出租房屋要缴哪些税及其享受哪些优惠

                    　　
现在，租借房子获取租金收入已是一种常见的出资理财方法。作为一种应税行为，租借房子触及的税收有以下几种：营业税、城市保护建造税、教育费附加、房产税、印花税、乡镇土地运用税和个人所得税等。租借运营性房子和租借住所在交税上也有很大的不同。
租借运营性房子要全额计税
本年1月，小王以借款方法购买了一套坐落市区一级(乡镇土地运用税24元/平方米)地段的150平方米门面房，总房价170万元，他付了50万元首付款后，向银行借款120万元，按揭20年，月供6000多元。3月份，小王以月租金10000元的价格租给了某连锁店，租期3年。则依照有关规则小王4月(今后各月均如此)应纳各项税费状况如下：1.按“服务业”计缴营业税10000×5%=500(元);2.城市建造保护税500×7%=35(元);3.教育附加费500×3%=15(元);4.按“租金收入”计缴房产税10000×12%=1200(元);5.按“实践占地面积”计缴乡镇土地运用税150×24÷12=300(元);6.按“产权搬运书据”计缴印花税360000×0.1%=360(元);7.按“产业租借所得”计缴个人所得税[(10000-500-35―15―1200―300―360―800)×(1-20%)]×20%=1086.40(元)。这样算计应交税3496.4元。
租借住所可享受优惠
《财政部、国家税务总局关于廉租住所经济适用住所和住所租借有关税收政策的告诉》(财税[2008]24号)规则，自2008年3月1日起，(一)对个人租借住所获得的所得减按10%的税率征收个人所得税;(二)对个人租借、承租住所签定的租借合同，免征印花税;(三)对个人租借住所，不区别用处，在3%税率的基础上折半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征乡镇土地运用税;(四)对企事业单位、社会团体以及其他安排按市场价格向个人租借用于寓居的住所，减按4%的税率征收房产税。
假定上例中小王以借款方法购买的房子为一套住所，其他条件不变。则依照有关规则小王4月应纳各项税费状况如下：1.按“服务业”计缴营业税10000×1.5%=150(元);2.城市建造保护税150×7%=10.50(元);3.教育附加费150×3%=4.50(元);4.按“租金收入”计缴房产税10000×4%=400(元);5.免征乡镇土地运用税;6.免征印花税;7.按“产业租借所得”计缴个人所得税[(10000-150-10.50―4.50―400―800)×(1-20%)]×10%=690.80(元)。小王算计应交税1255.8元。
留意几种特别方法租借房子的确定
(一)“购房回租”等方式应按“出售不动产”纳税。《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等运营活动征收营业税问题的批复》(国税函[1999]144号)规则，房地产开发公司选用“购房回租”、“典当担保”和“存单购房”等方式，进行促销运营活动(即与购房者签定“产品房生意合同书”，将产品房卖给购房者;一起，依据合同约好的期限，在必定时期后，又将该产品房购回)，依据《营业税暂行条例》及其实施细则的规则，对房地产开发公司和购房者均应按“出售不动产”税目征收营业税。也就是说，关于参加这种方式的购房者，在合同约好的期限内收到的“租借收入”应按“出售不动产”行为计征营业税。
(二)收取固定收入行为视同房子租借。《国家税务总局关于以不动产或无形资产出资入股收取固定赢利征收营业税问题的批复》(国税函[1997]490号)规则，以不动产、土地运用权出资入股，收取固定赢利的，归于将场所、房子等转让别人运用的事务，应按“服务业”税目中“租借业”项目征收营业税。别的，《国家税务总局关于酒店产权式运营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)规则，酒店产权式运营业主在约好的时间内供给房产运用权与酒店进行合作运营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主依照约好获得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，依据有关税收法律、行政法规的规则，应依照“服务业——租借业”征收营业税，依照产业租借所得项目征收个人所得税。
(三)房子进行转租的要全额计税。《国家税务总局关于营业税若干问题的告诉》(国税发[1995]76号)第五条规则，单位和个人将承租的场所、物品、设备等再转租给别人的行为也归于租借行为，应按“服务业”税目中“租借业”项目征收营业税。即需求按全额交纳营业税。
申请代开发票要备齐相关材料
我国《中华人民共和国发票处理方法》第十六条规则，需求暂时运用发票的单位和个人，能够凭购销产品、供给或许承受服务以及从事其他运营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向运营地税务机关申请代开发票。依照税收法律、行政法规规则应当交纳税款的，税务机关应当先征收税款，再开具发票。税务机关依据发票处理的需求，能够依照税务主管部门的规则托付其他单位代开发票。《发票处理方法实施细则》第十九条规则，《方法》第十六条所称书面证明是指有关事务合同、协议或许税务机关认可的其他材料。笔者以为，租借方向主管税务机关申请代开租借房子发票时，在按规则交清各项税金前提下，以下为有必要带着的材料：1.房子租借合同;2.租借方的身份证;3.房子产权证或购房合同。若承租方为单位的，还需带着承租方的《税务挂号证》副本(已处理税务挂号的用票人)或《工商营业执照》副本(没有处理税务挂号的用票人)。