新制度下房地产企业该怎样做好成本核算
来源：听讼网整理 2018-08-23 12:03
本钱核算是指将企业在生产经营过程中发作的各种消耗依照必定的目标进行分配和归集，以核算总本钱和单位本钱。本钱核算通常以会计核算为根底，以钱银为核算单位。那么你知道新准则下房地产企业该怎样做好本钱核算吗？下面由听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
财务部颁发了《企业产品本钱核算准则(试行)》(下称“新准则”)，并规则自2014年1月1日起，在除金融保险业以外的大中型企业规模内实施，鼓舞其他企业履行。该准则对我国企业产品本钱核算有关的“本钱核算目标”、“本钱核算项目和规模”、“本钱归集、分配和结转”等内容，进行了体系的清晰与标准。对一切企业建立健全产品本钱核算准则，标准企业本钱核算行为，确保企业产品本钱信息实在、完好等具有严重含义。
新准则中关于房地产企业本钱核算的内容与《施工、房地产开发企业财务准则》(下称“原准则”)中的相关规则比较，房地产企业“开发本钱明细项目”的详细核算内容发作了4个方面的改变。
引进作业本钱法
新准则的最大亮点是，引进了新的本钱办理方法—— —“作业本钱法”。体现在房地产企业开发本钱核算来看，首要是将原准则在“期间费用”开支的部分费用计入了“开发本钱”，使本钱信息愈加实在、完好。
首要项目有，将原准则在“办理费用”、“出售费用”开支的项目，计入了“开发本钱—— —前期工程费”。比方安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标办理费以及暂时围墙、围栏、围板的规划、缔造、装修费用等。
将原准则规则在“办理费用”、“出售费用”开支的项目，计入了“开发本钱—— —开发直接费”。比方：预结算编制与审阅费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设备及发布费、出售环境改造费、暂时出售通道工程费、售楼处装修装修费、样板间费用、前期物业办理费等。
将原准则规则在“出售费用”开支的项目，计入了“开发本钱—— —根底设备缔造费”。比方，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零散设备费用。
新增告贷费用项目
无论是原准则仍是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规则，房地产企业的本钱项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备缔造费、公共配套设备费、开发直接费。
而《新本钱准则》在房地产企业原有的6个本钱项目根底上，新增了第7个本钱项目—— —“告贷费用”，并清晰规则其用来核算契合本钱化条件的告贷费用。也便是说，对房地产企业在商品房开发过程中，即获得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交给获得《大产权证》期间，因房地产开发项目告贷而发作的费用，需求进行本钱化处理，计入“开发本钱—— —告贷费用”核算。
这一改变，处理了房地产企业核算“告贷费用”计入哪个本钱项目的难题，对企业来讲是一大福音。依据《企业会计准则第17号—— —告贷费用》，并结合《新本钱准则》要求，笔者以为房地产企业核算“开发本钱—— —告贷费用”应该设置以下明细项目核算：利息支出，指房地产企业支交给银行等金融安排的利息支出、非金融安排的利息支出;汇兑损益，指房地产企业借入外币资金因汇率变动对外币本金及其利息的记账本位币金额所发作的差额;金融安排手续费，因告贷而支交给金融安排的手续费，如融资参谋费、告贷手续费、理财费用、告贷佣钱等;中介安排费用，因告贷而必须发作的支交给中介安排的费用，如付出的土地评估费、在建工程评估费、法律参谋费、财务报告审计费、担保费等;其他，指因告贷而付出的其他告贷费用，如土地典当登记费、在建工程典当登记费、租借登记费等。
细化和清晰前期工程费
新准则把“前期工程费”清晰分为勘测规划费、报批报建增容费、“三通一平”费、暂时设备费四大类，并将这四大类进行了细化。
勘测规划费，包含勘测测量费、规划规划费。其间，勘测测量费包含初勘、详勘等。首要有水文、地质、文物和地基勘测费，沉降观测费，日照测验费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，施工放线费，建筑面积测量费等。
而规划规划费则包含规划规划费以及其他项目。
规划规划费，包含计划投标费、规划规划模型制造费、计划评定费、效果图规划费、总体规划规划费、施工图规划费、修正规划费、环境景观规划费等。其他项目则包含可行性研究费、咨询证明费、制图费、晒图费、赶图费、样品制造费等。
报批报建增容费，包含报批报建费和项目整体性批报建费。
报批报建费，包含安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设备费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划办理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住所基金或中小学教师住所补贴费、拆迁办理费、招投标办理费等。项目整体性批报建费，包含项目报建时按规则向政府有关部门交纳的报批费以及水、电、煤气增容费等。
