集体建设用地如何实现市场化
来源：听讼网整理 2018-10-27 23:27
我疆土地办理体系怎样变革?团体建造用地怎么完结商场化?各地有不同的探究，重庆的地票准则是其间一种方法。若做仔细分析，这一准则其实不利于团体建造用地的商场化。
一、公共范畴的问题慎用商场方法
商场对资源装备发挥调理效果，是经过竞赛性价格来反映资源的稀缺性。在需求必定的情况下，资源稀缺程度高，价格就高;反之，则价格低。土地这种资源，关于特定的运用功用，稀缺性是不同的。详细看，土地的不同区位，价格应该有所不同。这儿还有需求差异的要素。需求缺乏，意味着稀缺程度低。从现在把握的信息看，地票买卖不分土地的区位，必定面积的土地，例如1亩，价格是相同的。地票价格就看不出资源的稀缺性。实践上，地票出售，就成了运用土地的“门槛”出售。土地的需求者在地票买卖中付出了这个门槛费用，必定在实践获得地块时考虑这个费用，即他会把这个费用算作总费用的一部分。假如没有这个门槛，他也会在实践的地块买卖中考虑总的费用，核算没有不同。所以，重庆这个做法，实践上把一次买卖分拆成了两次，添加了买卖本钱。
商场发达国家也有土地商场，但那里没有地票准则，不能以为那里就没有商场经济。相反，那里的买卖节省了买卖本钱。
有重庆的朋友讲，在特定的时刻，不同地块的地票价格相同，有利于偏远区域的团体建造用地获得“相等”的收入，表现了社会“公平”。这个理由其实讲不通。咱们当然要讲相等，但相等不能树立在歪曲商场基础上。相等问题，假如是个公共范畴的问题，要经过其他方法处理，例如，经过国民收入的第2次分配来处理。政府有了税收，能够经过搬运付出协助偏远区域的公民。
总归，一码归一码最好。先要让商场充沛发挥效果，发生较高的经济功率。政府有了税收往后，再去处理公共问题。这种方法，实践上触及到了一部分居民对另一部分居民的支撑，就需求其他规矩来分配决议计划，例如，要发挥民主准则的效果，详细说，要讲预算民主，不能少数人私行决议计划。这个时分，就不要商场。不能让商场去处理公共性问题。
二、维护农地有必要变革土地办理体系
团体建造用地资源怎么装备，在中国是个很大的费事，而费事是体系与方针构成的。笔者以为，这个范畴要深化变革。
为什么不敢铺开土地商场?政府忧虑犁地红线保不住，城市区域盲目扩张。现在就维护得好么?这个其实不简略点评。犁地红线根本保住了，这是成果。但从城市单位土地面积的GDP产出看，与其他商场化国家特别是欧洲比较，咱们的功率很低，这说明咱们原本能够做得更好。但是，在现在体系之下，中心政府将土地办理权大幅度下放，例如把用处控制彻底交给当地，成果会怎样样?这样做很有或许愈加不胜。当地很有或许更多地以低地价甚至负地价竞赛引入能够发生税收的工商业项目。
往后怎样办?仍是要走“控放结合”的路。首先是要经过树立农业维护区，进一步强化犁地维护。
现在犁地维护面对的困难依然许多，数其要者，一是中心监管力所不及，关于当地政府违规占地难以事前警示、事中纠正、过后处理。每年上万例土地违法案子，能处理的是少数。二是根本农田被细碎切割，鸿沟不确认，给当地“调地”留下地步，调来调去便成片丢掉根本农田。近几年犁地维护的一个杰出问题，是一些当地以开展“都市农业”、“参观农业”、“生态农业”等名字，对犁地做了边沿性的用处改动，影响农犁地维护和农业开展。不是说这类项目都不好，但确有一部分与农业关系不大。有些项目用地，大田农业变成了园艺农业，成为农业归纳本钱上升的推力;设备农业成了庄园、会所，变相发生了土地用处改动。三是中心部分管控土地的要点不杰出，有些方面管控过死，迫使当地搞小动作隐瞒中心，或逼上梁山得罪中心。处理这些问题靠喊标语或搞几个动作“杀鸡给猴看”不可，有必要深化变革，走出土地办理“放则乱、控则死”的困局，树立一套新的农业用地维护方针体系。
