一房二租转卖后再出租，当事人间租赁合同的效力——原告姚某诉被
来源：听讼网整理 2018-05-25 00:16
一、根本案情
雷某与张某系夫妻，张某原为凯美公司法定代表人，二人于2002年9月购买兰田步行街4-B号楼201号、301号房子。2005年10月29日，张某以凯美公司名义与被告孙某签定房子租借合同，将上述房子租借给被告，租借期限3年，自2005年11月1日至2008年10月31日，租借费每年2万元。合同期满，承租人持续运用租借房子，在同等条件下享有优先权。上述合同签定后，凯美公司将约好的房子交给被告孙某运用，孙某分三次付出房子租借费6万元。
2007年1月6日，雷某因拖欠原告姚某告贷，两边签定了房子租借合同，约好由雷某将上述房子租借给原告，租借期限20年，雷某以所欠原告告贷本息224950元折抵悉数租借费。租借期间，雷某若转让该租借房子，该合同对转让后的房子所有人持续有用。雷某与第三方构成的租借转交原告，由原告处理并收取租借费。雷某出售房子，须提早2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。两边另就违约责任等作出约好。
2007年8月1日，临沂市房产处理局为雷某、张某颁发了房子所有权证，房产证记载该房子为雷某与张某一起共有。同年11月2日，雷某、张某与第三人刘某签定了房地发作意契约，雷某、张某将兰田步行街4-B号楼201号、301号房子作价58万元出售给刘某，价款一次性付清。第三人购买上述房子后，于2007年11月5日由临沂市房产处理局颁发了第000035544号房子所有权证，载明上述房子的所有权人为刘某，建筑面积148.76m2。
2008年11月18日，第三人刘某与被告孙某签定了房子租借合同，约好由刘某将兰田步行街4-B号楼201号、301号房子租借给孙某，期限为5年，自2008年11月1日至2013年10月31日。租借费前两年每年为2万元，今后三年随市场价格起浮。上述合同签定后，被告孙某向第三人刘某交纳了2009年度房子租借费2万元。原告姚某因上述房子租借问题与被告孙某及第三人刘某发作争议，于2009年11月27日诉至临沂市兰山区人民法院。
二、当事人世的争议 原
告姚某诉称，2006年5月，雷某向原告告贷20万元，年利率18%。因为无力归还告贷，2007年1月6日，原告与雷某洽谈，原告租借雷某兰田步行街4-B号楼201号、301号房子，租期20年，雷某以所欠告贷本息224950元抵顶20年租借费。合同约好原告享有转租权力。合同签定时，被告孙某已占用该房子，雷某通过原告奉告孙某今后向原告交纳租借费。尔后，原告屡次要求交纳租金，被告一向未实行责任，并瞒着原告和第三人签定了房子租借合同，其行为损害了原告的合法权益。因而恳求依法判定被告将占用的房子腾出或按市场价与原告签定租借合同，判定第三人与被告所签定的租借合同无效，并将收取的租金返还原告。
被告孙某辩称，2005年10月，我与凯美公司签定合同，该公司法定代表人为张某。自2006年起就有人来找我，探问房子的来历，但从2006年至2008年的租金我一向交给凯美公司。交完房租后，我就再未找到凯美公司。随后我所承租的房子就被转让了，我也找不到原房主。后来买房的第三人拿房产证找到我，我就与新房主签定了租借合同，把2009年的租金交给了他。
第三人刘某辩称，原告的诉讼恳求不能建立。第三人合法获得了房子产权，有房产证为据。原告与雷某所签合同是否实在值得置疑，雷某不可能转让已租借20年的房子，我获得房子产权时，该20年的租借合同并不存在。该合同中雷某的签名是否事实，还有待于承认，即便实在，该租借合同也是无效的。因为该房子属雷某与张某共有，雷某一人无权对房子自行处理。被告孙某本来与凯美公司签定的合同是合法有用的，因为签定合同的时分，张某是凯美公司的法定代表人。在孙某与凯美公司的合同未到期的情况下，雷某又与他人签定20年的租借合同，是不符合常理的。
