本案转租合同是否有效

被告王某租借县商业归纳公司在县城十字街的门面房一间，租借期限为2008年9月26日至2009年9月25日，每月租金560元，合同清晰约好不得私自转让。2009年4月17日，原告张某看到被告王某贴出的转让告诉后，两边通过洽谈，于4月19日晚上达成协议。约好被告王某将其租借的十字街门面房运用权，该房内的电脑一台、空调一台悉数转让给原告张某，由原告付出被告转让费用20000元，其间包含5个月房租3000元。并对违约职责等作了约好。后原告张某即在该房内运营。与此一起，2009年4月17日，县商业归纳公司在听到王某转租该房的音讯后，给其送达了一份告诉，称对其私自转让房子，公司将停止合同，回收房子，并收取违约金。原告张某在运营一段时间后，因为各种原因2009年8月13日申述到法院。要求承认原被告之间签定的转让协议无效，被告返还转租费20000元，并承当门面房装饰费用2335元，庭审华夏被告定见不合较大，调停未果。本案在审理过程中对店面转租合同效能问题存在两种不同定见：第一种定见以为，本案中王某与张某缔结的店面转租合同无效。依据我国《合同法》第二百二十四条的规则：“承租人经租借人赞同，能够将租借物转租给第三人，承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当补偿丢失”；“承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同”。未经原租借人赞同转租合同无效，乘租人私行转租系无权处置行为。一起我国建设部《城市房子租借管理办法》第三十二条也对此作出规则，未征得租借人赞同和处理挂号存案，私行转租房子的，其租借行为无效，没收不合法所得，并处以罚款。本案中，原租借合同清晰约好此房子不得转租，故王某私自转租房子的行为应属无效行为。第二种定见以为，本案中的王某与张某缔结的店面转租合同有用，应依法予以维护。我国法令没有规则未经租借人赞同转租房子无效，《合同法》第二百二十四条仅仅赋予了租借人在未经其赞同下的对原房子租借合同的免除权。尽管我国建设部《城市房子租借管理办法》第三十二条规则，未征得租借人赞同和处理挂号存案，私行转租房子的，其租借行为无效。但《城市房子租借管理办法》仅仅部门规章，不是法令或行政法规，其性质仅具有行政管理效能，并不具有司法效能。故王某与张某缔结的店面转租合同不具有我国《合同法》第五十二条规则的合同无效条件，该房子租借合同有用，应依法予以维护。[分析]笔者赞同第一种定见。本案的要害问题是关于租借合同，在未经原所有权人赞同的前提下，承租人是否有权转租？承租人私行转租是否导致转租合同必定无效？我国《合同法》第五十二条对合同无效作了清晰详细的规则：（一）一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益；（二）歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益；（三）以合法方式掩盖不合法意图；（四）危害社会公共利益；（五）违背法令、行政法规的强制性规则。而本案中转租合同是两边在相等自愿的前提下缔结的，显着不具有我国《合同法》第五十二条中第（一）至（四）项的规则。那么是否违背法令、行政法规的强制性规则呢？我国《合同法》第二百二十四条规则：“承租人经租借人赞同，能够将租借物转租给第三人。承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成危害的，承租人应当补偿丢失”，“承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同”。 该条是否阐明承租人就无权转租呢？法令如此规则其原意是为了维护租借人利益的状况下，赋予租借人享有免除合同选择权。为了避免承租人在未经租借人赞同的状况下，运用租借物转租谋利，扰乱市场价格；也为了避免承租人运用租借物进行不合法活动，危害社会公共利益。缔结租借合同搬运的是租借物的占有、运用和收益权，承租人获得租借物的意图也是为了运用、收益，所以在当事人没有特别约好的状况下，承租人依租借合同获得租借物后，有运用和收益的权力，租借人不得进行不妥干与。所以承租人进行转租，是获得收益的一种办法，也是在租借合赞同图规模内应有的权力，不应该加以否定。或许有人会以为:假如第三人对租借物形成了危害，则不利于对租借人的利益维护。这种忧虑彻底没有必要，因为在租借人与承租人之间，承租人和第三人之间有合同联系，依据合同相对性准则，当第三人对标的物形成危害时，由第三人向承租人承当危害补偿职责，再由承租人向租借人承当补偿职责。这种状况，与承租人自己运用租借物形成其毁损然后向租借人承当职责的景象并无实质性的差异。何况，承租人对租借物进行转租，仅仅占有、运用权发生了搬运，对租借人的所有权并不发生任何影响。而因为转租，能使第三人更好地运用租借物，更大地发挥租借物的价值。已然转租在法理上可行，于实践上有利，咱们还有何理由否定他呢？所以应当以为租借人与承租人在未对租借物是否可转租时，承租人未经租借人赞同对租借物进行转租，并不归于无权处置，而是合理行使收益权，转租合同应为有用合同，仅租借人才享有免除其与承租人租借合同权力。只要租借人与承租人现已清晰约好承租期内承租人不能转租时，承租人对租借物进行转租，违背了诚笃信用准则，本质上为歹意，属违约行为，才归于无权处置行为，租借人不予追认，转租合同为无效合同。