农业维护区应是指国家划定的农业开展的专属区域。能够考虑在全国现有农区规划里划定农业维护区总面积25亿亩以上，超越根本农田总面积。往后还可经过荒漠办理开展新的农业维护区。农业维护区在空间上应有连续性，且面积应足够大，例如，每个农业维护区的最小面积应在1000公顷以上。关于面积巨细的详细规则，应该给当地必定的自主权。农业维护区的最大面积不设上限，但最大不该超越县域面积。
农业维护区内制止开展任何非农产业。农业维护区内能够招待游客，满意游客休假参观需求，但不得建造住宿设备。
鉴于现有农区现已有必定数量的非农产业，在开端划定农业维护区时能够答应非农产业存在，也能够答应现已脱离农业的人口寓居，但非农产业只能削减，不能添加;农业维护区除原住户新出生子女外，不得添加新的非农业人口。当地政府应拟定规划与方针，逐步引导非农产业与非农业人口脱离农业维护区。
农业维护区鸿沟的划定要尽或许有简略识其他标志作为参照，例如河流、重要路途、高压电线走廊、小城市鸿沟以及重要永久性修建等。
专业农户能够将农业维护区作为常住地，但专业农户的农舍占地不得超越农业维护区总面积的必定份额(如0.5%)。在谷物出产为主的农业维护区，农业设备占地不得超越农业维护区总面积的0.5%。在畜牧业比重较大的农业维护区，畜牧业设备占地的经济产出密度有必要在谷物出产占地的若干倍以上，不然不得同意建造新的畜牧业设备。
严厉控制农业维护区内的非农设备建造。除超越必定面积(如10万亩以上)的连片农业维护区外，其他中小型农业维护区内的各类居民点均不建造文化教育卫生方面的设备，此类设备在维护区鸿沟外的居民点按高规范建造。因而构成的不方便，政府可只给专业农户供给补偿。这个方法能够招引现已脱离农业的其他农户较快地脱离农业维护区。
应最大极限地将优质犁地划入农业维护区。可规则现有根本农田的95%有必要划入农业维护区，尽或许将浅山区土地和各种不易开展规划化农业的土地划到农业维护区之外，鼓舞城市经济部分运用这些土地。
农业维护区准则除以上内容之外，还能够详细规则其他景象，如连片森林占地、办理机构占地、交通等基础设备建造的技术规范以及政府对农业维护区的监管方针等，都能够由详细条款作出束缚。
随同农业维护区准则的施行，还能够对现行政府土地规划办理体系进行审阅变革。能够考虑下放农业维护区以外土地的办理权限。中心政府对农业维护区的土地规划与开发收拾应直接收控，一起对其他类型土地的运用做“方针辅导办理”，例如设定“开发强度”、“建造用地GDP产出率”、“居民住所用地占用份额”、“搁置土地占比”、“基准地价违背率”等方针;根据这些方针来确认土地用处改动的总量。
若树立新的土地规划办理体系，还能够在其他方面作出配套变革。例如，树立专门针对农业维护区的财务支农方针，树立“注册农业运营者准则”，恰当调整当地行政区划、将农业小县合并为大县，或树立专门的办理区等。这些变革内容在实践操作中，无疑还需求进一步细化。
施行农业维护区准则后，我疆土地资源总量中的农区面积会安稳扩展。从气候等条件看，我国有大约60亿亩的疆土能让国民日子得舒适，也合适开展有竞赛力的农业。若划定25亿亩农业维护区，去掉约15%的河湖、路途、陡坡地、农舍以及森林占地，还有约21亿亩的农地。我国黄土高原区域、东北区域除一些市镇及规划较大的森林之外，能够全部划为农业维护区。农业维护区之外的35亿亩疆土，去掉现有城市建成区、工矿区以及非维护区的村庄占地共约4亿亩，去掉河流路途占地约4亿亩，再考虑森林的前景占地20亿亩，还有7亿亩的余量，可适度扩展城市用地、开展广义的都市农业、组织中高端住所用地。这样一个土地资源运用格式，足以满意未来国民经济健康开展对土地的需求。
树立农业维护区准则会对我国农业经济甚至整个国民经济开展带来巨大优点：