三、法院判定定见
临沂市兰山区人民法院以为，本案当事人诉争的兰田步行街4-B号楼201号、301号房子系雷某与张某的夫妻共有产业。2005年10月29日，张某任凯美公司法定代表人期间以公司名义与被告孙某签定了房子租借合同，该合同系当事人实在意思表明，且不违背法令法规的强制性规则，为有用合同。根据该租借合同的约好，被告孙某租借了上述房子，租借期限从2005年11月1日至2008年10月31日，合同期满承租人如持续运用，在同等条件下享有优先权。上述合同签定后，被告孙某合法占有了租借房子，并按合同约好交纳了租借费，在租借期间届满后，被告行使优先权，持续租借运用上述房子。在被告租借该房子期间，雷某于2007年1月6日与原告姚某签定了房子租借合同，由雷某将已租借给被告运用的房子租借给原告，租借期限20年，雷某以所欠原告告贷本息折抵20年租借费224950元。雷某与原告所签定的房子租借合同，亦为两边当事人实在意思表明，内容合法有用。《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第6条规则：租借人就同一房子缔结数份租借合同，在合同均有用的情况下，承租人均建议实行合同的，人民法院按照下列次序确认实行合同的承租人：（一）现已合法占有租借房子的；（二）现已处理挂号存案手续的；（三）合同建立在先的。不能获得租借房子的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规则处理。”根据上述司法解说的规则，因为诉争房子的共有权人雷某、张某就同一房子签定了两份租借合同，该合同均合法有用，在此景象因被告孙某的租借合同建立在先，且被告现已合法占有了租借房子，故该房子实行合同的承租人应为被告。因为该房子已由被告孙某占有运用，雷某无法向原告交给租借房子，故雷某的行为构成违约，应向原告承当相应的违约责任。
2007年11月2日，雷某、张某与第三人刘某签定了房地发作意契约，该契约系两边当事人实在意思表明，且不违背法令法规的强制性规则，系有用合同。根据该生意合同的约好，第三人刘某以58万元价格购买了兰田步行街4-B号楼201号、301号房子，并到临沂市房产处理局处理了过户挂号手续，获得上述房子的所有权。《合同法》第229条规则：租借物在租借期间发作所有权变化的，不影响租借合同的效能”。根据上述规则，虽然第三人刘某获得了本案诉争房子的所有权，但因为该房子正由被告租借运用，原租借合同的效能并不因而而受影响，故被告孙某对该房子仍享有占有、运用和收益的权力。在被告孙某与凯美公司所签合同到期后，被告根据合同中的优先权条款，在同等条件下享有优先租借的权力，故被告在该房子产权变化后与新所有权人刘某签定的房子租借合同，为有用合同，对两边当事人具有法令约束力。原告姚某根据其与雷某签定的房子租借合同，要求被告孙某将占用的房子腾出或按市场价与其签定房子租借合同，因两边的租借权均为债务，债务具有相等性，原告根据后建立的租借合同要求被告返还房子或与其签定新的租借合同，缺少法令根据，本院不予支撑。
本案中，原告姚某对争议的房子享有债务，而第三人刘某则对该房子享有所有权，根据物权的优先效能，第三人对该房子的物权优先于原告的债务。虽然雷某与原告约好：雷某已与第三方构成的租借转交原告，由原告处理并收取租借费。雷某出售房子，须提早2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。但因为该租借合同并未经房产挂号机关挂号存案，不能对立被告孙某及第三人刘某；相反，第三人与雷某、张某的房子生意现已临沂市房产处理局过户挂号，该挂号具有公信力。根据《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第24条第（4）项的规则，第三人好心购买租借房子并现已处理挂号手续的，承租人建议优先购买房子的，人民法院不予支撑。