农村宅基地及房屋是不是可以进行有偿转让

近年来，城市近郊农人要求回收原已出卖的房子引发的乡村房子生意胶葛案件日益增多。乡村宅基地上房子可否有偿转让问题也日益有目共睹，笔者结合广东省政府办公厅发布的《广东省乡镇化开展“十二五”规划》对该问题打开分析，意图是给生意两边供给参阅。
一、司法机关处理乡村宅基地上缔造房子转让问题的几种定见
因为现在相关法令、法规对此问题的规矩不行清晰，在审判实践中，司法机关对乡村房子生意合同效能知道存在差异，然后导致不同的裁判效果。从现在人民法院审理乡村房子生意合同胶葛案件的状况来看，对乡村房子生意合同效能的确定主要有三种定见：
(一)合同有用。理由是依据《中华人民共和国合同法》的规矩，违反法令、行政法规的强制性规矩的合同方为无效。《〈合同法〉解说》进一步规矩，人民法院承认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法令和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对乡村房子生意至今未进行专门立法，我国法令、行政法规对乡村房子生意行为亦未作制止性规矩，因而，乡村房子生意合同有用。
(二)合同无效，但不返还。合同无效的理由是违反了十一届三中全会作出的关于土地承揽经营权流通“不得改动土地团体一切性质、不得改动土地用处、不得危害农人土地承揽权益”的精力。转让房子不返还的理由是出卖方的行为自身能够视为对宅基地运用权的一种抛弃，而法令并不制止这种抛弃行为。别的，《合同法》第58条中规矩：“……不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿……”。其间“不能返还”是指事实上的不能返还，“没有必要返还”是指依据实际状况的需求，而运用扩张解说来了解“没有必要返还”能更好的倡议诚笃信用准则，维护生意安全，保证乡村社会秩序安稳。
(三)合同无效，彼此返还。反悔一方对另一方作出补偿，处理准则是不诚信者不得益。
二、乡村宅基地及房子转让法令法规及司法解说的前史演化
(一)法令法规规矩的前史演化
1、1982年时国务院拟定过《村镇建房用地处理法令》，该法令第四条规矩“制止生意、租借和违法转让建房用地”;第十四条规矩“乡村社员、回乡落户的离休、退休、退职员工和武士，……建房需求宅基地的，应向地点生产队请求……报公社处理委员会同意;的确需求占有犁地、园地的，有必要报经县级人民政府同意。同意后，由同意机关发给宅基地运用证明”。第十五条规矩“因为生意房子而搬运宅基地运用权的，应按第十四条的规矩处理请求、检查、同意手续。”“出卖、租借房子的，不得再请求宅基地”“社员迁居并撤除房子后腾出的宅基地，由生产队回收，一致按排运用”。从上述规矩看，其时的法令制止建房用地的直接生意，并不制止房子的生意，仅仅规矩了房子的生意需求经过有关机关请求、检查、同意。但该法令于1986年被《土地处理法》明令废止。
2、1986年的《土地处理法》第三十八条规矩(1988年未修正)“乡村居民建住所，应当运用原有的宅基地和村内空闲地。运用犁地的，经乡级人民政府审阅后，报县级人民政府同意;运用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府同意。”“出卖、租借住所后再请求宅基地的，不予同意。”
3、1999年第2次批改的《土地处理法》第六十二条“乡村乡民一户只能具有一处宅基地”“乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予以同意”。第六十三条“农人团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造”。
4、国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让处理制止炒卖土地的告诉》中规矩：“乡村的住所不得向城市居民出售。
