房屋租金的合理避税筹划内容是如何

2002年2月9日国家税务总局《关于个人所得税若干事务问题的批复》[国税函(2002)146号]关于产业租借所得核算个人所得税时税前扣除有关税、费的次第问题，清晰如下：
个人租借产业获得的产业租借收入，在核算交纳个人所得税时，应顺次扣除以下费用：
(1)产业租借过程中交纳的税费;
(2)由交税人担负的该租借产业实践开支的补葺费用;
(3)税法规则的费用扣除规范。
[事例1]
2002年8月5日星期一早上，君洋财政服务中心注册税务师常健在菜市场碰到曾经的老街坊王大爷，“王大爷，传闻你的孙子要成婚了，什么时候办喜事?可别忘了请我吃喜糖哟。“”噢，是常税务师，这么早你也来买菜呀，我有件事正想找你帮忙呢。“
“什么事?您老说话!”
“是这样的，你或许还不知道吧，我家的那3间老房子上月初租给别人了，租期为8个月，便是想收点儿租金为孙子办喜事，现在房子有点漏水，你和修建修理队了解，等合同到期后请你找修理队来帮我修理，好给我那孙子成婚住……”据王大爷介绍，主管当地税务机关根据王大爷的房子租借收入减去应纳的税费，及其他相关费用后，核定月应交税所得额为6000元，每月应纳个人所得税1200元。王大爷于本月7日前向税务机关交纳了榜首个月的个人所得税。
[谋划思路]2002年8月6日下午，君洋财政服务中心注册税务师常健请修理队的技术员通过现场观察与测算，房子修理费至少要9000元，只需一个星期的时刻就可修理好，本月底前可以竣工，不会影响房子租借。
为此，君洋财政服务中心注册税务师常健主张王大爷立刻进行修理，这样可以节省1800元税款为孙子办喜事。并将房子租借期满后修理与现在进行修理交纳个人所得税进行了核算比照和详细介绍。
[谋划剖析1]房子租借期满后修理应纳个人所得税的核算。
我国个人所得税法规则，产业租借所得适用20%的份额税率。主管当地税务机关根据王大爷租借房子收取的房租收入及应交税费的状况，核定王大爷应交税所得额为6000元，每月应纳个人所得税为：
6000元×20%=1200元，即在12个月的房子租借期内，王大爷一共应纳个人所得税为：
1200元×8=14400元。
[谋划剖析2]现在进行房子修理应纳个人所得税的核算。按照个人所得税法和国家税务总局国税发(1994)089号文件规则：“交税人租借产业获得产业租借收入，在核算交税时，除可依法减去规则费用和有关税、费外，还准予扣除可以供给有用、精确凭据，证明由交税人担负的该租借产业实践开支的补葺费用。答应扣除的补葺费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予鄙人一次持续扣除，直至扣完停止。”
[谋划成果]王大爷房子租借的期限还有近12个月的时刻，假如现在开工修理，本月底前房子即可修理好，假定修理费用为9000元，按照上述规则，这样在往后11个月的交税期限内，其修理费用在核算交税时可悉数扣除完，然后节税1800元。详细核算如下：
房子租借期的第2个月至第12个月，每月应交税所得额为：
6000元-800元=5200元
每月应纳个人所得税为：5200元×20%=1040元
在房子租借期的第2个月至第12个月内，累计可扣除房子修理费为：
800元×11=8800元
剩下的房子修理费(9000元-8800元=200元)，则在房子租借期内最终一个月中除，即最终一个月应交税所得额为：
6000元-200元=5800元
应纳个人所得税为：5800元×20%=1160元
王大爷在租借房子12个月的时刻内，实践交纳个人所得税应为：
1040×11 1160=12600元
核算成果表明，假如王大爷在房子租借期满后再修理房子，累计应交纳个人所得税14400元。而现在进行修理，在房子租借期满时累计交纳个人所得税12600元，节税1800元。李税务师特别提示王大爷，在付出修理费时，必定要向修理队讨取合法、有用的房子修理发票，并及时报经主管当地税务机关核实，经税务机关承认后才干扣除。
为了处理学生住宿问题，某房地产开发公司为某市内一所大学新建了一栋学生公寓，以低于市场价格租给学生，每月收取租金两万元。该公司财政人员不清楚这笔租金要不要交税。
《营业税暂行法令》榜首条规则：“在中华人民共和国境内供给本法令的劳务、转让无形资产或出售不动产的单位和个人，为营业税的交税义务人，应当按照本法令交纳营业税。”《营业税税目注解》中还有规则：租借服务是指在约好的时刻内将场所、房子、物品、设备或设备等转让别人运用的事务。可见，该房产开发公司向学生供给以租借房产运用权利为意图的租借服务，是把房产有偿供给给学生作为宿舍的房产租借行为。根据《房产税暂行法令》第三条第三款规则：“房产租借的，以房产租金收入为房产税的计税根据。”第四条规则，按照房产租金收入核算交纳的税率为12%。根据《城建税暂行法令》《征收教育费附加的暂行规则》[国发(1986)50号]和国务院《关于教育费附加征收问题的紧急通知》的有关条款规则：凡交纳产品税、增值税、营业税的单位和个人都是城建税的交税义务人，并要按规则交纳教育费附加。
综上所述，该房产公司获得的学生公寓租金收入应在服务业税目中的租借服务依5%的税率交纳营业税，依12%的税率交纳房产税;依7%的税率和3%的附加率以营业税税额为计税根据交纳城建税和教育费附加。