榜首，树立农业维护区有利于节省土地、进步乡村建造的出资功率。农业维护区内部的路途除国家干线之外，根本能够不硬化为等级公路，只做简略的铺装。现在村庄与根本农田纵横交错的格式，使路途运用主体比较复杂，只为满意少数非农用轿车的行进而硬化路途，构成低功率公共投入。从较长趋势看，许多村庄的常住人口会持续削减。咱们莫非要为春节才回家并运用路途的轿车司机维护等级公路?这种景象在发达国家甚为罕见，那里的农区一般仅用渗水较好的灰渣对路途做简易铺装。这种简易路途易于复垦，维护费用低。考虑到农业维护区的路网密度下降，节省出资会更多，若设置25亿亩农业维护区，大致匡算，乡村路途投入要比现在的格式节省80%以上。
第二，树立农业维护区准则还有利于乡村环境维护。在农业维护区内，村庄占地会大幅度削减，由此可减轻居民日子排放对土地的污染。据研讨，在一平方公里之内的居民区，若硬化面积不超越10%，居民的日子用水排放可得到天然净化，不必做污水会集处理。另据一些材料计算，现在我国“胡焕庸线”以东区域乡村路途(不包含村庄路途)的“面密度”大约是1.2%，而根据生态专家的研讨，这个数值大约在0.4%以下较有利于树立可持续的动物生态体系 ——树立农业维护区更简略满意这个条件。
第三，农业维护区准则其实是现有农田维护准则的一个晋级，有利于进步农田维护的质量。在农业维护区内，农田与非农居民区稠浊程度将逐步下降，非农开发的预期消失，大面积连片土地收拾易于施行，犁地数量特别是优质犁地数量将会添加。有了农业维护区准则，中心政府也不必再施行国家层面的“占补平衡”方法来维护犁地，可由当地政府自主决定在非农业维护区施行这个准则。
第四，施行农业维护区准则之后，一些投机者由于不再有土地用处改动的预期，将不会到农业维护区出资做“伪农业”，然后有利于真实的农业运营者在农区开展农业规划化运营。这样还会给政府的财务支农方针供给一个高效运作的条件。
第五，树立农业维护区准则有利于进步农地维护的功率。由于以显著标志为界、大面积划定维护区，农地腐蚀的鸿沟地带大大削减，能够下降政府监管本钱。一起，假如在农业维护区施行特别的行政办理体系，可使下级办理主体与中心政府之间树立一起的施政方针，会大大进步维护农地的行政功率。
第六，施行农业维护区准则还有利于非农业维护区进步建造用地的集约运用水平。在中心政府运用前述杠杆调理的前提下，当地政府不能再把城市建造之手伸到农业维护区，需求在非农业维护区里统筹土地资源，糟蹋土地的空间会大大紧缩。
由于上述多种优点，中共十八大提出的“树立一致的城乡建造用地商场”在非农业维护区将简略完结。在“入市”这个条件上，也将因这个准则的树立而不必再差异“团体运营性建造用地”与其他乡村建造用地。
最终还有一个问题需求答复：农业维护区内的土地被严厉约束转为建造用地，区内农人是否会因这种土地的用处控制而提出危害补偿要求?这个问题确实重要，但笔者以为，这个问题的严重性远比咱们幻想的要小。从欧美国家的材料看，农地转为建造用地往后，不仅在买卖环节交税，在保有环节也交税，这使土地价格上涨遭到按捺;而农场土地的运用与转让遭到极大的税收优惠，再加上政府对农业的支撑，土地实践上发生了增值。美国许多城市施行根据土地用处控制的“分区制”(zoning)以及一些州政府施行农业维护区准则，也引起了利益受损补偿诉讼，但事例不多，尤其是从农场主方面提出的补偿要求很少 。
关于交给当地的权限，也不是中心撒手不管，需求做一些配套变革：
榜首，下放土地办理权限。对农业维护区以外的其他土地，中心政府可将办理权限大幅度下放给当地。在相关法令修正之前，中心政府可授权省级政府疆土部分代行中心政府权利。中心政府对农业维护区的土地规划与开发收拾应直接收控，一起对其他类型土地的运用做“方针辅导办理”，例如，设定“开发强度”、“建造用地GDP产出率”、“居民住所用地占用份额”、“搁置土地占比”、“基准地价违背率”等方针;根据这些方针来确认土地用处改动的总量。