本案中，原告与雷某所签合同中虽然约好了原告对租借房子享有优先购买权，但因为第三人刘某好心购买该租借房子并已处理了挂号手续，第三人因而而获得诉争房子的所有权。在对争议房子享有所有权的情况下，第三人有权与该房子的原承租人孙某签定房子租借合同，该合同是合法有用的，并不违背法令法规的强制性规则及原租借合同的约好。原告要求判定第三人与被告所签定的房子租借合同无效，缺少法令根据，本院不予支撑。按照《中华人民共和国合同法》第44条、第52条、第107条、第112条、第229条，参照《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第6条、第24条第（4）项的规则，判定驳回了原告姚某的诉讼恳求。
四、当事人世的法令关系及合同效能
本案是一原因房子共有人雷某与张某一房二租，且在租借期间转让租借房子引发的连环租借合同纠纷。本案存在三份租借合同以及一份房子生意合同。三份租借合同别离为：张某以凯美公司名义与被告孙某签定的租借合同；雷某与原告姚某签定的租借合同；第三人刘某与被告孙某签定的租借合同。下面咱们对当事人之间的法令关系及合同效能别离进行调查。
（一）凯美公司与被告孙某的租借合同
该合同签定于2005年10月29日，张某时任凯美公司法定代表人。该租借合同的标的物兰田步行街4-B号楼201号、301号房子归于雷某与张某的夫妻共有产业，虽然张某并未以自己的名义与被告孙某签定租借合同，而是借用凯美公司名义，但因为张某系该公司法定代表人，且该公司为张某的家族企业，该份合同依然表现了张某的实在意思，因而该租借合同系两边当事人实在意思表明，且不违背法令法规的强制性规则，内容合法有用，对两边当事人均具有法令约束力。值得注意的是，合同法对租借合同的租借人并无资历约束，即便缔结租借合同的租借人并非租借物的所有权人或有处置权人，也不影响租借合同的效能。在上述房子租借合同签定后，承租人孙某依约实行了付租借借费的责任，租借人凯美公司也实行了将租借物交给被告占有运用的责任，两边的责任均已实行结束。因而，被告孙某对诉争房子的占有，根据的是其与凯美公司所签定的房子租借合同。被告根据租借合同占有房子归于合法占有、有权源占有。
（二）雷某与原告姚某的租借合同
该合同签定时，雷某为租借房子的一起共有人。《物权法》第95条规则：一起共有人对共有的不动产或许动产一起享有所有权。”第96条规则：共有人按照约好处理共有不动产或许动产；没有约好或许约好不明确的，各共有人都有处理的权力和责任。”对共有房子进行租借是对共有产业的处理行为，该行为只要不触及房子的处置，就无须征得整体共有人的赞同。因而，雷某以个人名义与原告签定的房子租借合同，该合同具有合同的收效要件，归于有用合同。根据该合同的约好，雷某应将租借房子交给原告姚某占有运用，不然即构成违约，应向原告承当相应的违约责任。
（三）两份租借合同之比较
已然两份租借合同均合法有用，那么，该租借房子究由哪方实践承租？咱们以为，原、被告两边根据各自签定的租借合同发作的权力都是债务。债务为恳求权，具有相容性和相等性，同一物之上能够并存数个内容相同的债务，各个债务之间具有相等的效能。在租借合同中，承租人根据合同仅能先恳求租借人交给租借物，才干完成自己对租借物的占有和运用，非经租借人实行合同，交给租借物，承租人不能分配租借物。因而，签定房子租借合同与实践承租房子是不同的，前者是后者的根底，后者是前者实行的成果，承租人只要实践占有运用房子方能受其利益。在同一租借物上能够签定数份内容相同的租借合同，但实践的承租人却只能有一个，在此景象下，各承租人的利益必定发作抵触，需求相应的法令标准予以调整。