婚前个人贷款婚后共同还贷房屋归谁

[裁判要旨]
夫妻一方婚前签定不动产生意合同，以个人产业付出首付款并在银行借款，婚后用夫妻一起产业还贷，不动产挂号于首付款付出方名下，离婚时两边协议不成的，人民法院应当判定该不动产归产权挂号一方，没有偿还的借款为产权挂号一方的个人债款。两边婚后一起还贷付出的金钱及其相对应产业增值部分，由产权挂号一方对另一方进行补偿。
[案情]
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识，2007年7月挂号成婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王明坤以夫妻感情破裂为由申述至法院，要求与女方离婚，并依法切割产业。经法院审理查明，王明坤在婚前购买了高楼一套，总房款24万余元，其间王明坤婚前付出首付款13万元，其他办理了按揭借款，该房产在婚前办理了房产一切权证书，挂号在王明坤名下。在诉讼过程中，两人一起认可，成婚时该房价值498492元，在一起日子期间一起还贷64386元，王明坤申述时该房价值996984元。
[裁判]
山东省日照市东港区人民法院经审理以为，该高楼系王明坤婚前购买并交纳首付款，且办理了房产证，该高楼应为王明坤的婚前个人产业，一起王明坤应补偿庄佃芝婚后一起还贷部分及其对应的房子增值款。一审法院判定：王明坤补偿庄佃芝婚后一起还贷的一半32193元及其对应的房子增值款64804元。
庄佃芝不服一审判定，向山东省日照市中级人民法院提起上诉，恳求吊销原审该项判定，依法改判由王明坤向庄佃芝补偿一起还贷的一半32193元以及房子增值款249246元。
日照市中级人民法院以为，一审判定契合《婚姻法司法解说三》第十条“夫妻一方婚前签定不动产生意合同，以个人产业付出首付款并在银行借款，婚后用夫妻一起产业还贷，不动产挂号于首付款付出方名下的，离婚时该不动产由两边协议处理。依前款规则不能达成协议的，人民法院能够判定该不动产归产权挂号一方，没有偿还的借款为产权挂号一方的个人债款。两边婚后一起还贷付出的金钱及其相对应产业增值部分，离婚时应依据婚姻法第三十九条第一款规则的准则，由产权挂号一方对另一方进行补偿”的规则，表现了照料女方权益的准则，庄佃芝的上诉理由不能成立，法院不予支撑。
2012年3月13日，二审法院判定：驳回上诉，维持原判。
[分析]
关于房子的一切权问题，因我国法令规则，不动产的获得是以挂号为标志的，因而判定房子是否归于夫妻一起产业，要害应当看房子产权证怎么获得。但因房产证的获得的时刻是不确定的，并受多种买受人以外要素的影响，假如仅仅机械地依照房子产权证书获得的时刻作为区别按揭房子归于婚前个人产业或婚后夫妻一起产业的规范，则或许呈现对一方显失公正的状况。关于一方婚前首付按揭借款所购买的房产，因其在婚前现现已过银行借款的方法向房地产公司付出了悉数购房款，生意房子的合同责任现已实施结束，婚后获得房产的物权仅仅产业权利的天然转化，故离婚切割产业时将按揭房子认定为这一方的个人产业相对比较公正。
关于怎么切割夫妻一起产业一起还贷部分，应当从两个方面考虑：一是从还贷的时刻看，还贷的时刻只需处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是两边用夫妻一起产业还贷，而不用区别还贷的资金来历于哪一方的收入;二是看夫妻之间是否约好实施别离产业制或许对涉案房子的还贷问题是否有特别约好，假如两边关于上述问题进行了特别约好，则切割房产时约好优先，不再适用本解说的规则。因还贷付出的金钱归于夫妻一起产业，一般状况下，能够依照一人一半的准则切割，即离婚时获得房子产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的借款数额的一半，补偿给对方。
关于房产的增值部分可获得多少补偿，可依据房子置办资金的来历及其在悉数房价款中所占的份额来考量其切割准则。一般状况下，房子置办资金的来历有以下三个部分组成：(一)一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的借款部分;(二)两边当事人婚后一起还贷部分;(三)未偿还的借款。
关于第(一)部分，因该部分系不动产的天然增值，并非投资收益，不该作为夫妻一起产业切割;关于第(三)部分，未偿还的借款既已视为是房子一切权人的个人债款，其对应的房产增值亦应系房子一切权人一切，对方无权要求切割其对应的增值部分。关于第(二)部分，由于婚后夫妻任何一方的所得均归于夫妻一起产业，并且夫妻在一起日子，使得另一方现已没有必要或许没有或许置办个人房子，一起，房价继续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实践上现已由于缔成婚姻而错过了最佳的个人购房机遇，因而关于夫妻一起还贷部分，不该简略的视为夫妻一起债务，而由房子一切权人简略地补偿对方一半，还应该补偿对方一起还贷部分对应的房产增值。关于怎么核算一起还贷对应的房产增值，因《婚姻法司法解说三》并没有明确规则，各地法院核算方法不一起，大约有以下三种核算方法：1.应补偿的增值数额=一起还贷部分÷总房款×(房产的现值-总房款)÷2;2.应补偿的增值数额=一起还贷部分÷2×(房产的现值÷总房款);3.应补偿的增值数额=(房产的现值-总房款)÷总房款)×一起还贷部分÷2。笔者以为，在切割夫妻一起还贷部分对应的增值部分时，要考虑《婚姻法司法解说三》第十条规则的主导准则，也便是，既要维护个人婚前产业的权益，也要公正切割婚后一起共有部分产业权益，一起还不能危害债务人银行的利益。所以，在核算时还应归纳考虑：涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的份额、按揭借款数额及其利息数额、当事人以夫妻一起产业还贷累计的数额(含利息)及其占悉数房款和利息的份额、没有偿还的借款及利息的数额。当然，上述三种核算方法并不能包括实践案子中的一切景象，也并非肯定威望精确，法院在判定时归纳考虑平衡男女两边的利益，维护妇女权益，公允判定，才干收到杰出的法令作用和社会作用。
就本案而言，法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解说(三)》第十条的规则，结合房产购买时的价值、当事人挂号成婚及离婚时的增值等状况，判定涉案房子一切权归王明坤一切，并由王明坤补偿庄佃芝一起还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元契合有关法令和司法解说的规则。(作者:张宝华 王林林作者单位：山东省日照市中级人民法院