第二，以农业维护区开展为中心，调整财务支农方针。乡村土地收拾资金会集投放于农业维护区，农业维护区之外的户籍农人不再享用各类农业补助，但暂时实践运营农业的农户在外。答应当地政府将此项调整所节省资金在农业维护区建造作业中统筹运用。
第三，树立“注册农业运营者准则”。注册农业运营者分为“公司法人农业运营者”、“合作社法人农业运营者”与“天然人农业运营者”，后者首要为家庭农场。支农方针对这3类别离对待。
第四，厚实推动乡村产权变革，履行中心关于农人土地承揽权确权颁证的定见。
第五，疆土资源部试行的“增减挂钩”方针持续履行，可考虑转化为一般性方针，但详细规则应作出调整。在农业维护区内，不得建造新的会集寓居社区。应答应专业农户或家庭农场主涣散寓居。专业农户需求建造生发日子相结合的农庄，只能在维护区内部的村庄占地上组织。城市建造用地因增减挂钩方针得以扩展时，应将一部分溢价收入用于农业维护区建造。
第六，试行农业运营者规划办理方针。差异不同种类、不同出产方法，确认农业运营者的最大规划，例如，粮食运营的最大规划为300亩、蔬菜水果出产最大规划为30亩等。详细规范由当地政府做出规则。旱作农业的最大规划可恰当扩展。最大规划的规范可3年调整一次。
第七，恰当调整当地行政区划。支撑农业主产区的小县合并为大县，或树立专门的办理区等，以进步农业县的财务脱困才能。
第八，在放活当地用地自主权过程中，中心政府对当地的城市建成区(包含工矿区)经济密度规则进行监控，拟定监控指数，树立预警信息发布机制。中心监控指数为城市建成区经济密度3年动态均匀指数。
三、操作中应留意的首要问题
榜首，在试点作业的基础上，中心出台关于树立农业维护区的辅导定见。试点作业可在一年内完结。此项作业全面推动后，哪个省份完结农业维护区划定作业，中心就给哪个省份下放土地办理权限。
第二，维护专业农户利益。维护区内应尽量将原住户培育成专业农户或农场主。可规则原住农户运营面积的最小份额(如80%以上)，详细规范由市级政府规则。对未获得专业农业运营者资历的原住户，其房产承继可予以约束，详细方法可由当地政府规则。对维护区彻底脱离农业的原住户，可约束其地租收入(例如地租率超出必定规范后，可征收印花税)，以下降专业农户的运营本钱。
第三，对农业维护区的基础设备投入要习惯农业需求，防止按新乡村建造的形式持续扩展投入。主张在农业维护区内尽量紧缩路途建造出资，以路途建造满意农业需求为准，一般不必沥青、水泥铺装路途。农业维护区内也不组织大规划的景象建造出资。维护区内的村庄不组织大街建造投入，不做地下管网工程。对专业农户的农庄建造给予必定的补助。这样组织有利于脱离农业的乡村原住户脱离村庄，完结维护区内建造用地的逐步复垦。
第四，按部就班组织村庄占地复垦。对维护区内的现有寓居格式，要考虑前史原因，不可用“大跃进”的方法复垦村庄占地。主张在农业维护区内，关于现已彻底农业出产、又不肯迁出维护区的原住农户，应答应其持续寓居，但不能答应其将宅基地流通给别人，也不能答应扩建房子。关于此项方针所发生的“开展权损伤”，政府可予以补偿。笔者判别，施行了农业维护区准则往后，鉴于非维护区的乡村建造用地能极大满意逆城市化开展的需求，地价会下降，政府对“开展权损伤”的补偿会下降，不会发生财务支农压力。
第五，对农业维护区外的乡村土地运用要做出统筹组织。决不能恣意开发农业维护区以外的土地，由于这个土地量在全国依然很大。这部分土地包含调理城市环境的林地、湿地、天然公园等，也包含城市菜园基地、果园基地、农业科研用地。这个区域的建造用地运用权限交给当地政府，国家用前述方针杠杆予以调控。