对此，《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第6条规则：租借人就同一房子缔结数份租借合同，在合同均有用的情况下，承租人均建议实行合同的，人民法院按照下列次序确认实行合同的承租人：（一）现已合法占有租借房子的；（二）现已处理挂号存案手续的；（三）合同建立在先的。不能获得租借房子的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规则处理。”在本案中，因为诉争房子的共有人雷某与张某就同一房子签定了两份租借合同，该合同均合法有用，因被告孙某的租借合同建立在先，且被告现已合法占有了租借房子，故该房子实行合同的承租人应为被告。
（四）雷某、张某与第三人刘某的房子生意
雷某与张某为租借房子的一起共有人，根据《物权法》第97条的规则，除共有人之间还有约好外，处置共有的不动产应当经整体一起共有人赞同。房子共有人雷某、张某一起与第三人刘某签定了房子生意合同，该合同显然是两边当事人实在意思表明，其内容并不违背法令法规的强制性规则，因而归于有用合同。根据该生意合同的约好，雷某、张某将其夫妻共有的房子出卖给第三人刘某，房子生意属不动产品权转让，根据《物权法》第9条的规则，房子所有权的转让除当事人之间签定合法有用的生意合同之外，还必须经不动产挂号机关处理挂号手续。只要经不动产挂号机关依法挂号，才干发作房子所有权变化的法令作用。本案中，第三人刘某依生意合同购买了诉争房子，并到房产处理部门处理了过户挂号手续，然后获得该房子的所有权。虽然原告与雷某在合同中约好：雷某出售房子，须提早2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。但因为该租借合同并未经房产处理部门挂号存案，第三人刘某在购买房子时对该合同并不知情，片面上具有好心，且刘某与雷某、张某的房子生意现已不动产挂号机关进行过户挂号，该挂号具有公信力。根据《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第24条第（4）项的规则，第三人好心购买租借房子并现已处理挂号手续的，承租人建议优先购买房子的，人民法院不予支撑。因而，原告与雷某所签定的租借合同中虽然约好了原告对租借房子享有优先购买权，但因为第三人刘某好心购买该租借房子并已处理了挂号手续，第三人因而获得诉争房子所有权。所有权归于物权，根据物权的优先效能，第三人对该房子的物权优先于原告的债务。
（五）第三人刘某与被告孙某的租借合同
该合同签定于2008年11月18日，此刻被告孙某与凯美公司的租借合同现已到期，租借房子也通过一番生意，由第三人刘某获得，该房子租借合同是否有用？这是本案当事人争议的焦点。咱们以为，被告孙某与第三人刘某所签定的合同是原租借合同的持续。根据《合同法》第229条的规则，租借物在租借期间发作所有权变化的，不影响租借合同的效能。两边争议的房子虽然已发作了所有权变化，但该产权的变化并不影响现已存在的租借合同的效能，被告孙某对该房子仍享有占有、运用和收益的权力。根据被告与凯美公司之间的租借合同，在租借期间届满后，被告如持续运用房子，在同等条件下享有优先权。因而，被告孙某在原租借合同到期后根据其优先权与第三人刘某签定的租借合同，不只两边意思表明实在，内容合法，并且也与原租借合同一脉相承，为有用合同。该租借合同的签定表现了生意不破租借”的根本原理。原告姚某根据其与雷某签定的房子租借合同，要求被告孙某将占用的房子腾出或按市场价与其签定房子租借合同，因原告的合同建立在后，且原告也没有实践占有运用租借房子，原告仅能根据其与雷某签定的租借合同追究其违约责任，对雷某只是享有债务，原告根据该债务要求被告返还房子或许与其签定新的租借合同，缺少法令根据，天然不能得到法令的支撑。相同，在对争议房子享有所有权的情况下，第三人刘某有权与该房子的原承租人孙某签定房子租借合同，原告要求判定第三人与被告所签定的租借合同无效，其恳求亦缺少法令根据，法院不该支撑。