“三通一平”费，包含暂时路途、暂时用水用电、场所平坦的规划费、缔造费等。暂时路途，包含接通红线外施工用暂时路途的规划、缔造费用。暂时用电，包含接通红线外施工用暂时用电规划规划费、暂时管线铺设、改造、搬迁、暂时变压器装置及撤除费用。暂时用水，包含接通红线外施工用暂时给排水设备的规划、缔造、管线铺设、改造、搬迁等费用。场所平坦，包含根底开挖前场所平坦、场所清运、旧房撤除等费用。
暂时设备费，包含开发项目现场的暂时围墙、暂时围板、暂时办公室、暂时场所的规划费、缔造装修费等。暂时围墙，包含围墙、围栏规划、缔造、装修费用;暂时办公室，包含租金、缔造及装修费用。暂时场所占用费，含施工用暂时占道费、暂时借用空位租费等;暂时围板，包含围板规划、缔造、装修费用。
从上述能够看出，《新本钱准则》关于“前期工程费”本钱项目的详细规则，对房地产企业正确核算本钱含义严重。
扩展开发直接费的核算内容
新准则对“开发直接费”的内在进行了从头界说与分类，一起参照相关规则，对其详细核算内容进行了扩展。与原准则比较，有3个方面的改变：
首要，从头界说了“开发直接费”的内在。
新准则清晰规则，“开发直接费”，是指企业为直接安排和办理开发项目所发作的，且不能将其直接归属于本钱核算目标的工程监理费、造价审阅费、结算审阅费、工程保险费等。
其次，将“开发直接费”进行了从头分类。
将“开发直接费”分为工程办理费、营销设备缔造费、物业办理完善费等三大部分，并对每一部分内容进行了细化。
最终，对“开发直接费”的详细核算内容进行了扩展。
新准则对“开发直接费”的详细核算内容，充分考虑了相关规则，一起也与原准则有必定联接，且有了更多的扩展与打破。
详细核算内容，包含工程办理费，即为直接安排和办理所开发工程项目而发作的员工薪酬、行政费用、工程监理费、工程保险费等;营销设备缔造费，包含广告设备及发布费、出售环境改造费、暂时出售通道工程费、售楼处装修装修费、样板间费用等;物业办理完善费，首要包含依照规则应由开发商承当的由物业公司代管的房子修理基金、物业办理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的前期物业办理费用。
总归，房地产企业应该依照新准则的新要求，结合企业的实际情况，拟定企业本身的《企业开发本钱核算方法》，规则本钱核算目标、本钱核算项目与规模、本钱的归集与分配结转、职能部门本钱办理责任制等内容，并严格履行，进一步完善，提高企业本钱办理水平，以确保房地产企业开发产品本钱信息的实在性与完好性。
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财务部颁发了《企业产品本钱核算准则(试行)》(下称“新准则”)，并规则自2014年1月1日起，在除金融保险业以外的大中型企业规模内实施，鼓舞其他企业履行。该准则对我国企业产品本钱核算有关的“本钱核算目标”、“本钱核算项目和规模”、“本钱归集、分配和结转”等内容，进行了体系的清晰与标准。对一切企业建立健全产品本钱核算准则，标准企业本钱核算行为，确保企业产品本钱信息实在、完好等具有严重含义。
新准则中关于房地产企业本钱核算的内容与《施工、房地产开发企业财务准则》(下称“原准则”)中的相关规则比较，房地产企业“开发本钱明细项目”的详细核算内容发作了4个方面的改变。
引进作业本钱法
新准则的最大亮点是，引进了新的本钱办理方法—— —“作业本钱法”。体现在房地产企业开发本钱核算来看，首要是将原准则在“期间费用”开支的部分费用计入了“开发本钱”，使本钱信息愈加实在、完好。
首要项目有，将原准则在“办理费用”、“出售费用”开支的项目，计入了“开发本钱—— —前期工程费”。比方安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标办理费以及暂时围墙、围栏、围板的规划、缔造、装修费用等。
将原准则规则在“办理费用”、“出售费用”开支的项目，计入了“开发本钱—— —开发直接费”。比方：预结算编制与审阅费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设备及发布费、出售环境改造费、暂时出售通道工程费、售楼处装修装修费、样板间费用、前期物业办理费等。
将原准则规则在“出售费用”开支的项目，计入了“开发本钱—— —根底设备缔造费”。比方，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零散设备费用。
新增告贷费用项目
无论是原准则仍是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规则，房地产企业的本钱项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、根底设备缔造费、公共配套设备费、开发直接费。
而《新本钱准则》在房地产企业原有的6个本钱项目根底上，新增了第7个本钱项目—— —“告贷费用”，并清晰规则其用来核算契合本钱化条件的告贷费用。也便是说，对房地产企业在商品房开发过程中，即获得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交给获得《大产权证》期间，因房地产开发项目告贷而发作的费用，需求进行本钱化处理，计入“开发本钱—— —告贷费用”核算。