第六，借施行农业维护区准则的时机，促进土地规划办理的民主化与科学化。农业维护区的划定规划要广泛寻求社会各界的定见，并经县级行政区的公民代表大会议定表决。
一、公共范畴的问题慎用商场方法
商场对资源装备发挥调理效果，是经过竞赛性价格来反映资源的稀缺性。在需求必定的情况下，资源稀缺程度高，价格就高;反之，则价格低。土地这种资源，关于特定的运用功用，稀缺性是不同的。详细看，土地的不同区位，价格应该有所不同。这儿还有需求差异的要素。需求缺乏，意味着稀缺程度低。从现在把握的信息看，地票买卖不分土地的区位，必定面积的土地，例如1亩，价格是相同的。地票价格就看不出资源的稀缺性。实践上，地票出售，就成了运用土地的“门槛”出售。土地的需求者在地票买卖中付出了这个门槛费用，必定在实践获得地块时考虑这个费用，即他会把这个费用算作总费用的一部分。假如没有这个门槛，他也会在实践的地块买卖中考虑总的费用，核算没有不同。所以，重庆这个做法，实践上把一次买卖分拆成了两次，添加了买卖本钱。
商场发达国家也有土地商场，但那里没有地票准则，不能以为那里就没有商场经济。相反，那里的买卖节省了买卖本钱。
有重庆的朋友讲，在特定的时刻，不同地块的地票价格相同，有利于偏远区域的团体建造用地获得“相等”的收入，表现了社会“公平”。这个理由其实讲不通。咱们当然要讲相等，但相等不能树立在歪曲商场基础上。相等问题，假如是个公共范畴的问题，要经过其他方法处理，例如，经过国民收入的第2次分配来处理。政府有了税收，能够经过搬运付出协助偏远区域的公民。
总归，一码归一码最好。先要让商场充沛发挥效果，发生较高的经济功率。政府有了税收往后，再去处理公共问题。这种方法，实践上触及到了一部分居民对另一部分居民的支撑，就需求其他规矩来分配决议计划，例如，要发挥民主准则的效果，详细说，要讲预算民主，不能少数人私行决议计划。这个时分，就不要商场。不能让商场去处理公共性问题。
二、维护农地有必要变革土地办理体系
团体建造用地资源怎么装备，在中国是个很大的费事，而费事是体系与方针构成的。笔者以为，这个范畴要深化变革。
为什么不敢铺开土地商场?政府忧虑犁地红线保不住，城市区域盲目扩张。现在就维护得好么?这个其实不简略点评。犁地红线根本保住了，这是成果。但从城市单位土地面积的GDP产出看，与其他商场化国家特别是欧洲比较，咱们的功率很低，这说明咱们原本能够做得更好。但是，在现在体系之下，中心政府将土地办理权大幅度下放，例如把用处控制彻底交给当地，成果会怎样样?这样做很有或许愈加不胜。当地很有或许更多地以低地价甚至负地价竞赛引入能够发生税收的工商业项目。
往后怎样办?仍是要走“控放结合”的路。首先是要经过树立农业维护区，进一步强化犁地维护。
现在犁地维护面对的困难依然许多，数其要者，一是中心监管力所不及，关于当地政府违规占地难以事前警示、事中纠正、过后处理。每年上万例土地违法案子，能处理的是少数。二是根本农田被细碎切割，鸿沟不确认，给当地“调地”留下地步，调来调去便成片丢掉根本农田。近几年犁地维护的一个杰出问题，是一些当地以开展“都市农业”、“参观农业”、“生态农业”等名字，对犁地做了边沿性的用处改动，影响农犁地维护和农业开展。不是说这类项目都不好，但确有一部分与农业关系不大。有些项目用地，大田农业变成了园艺农业，成为农业归纳本钱上升的推力;设备农业成了庄园、会所，变相发生了土地用处改动。三是中心部分管控土地的要点不杰出，有些方面管控过死，迫使当地搞小动作隐瞒中心，或逼上梁山得罪中心。处理这些问题靠喊标语或搞几个动作“杀鸡给猴看”不可，有必要深化变革，走出土地办理“放则乱、控则死”的困局，树立一套新的农业用地维护方针体系。
