商品房外的墙面所有权应该归谁

商品房外的墙面一切权应该归谁?
关于商品房的外墙面，有的购房合同约好归于一切权人，有的约好归归于物业公司，有的未作约好。实践中，因广告、装饰等事由常发作胶葛，理论界对商品房外墙面权力归属也有争议。依照《物权法》建筑物区别一切权理论，商品房外墙面归于该幢房子整体购房人一切，购房人(区别一切权人)依据其对所购房子单元享有的专有权而对建筑物共有部分及隶属部分享有区别一切权之共有权，并且所得收益应当首要用于弥补专项修理资金、改进小区公共设备建造等共同利益。
首要，整体购房人享有对外墙的一切权。在房子生意法律关系中，外墙作为房子结构部分，是合同标的物不行短少的部分，应该随房子完好交给。实践上依据《商品房出售公摊规矩》本幢房子购房人整体为外墙支付了悉数面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙现已实践进行了转让，本幢楼区别一切权人整体因获得各自专有产权而享有对外墙的区别一切权之共有权。由于房子出让，开发商成为非一切权人或区别一切权人，其均不享有对外墙面的“独自”处分权。依据物权法定原理，即便在每一份购房合同中对外墙面的运用权约好归归于非一切权人，也由于开发商的无处分权而无效，除非事前开发商与区别一切人整体对此达成了一致意见。
其次，外墙面应该由整体购房人运用处理。理论上，专有部分的规模划至房子单元界壁最终粉刷表层，而在外部关系上，比方生意、稳妥、交税等核算房子面积时则核算至界壁中心的面积，而依照《商品房出售面积核算及共用建筑面积分摊暂行规则》，外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积另一半则记入公摊面积，但并不能因而简略地以为外墙一半专有一半共有。事实上，建造部《住所共有部位共有设备设备修理基金处理办法》第三条规则的共有部位包含了表里墙体和野外墙面，并且，从对外墙运用处理上看，外墙仍归于共有部分。这是由于，墙面内预先设有保持建筑物正常运用必需的各种管线，假如作为专有运用则不利于整体建筑物的保护和处理。　　
再者，对外墙面运用权的行使及所得收益有法律规则。建造部《城市异产毗邻房子处理规则》第七条规则：“异产毗邻房子一切人以外的人如需运用异产毗邻房子的共有部分时，应获得各一切人一致赞同，并签定书面协议。”《物业处理条例》第五十五条也规则了“运用物业共用部位、共用设备设备进行经营处理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业处理企业的赞同后，依照规则处理有关手续。所得收益应当首要用于弥补专项修理资金，也能够依照业主大会的决议运用。”　　
总归，针对外墙面的运用权问题，只要整体区别一切权人依据一切权的身份能够运用、获益，并且这种权力的行使有必要通过区别一切权人的团体赞同。