雷某与张某系夫妻，张某原为凯美公司法定代表人，二人于2002年9月购买兰田步行街4-B号楼201号、301号房子。2005年10月29日，张某以凯美公司名义与被告孙某签定房子租借合同，将上述房子租借给被告，租借期限3年，自2005年11月1日至2008年10月31日，租借费每年2万元。合同期满，承租人持续运用租借房子，在同等条件下享有优先权。上述合同签定后，凯美公司将约好的房子交给被告孙某运用，孙某分三次付出房子租借费6万元。
2007年1月6日，雷某因拖欠原告姚某告贷，两边签定了房子租借合同，约好由雷某将上述房子租借给原告，租借期限20年，雷某以所欠原告告贷本息224950元折抵悉数租借费。租借期间，雷某若转让该租借房子，该合同对转让后的房子所有人持续有用。雷某与第三方构成的租借转交原告，由原告处理并收取租借费。雷某出售房子，须提早2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。两边另就违约责任等作出约好。
2007年8月1日，临沂市房产处理局为雷某、张某颁发了房子所有权证，房产证记载该房子为雷某与张某一起共有。同年11月2日，雷某、张某与第三人刘某签定了房地发作意契约，雷某、张某将兰田步行街4-B号楼201号、301号房子作价58万元出售给刘某，价款一次性付清。第三人购买上述房子后，于2007年11月5日由临沂市房产处理局颁发了第000035544号房子所有权证，载明上述房子的所有权人为刘某，建筑面积148.76m2。
2008年11月18日，第三人刘某与被告孙某签定了房子租借合同，约好由刘某将兰田步行街4-B号楼201号、301号房子租借给孙某，期限为5年，自2008年11月1日至2013年10月31日。租借费前两年每年为2万元，今后三年随市场价格起浮。上述合同签定后，被告孙某向第三人刘某交纳了2009年度房子租借费2万元。原告姚某因上述房子租借问题与被告孙某及第三人刘某发作争议，于2009年11月27日诉至临沂市兰山区人民法院。
二、当事人世的争议 原
告姚某诉称，2006年5月，雷某向原告告贷20万元，年利率18%。因为无力归还告贷，2007年1月6日，原告与雷某洽谈，原告租借雷某兰田步行街4-B号楼201号、301号房子，租期20年，雷某以所欠告贷本息224950元抵顶20年租借费。合同约好原告享有转租权力。合同签定时，被告孙某已占用该房子，雷某通过原告奉告孙某今后向原告交纳租借费。尔后，原告屡次要求交纳租金，被告一向未实行责任，并瞒着原告和第三人签定了房子租借合同，其行为损害了原告的合法权益。因而恳求依法判定被告将占用的房子腾出或按市场价与原告签定租借合同，判定第三人与被告所签定的租借合同无效，并将收取的租金返还原告。
被告孙某辩称，2005年10月，我与凯美公司签定合同，该公司法定代表人为张某。自2006年起就有人来找我，探问房子的来历，但从2006年至2008年的租金我一向交给凯美公司。交完房租后，我就再未找到凯美公司。随后我所承租的房子就被转让了，我也找不到原房主。后来买房的第三人拿房产证找到我，我就与新房主签定了租借合同，把2009年的租金交给了他。
第三人刘某辩称，原告的诉讼恳求不能建立。第三人合法获得了房子产权，有房产证为据。原告与雷某所签合同是否实在值得置疑，雷某不可能转让已租借20年的房子，我获得房子产权时，该20年的租借合同并不存在。该合同中雷某的签名是否事实，还有待于承认，即便实在，该租借合同也是无效的。因为该房子属雷某与张某共有，雷某一人无权对房子自行处理。被告孙某本来与凯美公司签定的合同是合法有用的，因为签定合同的时分，张某是凯美公司的法定代表人。在孙某与凯美公司的合同未到期的情况下，雷某又与他人签定20年的租借合同，是不符合常理的。
