合作开发房地产转性合同的效力认定及法律后果

最高人民法院于2005年6月18日发布了《关于审理触及国有土地运用权合同纠纷案件适用法令问题的解说》(以下简称《解说》)，不只第一次清晰了协作开发房地产合同的概念及法令特征，并且特别规则了4种典型的名为协作开发、实为其他性质合同的转性合同的景象。关于4种典型的转性合同，因其名为协作开发、实为其他性质，故其效能的判别明显只能从其实在的性质动身，以相应法令规则为根据;一起，根据合同性质及其效能而发作的直接影响“协作”各方利益分配关系的法令结果则必定发作相应的改变。因而，关于协作开发房地产合同的当事人，精确剖析协作开发房地产转性合同的效能及法令结果是十分重要的。
一、协作开发房地产合同的概念和法令特征
1、《解说》第十四条规则：“本解说所称协作开发房地产合同，是指当事人缔结的、以供给出让土地运用权、资金等作为一起出资，同享赢利、共担风险协作开发房地产为根本内容的协议。”从这一规则能够看出，协作开发房地产合同在内容上最根本的法令特征是：一起出资、同享赢利、共担风险。假如合同不具有这一根本的法令特征，即便合同当事人将合同称号定为“协作开发房地产合同”，其实在性质亦必定发作改变，成为名为协作开发、实为其他性质的合同。
2、《解说》第十五条规则：“协作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发运营资质的，应当确定合同有用。”从房地产开发行政管理的有关规则来看，所谓“房地产开发运营资质”应包括两方面的意义：其一，当事人一方有必要是依法建立的，持有工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》的房地产开发企业;其二，该房地产开发企业有必要具有与协作开发项目规划相适应的、由建造行政主管部门核定的房地产开发资质等级。这说明：在协作一方具有房地产开发运营资历的情况下，协作另一方既能够是法人，也能够是具有相应民事权利能力和民事行为能力的自然人。
在上述关于协作开发房地产合同的概念和根本法令特征的基础上，《解说》规则的4种转性合同是：针对供给土地运用权一方不承当运营风险、只收取固定利益的，是名为协作、实为土地运用权转让合同;针对供给资金一方不承当运营风险，只分配固定数量房子、或只收取固定数额钱银、或只运用房子的，别离定性为名为协作开发、实为房子买卖合同、告贷合同、租借合同。
在下面论说四种转性合同的效能确定和法令结果的内容中，笔者将具有房地产开发运营资质的当事人称为房地产开发企业一方，将不具有房地产开发运营资质的当事人称为非房地产开发企业一方。