商品房预售合同效力认定

1.出卖人没有获得产品房预售答应证明，与买受人缔结产品房预售合同，应当确定无效，但是在申述前获得产品房预售答应证明的，能够确定有用。 《产品房生意合同纠纷解说》第二条规则：“出卖人没有获得产品房预售答应证明，与买受人缔结产品房预售合同，应当确定无效，但是在申述前获得产品房预售答应证明的，能够确定有用。”该条规则将产品房预售答应证明的获得作为检查合同是否有用的首要依据，并不考虑检查对其他条件的具有与否，有其合理性。 如前所述，对预售产品房进行规制是十分必要的。《城市房地产处理法》第四十四条，建造部《城市产品房预售处理办法》第五条、第六条，国务院《城市房地产开发运营处理条例》第二十三条、第二十四条、第二十七条对产品房预售的条件进行了规则。依照上述规则，产品房预售实施预售答应证准则。该准则要求开发商进行产品房预售，应当向城市、县房地产处理部门处理预售挂号，恳求颁布预售答应证明。房地产处理部门针对预售人的恳求，对其是否具有包含《国有土地运用权证》、《建造用地规划答应证》、《建造工程规划答应证》、《建造工程施工答应证》在内的一切的预售条件进行审阅，并到现场进行查勘。对契合预售条件的，予以核发《产品房预售答应证》。由此可见，《产品房预售答应证》是产品房合法预售的关键性证明文件，是政府对预售人预售资历的认可。能够形象地说，《产品房预售答应证》便是预售人能够进行预售的“资历证”、“通行证”。别的，咱们还应当看到，预售答应证准则是行政强制答应准则，其实施首要依赖于政府功能部门的处理。“法官应当留意区别司法审判权和行政处理权的不同功能，正确行使审判权。”“人民法院对出卖人预售资历的检查，首要看其是否获得产品房预售答应证明，对其他预售条件的检查首要是行政部门的权限。”这意味着法官在检查产品房预售合同的效能时，检查的规模应当约束在检查预售人是否以其名义获得产品房预售答应证明及其真伪这一现实上。 买受人明知出卖人未获得产品房预售答应证明而与出卖人签定的产品房预售合同，能够以为出卖人与买受人对产品房预售达成了一致意见，合同建立，但由于短少收效要件(《产品房预售答应证》的获得)，合同没有收效。合同签定后，当事人申述的，应以为合同收效要件的获得已无或许，一般应确定无效。但假如出卖人已具有了处理《产品房预售答应证》的条件，仅仅不愿予以处理，而预购人恳求认可合同效能的，可确定合同有用(类推适用《合同法》第四十五条第二款前段)。出卖人在申述前获得《产品房预售答应证》的，则能够为合同具有了收效要件，能够确定有用。 出卖人成心隐秘没有获得产品房预售答应证明的现实，或许供给虚伪产品房预售答应证明，导致合同无效或许被吊销、免除的，依照《产品房生意合同纠纷解说》第九条第(一)项的规则，买受人能够恳求返还已付购房款及利息、补偿损失，并可恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。 2.当事人以产品房预售合同未依照法令、行政法规规则处理挂号存案手续为由，恳求承认合同无效的，不予支撑。 最高人民法院《产品房生意合同纠纷解说》第六条规则：“当事人以产品房预售合同未依照法令、行政法规规则处理挂号存案手续为由，恳求承认合同无效的，不予支撑。”该条规则对《城市房地产处理法》第四十四条第二款，关于“产品房预售人应当依照国家有关规则将预售合同报县级以上人民政府房产处理部门和土地处理部门挂号存案”的规则对合同效能的影响作了点评。 从《城市房地产处理法》第四十四条第二款的文义解说，该款仅仅标明产品房预售合同应当挂号存案，但并未将此确定为合同收效要件。何况将合同挂号存案行为的履行人为预售人，预购人(买受人)很难对此加以操控。因而，应当将产品房预售的挂号存案视为行政部门的一种合同处理办法，其实施与否，并不对合同自身的效能产生影响。对此，最高人民法院《关于适用<合同法)若干问题的解说(一)》已有规则。该解说第九条中规则：“法令、行政法规规则合同应当处理挂号手续，但未规则挂号后收效的，当事人未处理挂号手续不影响合同的效能……。”《产品房生意合同纠纷解说》只不过又一次进行了清晰。 当然，两边当事人约好以处理挂号存案手续为产品预售合同收效要件的，应当从其约好(《合同法》第四十五条第一款前段、中段)。但尽管约好以处理挂号存案手续为产品预售合同收效要件，尽管没有处理挂号存案手续，两边已实践履行合同的，视为两边当事人合意扫除对该要件(约好)的适用(《合同法》第四十五条第一款前段的对立解说)。