Ⅰ，按级差地租理论应归原土地一切者。在清晰所选用的征地价格核算系统后，可学习老练的城市土地评价方法，对被征地进行评价，按土地价格进行补偿。
在补偿规模上，除了上述对征地自身的补偿外，还要从征地补偿的公正、公正和可操作性两方面来考虑。笔者以为还应该包含未完结的承揽权补偿、地上附属物补偿和失地农人的社会确保补偿。
(3)完善征地判定、诉讼程序
鉴于我国征地进程中，判定程序的不齐备。我国应该树立起独立于行政行为之外，答应被征用土地权利人寻求司法救助的判定组织。
依据世界经历，笔者以为，判定和申述应在两个方面。首要，征地项目契合公共利益的判定。虽然世界上大部分国家土地征用中，并没有给被征用者太多对征地行为合法性申述的权利，有的即便给了这种权利，但很少有胜诉的比如。因为我国施行的是最严峻的犁地维护方针，要避免征地权利的乱用，就有必要对征地项目是否契合公共利益进行比世界上其他国家更严峻的检查准则，更应该给被征用者以申述的权利和对申述以公正的判定。其次，应愈加完善现有的关于征地补偿的判定、申述准则。国家应该学习国外的经历，建立一个独立于政府以外的判定组织，如征地委员会等。还应拟定更可操作的相关法令，改动当时《土地管理法》及其法令中太抽象，欠好操作的问题。只要这样才干添加征地行为的透明度，避免征地权利的乱用和征地补偿的公正、公正。