三、法院判定定见
临沂市兰山区人民法院以为，本案当事人诉争的兰田步行街4-B号楼201号、301号房子系雷某与张某的夫妻共有产业。2005年10月29日，张某任凯美公司法定代表人期间以公司名义与被告孙某签定了房子租借合同，该合同系当事人实在意思表明，且不违背法令法规的强制性规则，为有用合同。根据该租借合同的约好，被告孙某租借了上述房子，租借期限从2005年11月1日至2008年10月31日，合同期满承租人如持续运用，在同等条件下享有优先权。上述合同签定后，被告孙某合法占有了租借房子，并按合同约好交纳了租借费，在租借期间届满后，被告行使优先权，持续租借运用上述房子。在被告租借该房子期间，雷某于2007年1月6日与原告姚某签定了房子租借合同，由雷某将已租借给被告运用的房子租借给原告，租借期限20年，雷某以所欠原告告贷本息折抵20年租借费224950元。雷某与原告所签定的房子租借合同，亦为两边当事人实在意思表明，内容合法有用。《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第6条规则：租借人就同一房子缔结数份租借合同，在合同均有用的情况下，承租人均建议实行合同的，人民法院按照下列次序确认实行合同的承租人：（一）现已合法占有租借房子的；（二）现已处理挂号存案手续的；（三）合同建立在先的。不能获得租借房子的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规则处理。”根据上述司法解说的规则，因为诉争房子的共有权人雷某、张某就同一房子签定了两份租借合同，该合同均合法有用，在此景象因被告孙某的租借合同建立在先，且被告现已合法占有了租借房子，故该房子实行合同的承租人应为被告。因为该房子已由被告孙某占有运用，雷某无法向原告交给租借房子，故雷某的行为构成违约，应向原告承当相应的违约责任。
2007年11月2日，雷某、张某与第三人刘某签定了房地发作意契约，该契约系两边当事人实在意思表明，且不违背法令法规的强制性规则，系有用合同。根据该生意合同的约好，第三人刘某以58万元价格购买了兰田步行街4-B号楼201号、301号房子，并到临沂市房产处理局处理了过户挂号手续，获得上述房子的所有权。《合同法》第229条规则：租借物在租借期间发作所有权变化的，不影响租借合同的效能”。根据上述规则，虽然第三人刘某获得了本案诉争房子的所有权，但因为该房子正由被告租借运用，原租借合同的效能并不因而而受影响，故被告孙某对该房子仍享有占有、运用和收益的权力。在被告孙某与凯美公司所签合同到期后，被告根据合同中的优先权条款，在同等条件下享有优先租借的权力，故被告在该房子产权变化后与新所有权人刘某签定的房子租借合同，为有用合同，对两边当事人具有法令约束力。原告姚某根据其与雷某签定的房子租借合同，要求被告孙某将占用的房子腾出或按市场价与其签定房子租借合同，因两边的租借权均为债务，债务具有相等性，原告根据后建立的租借合同要求被告返还房子或与其签定新的租借合同，缺少法令根据，本院不予支撑。
本案中，原告姚某对争议的房子享有债务，而第三人刘某则对该房子享有所有权，根据物权的优先效能，第三人对该房子的物权优先于原告的债务。虽然雷某与原告约好：雷某已与第三方构成的租借转交原告，由原告处理并收取租借费。雷某出售房子，须提早2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。但因为该租借合同并未经房产挂号机关挂号存案，不能对立被告孙某及第三人刘某；相反，第三人与雷某、张某的房子生意现已临沂市房产处理局过户挂号，该挂号具有公信力。根据《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第24条第（4）项的规则，第三人好心购买租借房子并现已处理挂号手续的，承租人建议优先购买房子的，人民法院不予支撑。