农业维护区应是指国家划定的农业开展的专属区域。能够考虑在全国现有农区规划里划定农业维护区总面积25亿亩以上，超越根本农田总面积。往后还可经过荒漠办理开展新的农业维护区。农业维护区在空间上应有连续性，且面积应足够大，例如，每个农业维护区的最小面积应在1000公顷以上。关于面积巨细的详细规则，应该给当地必定的自主权。农业维护区的最大面积不设上限，但最大不该超越县域面积。
农业维护区内制止开展任何非农产业。农业维护区内能够招待游客，满意游客休假参观需求，但不得建造住宿设备。
鉴于现有农区现已有必定数量的非农产业，在开端划定农业维护区时能够答应非农产业存在，也能够答应现已脱离农业的人口寓居，但非农产业只能削减，不能添加;农业维护区除原住户新出生子女外，不得添加新的非农业人口。当地政府应拟定规划与方针，逐步引导非农产业与非农业人口脱离农业维护区。
农业维护区鸿沟的划定要尽或许有简略识其他标志作为参照，例如河流、重要路途、高压电线走廊、小城市鸿沟以及重要永久性修建等。
专业农户能够将农业维护区作为常住地，但专业农户的农舍占地不得超越农业维护区总面积的必定份额(如0.5%)。在谷物出产为主的农业维护区，农业设备占地不得超越农业维护区总面积的0.5%。在畜牧业比重较大的农业维护区，畜牧业设备占地的经济产出密度有必要在谷物出产占地的若干倍以上，不然不得同意建造新的畜牧业设备。
严厉控制农业维护区内的非农设备建造。除超越必定面积(如10万亩以上)的连片农业维护区外，其他中小型农业维护区内的各类居民点均不建造文化教育卫生方面的设备，此类设备在维护区鸿沟外的居民点按高规范建造。因而构成的不方便，政府可只给专业农户供给补偿。这个方法能够招引现已脱离农业的其他农户较快地脱离农业维护区。
应最大极限地将优质犁地划入农业维护区。可规则现有根本农田的95%有必要划入农业维护区，尽或许将浅山区土地和各种不易开展规划化农业的土地划到农业维护区之外，鼓舞城市经济部分运用这些土地。
农业维护区准则除以上内容之外，还能够详细规则其他景象，如连片森林占地、办理机构占地、交通等基础设备建造的技术规范以及政府对农业维护区的监管方针等，都能够由详细条款作出束缚。
随同农业维护区准则的施行，还能够对现行政府土地规划办理体系进行审阅变革。能够考虑下放农业维护区以外土地的办理权限。中心政府对农业维护区的土地规划与开发收拾应直接收控，一起对其他类型土地的运用做“方针辅导办理”，例如设定“开发强度”、“建造用地GDP产出率”、“居民住所用地占用份额”、“搁置土地占比”、“基准地价违背率”等方针;根据这些方针来确认土地用处改动的总量。
若树立新的土地规划办理体系，还能够在其他方面作出配套变革。例如，树立专门针对农业维护区的财务支农方针，树立“注册农业运营者准则”，恰当调整当地行政区划、将农业小县合并为大县，或树立专门的办理区等。这些变革内容在实践操作中，无疑还需求进一步细化。
施行农业维护区准则后，我疆土地资源总量中的农区面积会安稳扩展。从气候等条件看，我国有大约60亿亩的疆土能让国民日子得舒适，也合适开展有竞赛力的农业。若划定25亿亩农业维护区，去掉约15%的河湖、路途、陡坡地、农舍以及森林占地，还有约21亿亩的农地。我国黄土高原区域、东北区域除一些市镇及规划较大的森林之外，能够全部划为农业维护区。农业维护区之外的35亿亩疆土，去掉现有城市建成区、工矿区以及非维护区的村庄占地共约4亿亩，去掉河流路途占地约4亿亩，再考虑森林的前景占地20亿亩，还有7亿亩的余量，可适度扩展城市用地、开展广义的都市农业、组织中高端住所用地。这样一个土地资源运用格式，足以满意未来国民经济健康开展对土地的需求。
树立农业维护区准则会对我国农业经济甚至整个国民经济开展带来巨大优点：
