土地增值税应注意哪些问题

房地产开发企业在日常运营进程中触及的税费许多，土地增值税便是其间的一项。企业在交纳土地增值税时，除了需求根据的准则、法规较多外，其详细交纳的进程也很杂乱，交税人简单犯错。故而，听讼小编就交税人简单呈现过错的三个问题归纳如下。
回迁安顿房等面积置换售房的土地增值额小于零
回迁房或拆迁安顿房，是指按照城市危旧房改造的方针，将危改区内的私房或承租的公房撤除，然后按照回迁或安顿的方针规范，被拆迁人回迁，获得改造后新建的房子。房子回迁事务常见的是对等置换方法，即按被拆迁人房子原面积拆一还一，给予其同面积房子回迁安顿。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函[2010]220号)第六条规则，(一)房地产企业用缔造的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同出售处理。按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规则承认收入，一起将此承以为房地产开发项意图拆迁补偿费。房地产开发企业支交给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支交给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。(二)开发企业采纳异地安顿，异地安顿的房子归于自行开发缔造的，房子价值按国税发[2006]187号文件第三条第(一)款的规则核算，计入本项意图拆迁补偿费;异地安顿的房子归于购入的，以实践付出的购房开销计入拆迁补偿费。(三)钱银安顿拆迁的，房地产开发企业凭合法有用凭证计入拆迁补偿费。国税发[2006]187号文件第三条第(一)款规则，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权转移时应视同出售房地产，其收入按下列办法和次序承认：1.按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认。
综上所述，房地产企业安顿用房应按视同出售处理，按规则的办法和次序承认收入，并将此收入承以为房地产开发项意图拆迁补偿费，即等面积置换售房的拆迁补偿费=售房收入。土地增值税暂行法令第四条规则，交税人转让房地产所获得的收入减除本法令第六条规则扣除项目金额后的余额，为增值额。第六条规则，核算增值额的扣除项目：(一)获得土地使用权所付出的金额;(二)开发土地的本钱、费用;(三)新建房及配套设备的本钱、费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规则的其他扣除项目。也便是说，房地产企业等面积置换售房的土地增值税扣除项目除拆迁补偿费外，还包含其他一些项目，因而，其土地增值额小于零。
交税人需求特别注意的是，土地增值税暂行法令第八条规则，交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的免征土地增值税。
预征土地增值税不行直接在所得税前扣除
土地增值税暂行法令施行细则第十六条规则，交税人在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入，因为触及本钱承认或其他原因，而无法据以核算土地增值税的，能够预征土地增值税，待该项目悉数竣工、处理结算后再进行清算，多退少补。企业所得税法施行法令第九条规则，企业应交税所得额的核算，以权责发作制为准则，归于当期的收入和费用，不管金钱是否收付，均作为当期的收入和费用;不归于当期的收入和费用。即便金钱现已在当期收付，均不作为当期的收入和费用。因而，交税人在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入而发作的预征土地增值税不允许列入当期费用。待项目悉数竣工、处理结算后，按照相关规则，再将预征土地增值税结转到运营税金及附加科目，完成企业所得税前扣除。
预缴土地增值税的退税款不加算银行利息
税收征管法第五十一条规则，交税人超越应交税额交纳的税款，税务机关发现后应当当即交还;交税人自结算交交税款之日起3年内发现的，能够向税务机关要求交还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后当即交还;触及从国库中退库的，按照法令、行政法规有关国库处理的规则交还。税收征管法施行细则第七十八条第二款规则，税收征管法第五十一条规则的加算银行同期存款利息的多缴税款退税，不包含依法预缴税款构成的结算退税、出口退税和各种减免退税。而土地增值税暂行法令施行细则第十六条规则，交税人在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入，因为触及本钱承认或其他原因，而无法据以核算土地增值税的，能够预征土地增值税，待该项目悉数竣工、处理结算后再进行清算，多退少补。可见，因为土地增值税实施的是项目竣工结算前预缴，项目悉数竣工后再进行清算的征管方法，清算退税本质是依法预缴税款构成的结算退税，因而，预缴土地增值税的退税款不能加算银行利息。