本案中，原告与雷某所签合同中虽然约好了原告对租借房子享有优先购买权，但因为第三人刘某好心购买该租借房子并已处理了挂号手续，第三人因而而获得诉争房子的所有权。在对争议房子享有所有权的情况下，第三人有权与该房子的原承租人孙某签定房子租借合同，该合同是合法有用的，并不违背法令法规的强制性规则及原租借合同的约好。原告要求判定第三人与被告所签定的房子租借合同无效，缺少法令根据，本院不予支撑。按照《中华人民共和国合同法》第44条、第52条、第107条、第112条、第229条，参照《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第6条、第24条第（4）项的规则，判定驳回了原告姚某的诉讼恳求。
四、当事人世的法令关系及合同效能
本案是一原因房子共有人雷某与张某一房二租，且在租借期间转让租借房子引发的连环租借合同纠纷。本案存在三份租借合同以及一份房子生意合同。三份租借合同别离为：张某以凯美公司名义与被告孙某签定的租借合同；雷某与原告姚某签定的租借合同；第三人刘某与被告孙某签定的租借合同。下面咱们对当事人之间的法令关系及合同效能别离进行调查。
（一）凯美公司与被告孙某的租借合同
该合同签定于2005年10月29日，张某时任凯美公司法定代表人。该租借合同的标的物兰田步行街4-B号楼201号、301号房子归于雷某与张某的夫妻共有产业，虽然张某并未以自己的名义与被告孙某签定租借合同，而是借用凯美公司名义，但因为张某系该公司法定代表人，且该公司为张某的家族企业，该份合同依然表现了张某的实在意思，因而该租借合同系两边当事人实在意思表明，且不违背法令法规的强制性规则，内容合法有用，对两边当事人均具有法令约束力。值得注意的是，合同法对租借合同的租借人并无资历约束，即便缔结租借合同的租借人并非租借物的所有权人或有处置权人，也不影响租借合同的效能。在上述房子租借合同签定后，承租人孙某依约实行了付租借借费的责任，租借人凯美公司也实行了将租借物交给被告占有运用的责任，两边的责任均已实行结束。因而，被告孙某对诉争房子的占有，根据的是其与凯美公司所签定的房子租借合同。被告根据租借合同占有房子归于合法占有、有权源占有。
（二）雷某与原告姚某的租借合同
该合同签定时，雷某为租借房子的一起共有人。《物权法》第95条规则：一起共有人对共有的不动产或许动产一起享有所有权。”第96条规则：共有人按照约好处理共有不动产或许动产；没有约好或许约好不明确的，各共有人都有处理的权力和责任。”对共有房子进行租借是对共有产业的处理行为，该行为只要不触及房子的处置，就无须征得整体共有人的赞同。因而，雷某以个人名义与原告签定的房子租借合同，该合同具有合同的收效要件，归于有用合同。根据该合同的约好，雷某应将租借房子交给原告姚某占有运用，不然即构成违约，应向原告承当相应的违约责任。
（三）两份租借合同之比较
已然两份租借合同均合法有用，那么，该租借房子究由哪方实践承租？咱们以为，原、被告两边根据各自签定的租借合同发作的权力都是债务。债务为恳求权，具有相容性和相等性，同一物之上能够并存数个内容相同的债务，各个债务之间具有相等的效能。在租借合同中，承租人根据合同仅能先恳求租借人交给租借物，才干完成自己对租借物的占有和运用，非经租借人实行合同，交给租借物，承租人不能分配租借物。因而，签定房子租借合同与实践承租房子是不同的，前者是后者的根底，后者是前者实行的成果，承租人只要实践占有运用房子方能受其利益。在同一租借物上能够签定数份内容相同的租借合同，但实践的承租人却只能有一个，在此景象下，各承租人的利益必定发作抵触，需求相应的法令标准予以调整。