这一改变，处理了房地产企业核算“告贷费用”计入哪个本钱项目的难题，对企业来讲是一大福音。依据《企业会计准则第17号—— —告贷费用》，并结合《新本钱准则》要求，笔者以为房地产企业核算“开发本钱—— —告贷费用”应该设置以下明细项目核算：利息支出，指房地产企业支交给银行等金融安排的利息支出、非金融安排的利息支出;汇兑损益，指房地产企业借入外币资金因汇率变动对外币本金及其利息的记账本位币金额所发作的差额;金融安排手续费，因告贷而支交给金融安排的手续费，如融资参谋费、告贷手续费、理财费用、告贷佣钱等;中介安排费用，因告贷而必须发作的支交给中介安排的费用，如付出的土地评估费、在建工程评估费、法律参谋费、财务报告审计费、担保费等;其他，指因告贷而付出的其他告贷费用，如土地典当登记费、在建工程典当登记费、租借登记费等。
细化和清晰前期工程费
新准则把“前期工程费”清晰分为勘测规划费、报批报建增容费、“三通一平”费、暂时设备费四大类，并将这四大类进行了细化。
勘测规划费，包含勘测测量费、规划规划费。其间，勘测测量费包含初勘、详勘等。首要有水文、地质、文物和地基勘测费，沉降观测费，日照测验费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，施工放线费，建筑面积测量费等。
而规划规划费则包含规划规划费以及其他项目。
规划规划费，包含计划投标费、规划规划模型制造费、计划评定费、效果图规划费、总体规划规划费、施工图规划费、修正规划费、环境景观规划费等。其他项目则包含可行性研究费、咨询证明费、制图费、晒图费、赶图费、样品制造费等。
报批报建增容费，包含报批报建费和项目整体性批报建费。
报批报建费，包含安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设备费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划办理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住所基金或中小学教师住所补贴费、拆迁办理费、招投标办理费等。项目整体性批报建费，包含项目报建时按规则向政府有关部门交纳的报批费以及水、电、煤气增容费等。
“三通一平”费，包含暂时路途、暂时用水用电、场所平坦的规划费、缔造费等。暂时路途，包含接通红线外施工用暂时路途的规划、缔造费用。暂时用电，包含接通红线外施工用暂时用电规划规划费、暂时管线铺设、改造、搬迁、暂时变压器装置及撤除费用。暂时用水，包含接通红线外施工用暂时给排水设备的规划、缔造、管线铺设、改造、搬迁等费用。场所平坦，包含根底开挖前场所平坦、场所清运、旧房撤除等费用。
暂时设备费，包含开发项目现场的暂时围墙、暂时围板、暂时办公室、暂时场所的规划费、缔造装修费等。暂时围墙，包含围墙、围栏规划、缔造、装修费用;暂时办公室，包含租金、缔造及装修费用。暂时场所占用费，含施工用暂时占道费、暂时借用空位租费等;暂时围板，包含围板规划、缔造、装修费用。
从上述能够看出，《新本钱准则》关于“前期工程费”本钱项目的详细规则，对房地产企业正确核算本钱含义严重。
扩展开发直接费的核算内容
新准则对“开发直接费”的内在进行了从头界说与分类，一起参照相关规则，对其详细核算内容进行了扩展。与原准则比较，有3个方面的改变：
首要，从头界说了“开发直接费”的内在。
新准则清晰规则，“开发直接费”，是指企业为直接安排和办理开发项目所发作的，且不能将其直接归属于本钱核算目标的工程监理费、造价审阅费、结算审阅费、工程保险费等。
其次，将“开发直接费”进行了从头分类。
将“开发直接费”分为工程办理费、营销设备缔造费、物业办理完善费等三大部分，并对每一部分内容进行了细化。
最终，对“开发直接费”的详细核算内容进行了扩展。
新准则对“开发直接费”的详细核算内容，充分考虑了相关规则，一起也与原准则有必定联接，且有了更多的扩展与打破。
详细核算内容，包含工程办理费，即为直接安排和办理所开发工程项目而发作的员工薪酬、行政费用、工程监理费、工程保险费等;营销设备缔造费，包含广告设备及发布费、出售环境改造费、暂时出售通道工程费、售楼处装修装修费、样板间费用等;物业办理完善费，首要包含依照规则应由开发商承当的由物业公司代管的房子修理基金、物业办理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的前期物业办理费用。
总归，房地产企业应该依照新准则的新要求，结合企业的实际情况，拟定企业本身的《企业开发本钱核算方法》，规则本钱核算目标、本钱核算项目与规模、本钱的归集与分配结转、职能部门本钱办理责任制等内容，并严格履行，进一步完善，提高企业本钱办理水平，以确保房地产企业开发产品本钱信息的实在性与完好性。
以上便是关于这方面的法律知识，期望能对您有所协助。如果您不幸遇到一些比较扎手的法律问题，而您又有托付律师的主意，咱们听讼网有许多律师能够给你供给服务，而且咱们听讼还支撑线上指定区域挑选律师，而且都有相关律师的详细资料。