5、2004年12月24日，国务院《关于深化变革严厉土地处理的决议》着重：“加强乡村宅基地处理，制止乡镇居民在乡村置办宅基地。”
(二)有关司法解说的前史演化
1、1963年最高法院《关于贯彻执行民事方针几个问题的定见》规矩“社员的宅基地，包含有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队团体一切，一概不能租借和生意。但仍归各户长时间运用，长时间不变。宅基地上的附着物如房子、树林、厂棚、猪圈、厕所等永久归社员一切，社员有生意或租借房子的权力。房子出卖今后，宅基地的运用权即随之搬运给新房主，但宅基地的一切权仍归生产队一切。”
2、1984年最高法院《关于贯彻执行民事方针法令若干问题的定见》则以为，村镇公民之间因为生意房子搬运宅基地运用权而发作的胶葛，应依据国务院《村镇建房用地处理法令》中规矩的检查、同意手续处理。
3、1991年全国人大法工委给浙江省人大的回复中称，不宜将乡村房子生意行为按《土地处理法》第四十七条规矩的生意或以其他方法不合法转让土地行为予以处分。
上述法令法规及司法解说仅仅制止乡村的宅基地转让和租借，但没有制止乡村的宅基地上缔造房子的生意和租借，乡民出卖房子的结果是不能再批阅宅基地。2004年国务院《关于深化变革严厉土地处理的决议》，制止乡镇居民置办乡村宅基地和住所。
三、广东省拟敞开转户农人有偿转让乡村承揽地、宅基地
在2013年3月7日广东省政府办公厅发布的《广东省乡镇化开展“十二五”规划》中提出，“推进异地务工人员融入乡镇”，“加速异地务工人员入户乡镇配套准则变革。完善异地务工人员子女教育、住所保证、乡村宅基地和承揽土地处置、城乡社会保险准则联接等方面的详细配套方针，树立转户农人权益保证机制，答应转户农人在自愿基础上经过商场流通方法出让承揽地、房子、合规面积的宅基地并取得产业收益，免除乡村劳动力进城落户的后顾之虑。”该提法的潜在意思是，“答应本钱到乡村去购买乡村承揽地、宅基地”。
该《规划》提出答应转户农人出让承揽地，合规面积的宅基地是一大打破，意味着真实赋予了承揽土地产业权的概念，特别是宅基地和房子的产业权概念。只要这样，农人才能够取得产业性收益。假如操作得好，这将是继家庭联产承揽责任制后，我国土地准则的新一轮变革，具有严重的微观价值。农人有或许不仅是劳动者，还或许是占有股份的股东，而这也将是未来经济真实的增长点。
但从运作层面来看，运作的进程有必要慎重，运作得好发生的含义严重，运作欠好结果将无法想象。关于土地流通生意的规矩，有必要有清晰规矩，出让土地的生意两边有必要约束在一个区域范围内，最合理的计划是约束在县域范围内，不然会加大区域不平衡，短期内农人收益看似提高了，但未来将后患无穷。一起，有必要清晰三个准则：一有必要保证农人权益，二有必要维护犁地，三不能引发投机现象。
当然也有不同的定见指出，《规划》中答应农人出让承揽地违反了我国宪法精力和法令规矩。首要，它违反了十七届三中全会关于土地承揽经营权流通“不得改动土地团体一切性质、不得改动土地用处、不得危害农人土地承揽权益”的精力。乡村土地归团体一切，土地流通的仅仅承揽经营权，不能在流通中改变土地一切权特点，侵略乡村团体利益。一起，乡村土地归于乡村团体，个别农人无权转让农地。变革有必要在法治的前提下进行，假如要推广该规矩，就有必要先修正宪法，然后由全国人大授权国务院施行，一句话便是现在施行依然缺少立法和司法保证。
四、结语
关于宅基地及房子的自在流通，曾经法令方针没有铺开，但民间私下生意现已非常遍及，仅仅从来没有一个合法、标准的生意平台。但现在法令法规制止直接转让承揽地、宅基地，制止乡镇居民购买农人房子，广东省在《乡镇化开展“十二五”规划》首先测验改造土地方针，在现行土地法令法规框架下颇具打破性，具有激烈的立异精力和极大的勇气气魄，其实践效果是值得等待的。