榜首，树立农业维护区有利于节省土地、进步乡村建造的出资功率。农业维护区内部的路途除国家干线之外，根本能够不硬化为等级公路，只做简略的铺装。现在村庄与根本农田纵横交错的格式，使路途运用主体比较复杂，只为满意少数非农用轿车的行进而硬化路途，构成低功率公共投入。从较长趋势看，许多村庄的常住人口会持续削减。咱们莫非要为春节才回家并运用路途的轿车司机维护等级公路?这种景象在发达国家甚为罕见，那里的农区一般仅用渗水较好的灰渣对路途做简易铺装。这种简易路途易于复垦，维护费用低。考虑到农业维护区的路网密度下降，节省出资会更多，若设置25亿亩农业维护区，大致匡算，乡村路途投入要比现在的格式节省80%以上。
第二，树立农业维护区准则还有利于乡村环境维护。在农业维护区内，村庄占地会大幅度削减，由此可减轻居民日子排放对土地的污染。据研讨，在一平方公里之内的居民区，若硬化面积不超越10%，居民的日子用水排放可得到天然净化，不必做污水会集处理。另据一些材料计算，现在我国“胡焕庸线”以东区域乡村路途(不包含村庄路途)的“面密度”大约是1.2%，而根据生态专家的研讨，这个数值大约在0.4%以下较有利于树立可持续的动物生态体系 ——树立农业维护区更简略满意这个条件。
第三，农业维护区准则其实是现有农田维护准则的一个晋级，有利于进步农田维护的质量。在农业维护区内，农田与非农居民区稠浊程度将逐步下降，非农开发的预期消失，大面积连片土地收拾易于施行，犁地数量特别是优质犁地数量将会添加。有了农业维护区准则，中心政府也不必再施行国家层面的“占补平衡”方法来维护犁地，可由当地政府自主决定在非农业维护区施行这个准则。
第四，施行农业维护区准则之后，一些投机者由于不再有土地用处改动的预期，将不会到农业维护区出资做“伪农业”，然后有利于真实的农业运营者在农区开展农业规划化运营。这样还会给政府的财务支农方针供给一个高效运作的条件。
第五，树立农业维护区准则有利于进步农地维护的功率。由于以显著标志为界、大面积划定维护区，农地腐蚀的鸿沟地带大大削减，能够下降政府监管本钱。一起，假如在农业维护区施行特别的行政办理体系，可使下级办理主体与中心政府之间树立一起的施政方针，会大大进步维护农地的行政功率。
第六，施行农业维护区准则还有利于非农业维护区进步建造用地的集约运用水平。在中心政府运用前述杠杆调理的前提下，当地政府不能再把城市建造之手伸到农业维护区，需求在非农业维护区里统筹土地资源，糟蹋土地的空间会大大紧缩。
由于上述多种优点，中共十八大提出的“树立一致的城乡建造用地商场”在非农业维护区将简略完结。在“入市”这个条件上，也将因这个准则的树立而不必再差异“团体运营性建造用地”与其他乡村建造用地。
最终还有一个问题需求答复：农业维护区内的土地被严厉约束转为建造用地，区内农人是否会因这种土地的用处控制而提出危害补偿要求?这个问题确实重要，但笔者以为，这个问题的严重性远比咱们幻想的要小。从欧美国家的材料看，农地转为建造用地往后，不仅在买卖环节交税，在保有环节也交税，这使土地价格上涨遭到按捺;而农场土地的运用与转让遭到极大的税收优惠，再加上政府对农业的支撑，土地实践上发生了增值。美国许多城市施行根据土地用处控制的“分区制”(zoning)以及一些州政府施行农业维护区准则，也引起了利益受损补偿诉讼，但事例不多，尤其是从农场主方面提出的补偿要求很少 。
关于交给当地的权限，也不是中心撒手不管，需求做一些配套变革：
榜首，下放土地办理权限。对农业维护区以外的其他土地，中心政府可将办理权限大幅度下放给当地。在相关法令修正之前，中心政府可授权省级政府疆土部分代行中心政府权利。中心政府对农业维护区的土地规划与开发收拾应直接收控，一起对其他类型土地的运用做“方针辅导办理”，例如，设定“开发强度”、“建造用地GDP产出率”、“居民住所用地占用份额”、“搁置土地占比”、“基准地价违背率”等方针;根据这些方针来确认土地用处改动的总量。
