房屋租赁合同的法定事由有哪些

【租借合同纠纷】拖延付出租金引发房子租借合同纠纷案
【案情简介】
原告：秦某
被告：赵某
2004年2月，原被告签定了《房子租借合同》，约好秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。榜首年租金于签定合一起一次付清，后两年租金于每年的1月初付出。合同还约好如赵某违约，秦某有权随时回收房子。合同签定后，赵某付出了当年租金，并经秦某答应，对房子进行装饰，以开办培智班用。
2005年1月初，赵某未按约好付出租金。2月，原告书面通知被告要回收房子，被告提出异议，两边产生矛盾。3月底，赵某付出租金，秦某却拒收。赵某所以将16万元租金经过别人转交秦某，秦某仍然拒收。4月底，赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。
2005年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限付出租金，构成违约，恳求免除《房子租借合同》，回收房子。
【裁判关键】
法院以为，被告赵某在实行合同过程中，有逾期实行付出租金的违约行为，但没有呈现底子性违约;被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益形成危害。被告虽未按约好实行义务，但尚在法令规则答应的规模以内，法院驳回原告恳求，一起判令被告按约好付出违约金。
【争议焦点】
本案原告是否有权免除合同?
【法理剖析】
处理本案争议焦点的关键是清晰出租人免除房子租借合同的要件。以下根据相关法令规则，并结合本案详细案情，归纳剖析出租人免除租借合同的要件。
首要，清晰出租人免除房子租借合同的法定事由。
《城市房子租借管理办法》第二十四条清晰规则了房子出租人单独免除房子租借合同的八种事由：
1、将承租的房子私行转租的;
2、将承租的房子私行转让、转借别人或私行互换运用的;
3、将承租的房子私行拆改结构或改动用处的;
4、拖欠租金累计六个月以上的;
5、共用住所用房无正当理由搁置六个月以上的;
6、租借承租房子进行违法活动的;
7、成心损坏承租房子的;
8、法令、法规规则其他能够回收的。
根据上述规则，承租人拖延付出租金，不是出租人免除房子租借合同的法定事由，只要在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定免除房子租借合同的权力。本案不存在出租人免除合同的法定事由。
其次，《房子租借合同》能够约好出租人免除合同的条件，可是不得违反《合同法》的相关规则。本案中，原被告签定的《房子租借合同》约好“如赵某违约，秦某有权随时回收房子”，从此约好的内容来看，原告秦某免除合同的条件并不清晰，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单独免除合同的法令结果?根据《合同法》有关合同免除权的规则，答案是否定的。根据《合同法》有关合同免除的规则，只要在一方当事人底子约好的景象下，对方当事人才有权免除合同。本案中有关出租人单独免除房子租借合同的约好，一方面没有清晰免除合同的条件，另一方面违反了《合同法》有关合同免除的规则，因而，不能作为原告免除合同的根据，本案应适用《合同法》的有关规则处理
再次，《合同法》第二百二十七条规则了承租人延期付出租金的法令结果，根据此规则，结合本案案情，在被告赵某未按合同约好时刻付出租金的情况下，原告秦某并没有免除合同的权力，但能够要求被告在合理的期限内付出。假如被告逾期仍没有付出的，原告就有权免除合同了。
综上，本案原告没有免除权。法院的判定是正确的，但适用《合同法》总则存在问题。《租借合同》是有名合同，应适用《合同法》分则的规则。
【法令危险提示及防备】
租期届满曾经，当事人一方随意免除房子租借合同会给对方当事人形成丢失，因而，当事人在签定《房子租借合同》时，一定要清晰约好免除合同的条件。实践中，出租人为了防备危险，一般都会约好出租人单独免除合同的权力，法令界提示，约好免除合同的条件一定要详细且契合《合同法》的规则，承租人要特别注意有关出租人单独免除合同的约好。
【法条链接】
1、《城市房子租借管理办法》(建设部1995年5月9日颁布，自1995年6月1日起实施)
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权停止合同，回收房子，因而而形成丢失的，由承租人补偿;
(一)将承租的房子私行转租的;
(二)将承租的房子私行转让、转借别人或私行互换运用的;
(三)将承租的房子私行拆改结构或改动用处的;
(四)拖欠租金累计六个月以上的;
(五)共用住所用房无正当理由搁置六个月以上的;
(六)租借承租房子进行违法活动的;
(七)成心损坏承租房子的;
(八)法令、法规规则其他能够回收的。
2、《合同法》
第二百二十七条 承租人无正当理由未付出或许拖延付出租金的，出租人能够要求承租人在合理期限内付出。承租人逾期不付出的，出租人能够免除合同。