土地增值税清算实例是怎么样的

土地增值税是土地流经过程中，对增值额的部分征收的税。土地增值税是防备房地产职业暴力的一个办法，房地产开发商在开发完之后需求进行土地增值税清算，那么土地增值税清算实例是怎样的?下面由听讼网小编为读者进行回答。
土地增值税清算实例
(一)案子来历
依据土地增值税清算专项作业的安排，我所接纳A房地产公司托付，对A房地产开发有限公司开发的房地产项目土地增值税进行清算。
(二)被清算纳税人及开发项目的基本状况
A房地产公司是有限责任公司(法人独资)，注册资本1000万元。该项目归于商品房开发，占地面积8,352.00平方米，于二00九年三月之前分两次别离获得。项目缔造规划：该项目建筑总面积为19,353.00平方米。可售商品房面积为18,764.44平方米，其间：一般住所17,436.76平方米，非一般住所1,327.68平方米。项目出售状况：该商品房截止清算基准日止，已售商品房(含视同出售的面积)面积为17,334.86平方米，其间：已售一般住所为17,334.86平方米，已售面积占可售面积(含视同出售的面积)份额为92%。
(三)施行清算的办法和手法
我所承受某房地产关托付后，建立了清算小组，到实地进行清算，清算的办法首要选用逆查法和检查法及核对法相结合，仔细核对该纳税人的财务报表、银行对账单、总账、明细账、银行贷款合同及利息结算单、项目施工答应证、规划答应证、预售答应证、工程预算及决算陈述，并依据该公司供给的出售明细表检查2-3个楼盘对不同开发产品的出售面积、出售金额进行核实。
(四)清算中发现的问题和研讨
1、经过审阅“预收账款”明细账，发现该企业供给的出售明细表中关于一般住所和非一般住所的确认规范存在问题。
企业供给的“预收账款”明细账中只要出售金额，没有对应的每套房子的面积，企业供给的出售收入明细表有出售的面积和金额，但没有出售的时刻，清算组人员经过检查出售合同、预售证、房子测绘所丈量数据、现场实地勘查等，审阅并承认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，核对不同开发产品的出售时刻、面积、金额，侧重对出售明细表中一般规范住所的面积和金额进行审阅。
清算组人员依据审阅成果，将企业申报的一般规范住所中不符合规范的调整至非一般规范住所;将地下人防用作地下车库对外出售的部分，添加非住所的可售面积。
3、经过审阅“开发本钱”明细账，发现企业存在以下问题：
(1)列支的土地征用及拆迁补偿费20万元未获得合法有用凭据。
企业称土地征用及拆迁补偿的原始收据均由集团获得，清算组人员以为该项目列支的土地征用及拆迁补偿费企业无法供给相关有用凭据，应调减开发本钱-土地征用及拆迁补偿费20万元。
(2)基础设施费中列支的美化费用15万元未获得合法有用凭据。
(3)开发直接费中列支的事务招待费26万元，清算组人员以为，企业将归于出售费用的事务招待费列入开发本钱中，应调减开发本钱-开发直接费26万元。
三、事例点评剖析
1、从该事例的清算中可以发现，关于房地产收入的审阅，除了要审阅预收账款明细账、来往科目明细表外，还要审阅预售证、房子测绘所丈量数据、出售记载、出售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据是否相共同，并确认各项扣除项目分摊所运用的分配规范。
2、土地是房地产开发中一个重要组成部分，是土地增值税清算准予扣除项目中重要组成内容。获得土地运用权所付出的金额，依据企业获得的方法不同，判别是否获得合法有用凭据，检查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否共同;关于拆迁补偿费是否实践发作，合同、名册、凭据核对不上的不予认可，必要时可要求供给被拆迁户原房产、土地证明。
3、房地产开发企业虚列开发本钱，以虚开或不合规发票列支本钱费用的现象普遍存在，在审阅时，除了要审阅开发本钱明细表外，还需求获取项目概预算材料、决算陈述、工程造价审计材料、工程结算陈述、缔造合同、施工答应、施工费用正式发票、施工费用款付出凭据，比较、剖析有关建筑安装工程费材料与实践开销是否可以彼此印证。
4、关于开发直接费的审阅，首先要合理地区别计入开发直接费与期间费用的边界。关于直接安排、办理项目的人员发作的费用开销，应作为开发直接费扣除。其次要区别费用的性质是否为开发项目发作的费用。按功能区分的现场项目办理人员发作的费用，也不一定悉数都能列支为开发直接费，如事务招待费、培训费，需求依据费用性质以及与项目相关程度断定。
上述便是小编“土地增值税清算实例”问题进行的回答，土地增值税清算是一项很专业的税务活动，房地产开发商需求托付专业的管帐事务所进行清算，以防呈现过错，形成少交多缴税的状况。假如读者需求法令方面的协助，欢迎到听讼网进行法令咨询。