第二，以农业维护区开展为中心，调整财务支农方针。乡村土地收拾资金会集投放于农业维护区，农业维护区之外的户籍农人不再享用各类农业补助，但暂时实践运营农业的农户在外。答应当地政府将此项调整所节省资金在农业维护区建造作业中统筹运用。
第三，树立“注册农业运营者准则”。注册农业运营者分为“公司法人农业运营者”、“合作社法人农业运营者”与“天然人农业运营者”，后者首要为家庭农场。支农方针对这3类别离对待。
第四，厚实推动乡村产权变革，履行中心关于农人土地承揽权确权颁证的定见。
第五，疆土资源部试行的“增减挂钩”方针持续履行，可考虑转化为一般性方针，但详细规则应作出调整。在农业维护区内，不得建造新的会集寓居社区。应答应专业农户或家庭农场主涣散寓居。专业农户需求建造生发日子相结合的农庄，只能在维护区内部的村庄占地上组织。城市建造用地因增减挂钩方针得以扩展时，应将一部分溢价收入用于农业维护区建造。
第六，试行农业运营者规划办理方针。差异不同种类、不同出产方法，确认农业运营者的最大规划，例如，粮食运营的最大规划为300亩、蔬菜水果出产最大规划为30亩等。详细规范由当地政府做出规则。旱作农业的最大规划可恰当扩展。最大规划的规范可3年调整一次。
第七，恰当调整当地行政区划。支撑农业主产区的小县合并为大县，或树立专门的办理区等，以进步农业县的财务脱困才能。
第八，在放活当地用地自主权过程中，中心政府对当地的城市建成区(包含工矿区)经济密度规则进行监控，拟定监控指数，树立预警信息发布机制。中心监控指数为城市建成区经济密度3年动态均匀指数。
三、操作中应留意的首要问题
榜首，在试点作业的基础上，中心出台关于树立农业维护区的辅导定见。试点作业可在一年内完结。此项作业全面推动后，哪个省份完结农业维护区划定作业，中心就给哪个省份下放土地办理权限。
第二，维护专业农户利益。维护区内应尽量将原住户培育成专业农户或农场主。可规则原住农户运营面积的最小份额(如80%以上)，详细规范由市级政府规则。对未获得专业农业运营者资历的原住户，其房产承继可予以约束，详细方法可由当地政府规则。对维护区彻底脱离农业的原住户，可约束其地租收入(例如地租率超出必定规范后，可征收印花税)，以下降专业农户的运营本钱。
第三，对农业维护区的基础设备投入要习惯农业需求，防止按新乡村建造的形式持续扩展投入。主张在农业维护区内尽量紧缩路途建造出资，以路途建造满意农业需求为准，一般不必沥青、水泥铺装路途。农业维护区内也不组织大规划的景象建造出资。维护区内的村庄不组织大街建造投入，不做地下管网工程。对专业农户的农庄建造给予必定的补助。这样组织有利于脱离农业的乡村原住户脱离村庄，完结维护区内建造用地的逐步复垦。
第四，按部就班组织村庄占地复垦。对维护区内的现有寓居格式，要考虑前史原因，不可用“大跃进”的方法复垦村庄占地。主张在农业维护区内，关于现已彻底农业出产、又不肯迁出维护区的原住农户，应答应其持续寓居，但不能答应其将宅基地流通给别人，也不能答应扩建房子。关于此项方针所发生的“开展权损伤”，政府可予以补偿。笔者判别，施行了农业维护区准则往后，鉴于非维护区的乡村建造用地能极大满意逆城市化开展的需求，地价会下降，政府对“开展权损伤”的补偿会下降，不会发生财务支农压力。
第五，对农业维护区外的乡村土地运用要做出统筹组织。决不能恣意开发农业维护区以外的土地，由于这个土地量在全国依然很大。这部分土地包含调理城市环境的林地、湿地、天然公园等，也包含城市菜园基地、果园基地、农业科研用地。这个区域的建造用地运用权限交给当地政府，国家用前述方针杠杆予以调控。
第六，借施行农业维护区准则的时机，促进土地规划办理的民主化与科学化。农业维护区的划定规划要广泛寻求社会各界的定见，并经县级行政区的公民代表大会议定表决。