对此，《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第6条规则：租借人就同一房子缔结数份租借合同，在合同均有用的情况下，承租人均建议实行合同的，人民法院按照下列次序确认实行合同的承租人：（一）现已合法占有租借房子的；（二）现已处理挂号存案手续的；（三）合同建立在先的。不能获得租借房子的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规则处理。”在本案中，因为诉争房子的共有人雷某与张某就同一房子签定了两份租借合同，该合同均合法有用，因被告孙某的租借合同建立在先，且被告现已合法占有了租借房子，故该房子实行合同的承租人应为被告。
（四）雷某、张某与第三人刘某的房子生意
雷某与张某为租借房子的一起共有人，根据《物权法》第97条的规则，除共有人之间还有约好外，处置共有的不动产应当经整体一起共有人赞同。房子共有人雷某、张某一起与第三人刘某签定了房子生意合同，该合同显然是两边当事人实在意思表明，其内容并不违背法令法规的强制性规则，因而归于有用合同。根据该生意合同的约好，雷某、张某将其夫妻共有的房子出卖给第三人刘某，房子生意属不动产品权转让，根据《物权法》第9条的规则，房子所有权的转让除当事人之间签定合法有用的生意合同之外，还必须经不动产挂号机关处理挂号手续。只要经不动产挂号机关依法挂号，才干发作房子所有权变化的法令作用。本案中，第三人刘某依生意合同购买了诉争房子，并到房产处理部门处理了过户挂号手续，然后获得该房子的所有权。虽然原告与雷某在合同中约好：雷某出售房子，须提早2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。但因为该租借合同并未经房产处理部门挂号存案，第三人刘某在购买房子时对该合同并不知情，片面上具有好心，且刘某与雷某、张某的房子生意现已不动产挂号机关进行过户挂号，该挂号具有公信力。根据《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第24条第（4）项的规则，第三人好心购买租借房子并现已处理挂号手续的，承租人建议优先购买房子的，人民法院不予支撑。因而，原告与雷某所签定的租借合同中虽然约好了原告对租借房子享有优先购买权，但因为第三人刘某好心购买该租借房子并已处理了挂号手续，第三人因而获得诉争房子所有权。所有权归于物权，根据物权的优先效能，第三人对该房子的物权优先于原告的债务。
（五）第三人刘某与被告孙某的租借合同
该合同签定于2008年11月18日，此刻被告孙某与凯美公司的租借合同现已到期，租借房子也通过一番生意，由第三人刘某获得，该房子租借合同是否有用？这是本案当事人争议的焦点。咱们以为，被告孙某与第三人刘某所签定的合同是原租借合同的持续。根据《合同法》第229条的规则，租借物在租借期间发作所有权变化的，不影响租借合同的效能。两边争议的房子虽然已发作了所有权变化，但该产权的变化并不影响现已存在的租借合同的效能，被告孙某对该房子仍享有占有、运用和收益的权力。根据被告与凯美公司之间的租借合同，在租借期间届满后，被告如持续运用房子，在同等条件下享有优先权。因而，被告孙某在原租借合同到期后根据其优先权与第三人刘某签定的租借合同，不只两边意思表明实在，内容合法，并且也与原租借合同一脉相承，为有用合同。该租借合同的签定表现了生意不破租借”的根本原理。原告姚某根据其与雷某签定的房子租借合同，要求被告孙某将占用的房子腾出或按市场价与其签定房子租借合同，因原告的合同建立在后，且原告也没有实践占有运用租借房子，原告仅能根据其与雷某签定的租借合同追究其违约责任，对雷某只是享有债务，原告根据该债务要求被告返还房子或许与其签定新的租借合同，缺少法令根据，天然不能得到法令的支撑。相同，在对争议房子享有所有权的情况下，第三人刘某有权与该房子的原承租人孙某签定房子租借合同，原告要求判定第三人与被告所签定的租借合同无效，其恳求亦缺少法令根据，法院不该支撑。