土地使用权出让合同研究

作者：东方昆仑律师业务所·朱征夫
第一节 概述
一、土地运用权之根由
如今世界各国之土地准则，大约可分为三种：以美国、日本和法国为代表的土地私有准则;以英国和英联邦国家为代表的土地公有、但所有权与运用权相别离的用地准则;以及曾经苏联为代表的土地公有准则〖注：拜见周珂：“论土地运用权出让准则与可持续开展战略”，《我国人民大学学报》，1999年第1期，第84页〗。香港在英国殖民期间选用英国的土地准则，由政府把握土地资源，经过批租的方法把土地交给运用者运用。尽管现在英国的土地公有制已逐步虚化，全国大部分土地已在事实上成为私有，但香港的土地批租准则仍沿用至今，并在我国实施土地有偿运用准则时为我国的立法者所学习，遂有今天之土地运用权出让准则。
我国在变革土地准则时为何不学习土地私有制、却单单学习土地批租准则?原因可谓杂乱。我国自古就有“普天之下、难道王土”的传统。不只土地，便是臣民的身家性命，都可由皇上恣意处置，虽有几千年的绚烂文明，却从未树立私有财产神圣不可侵犯的理念，故土地私有制在这块土地上没有生命力。加之，新我国是在几回土地革命的基础上发生的，土地公有制也是在“打土豪、分地步”、经过暴力无情掠夺地主的土地所有权的基础上树立的，实施土地有偿运用时，人们对解放前地主恶霸独占土地资源、严酷克扣农人的前史仍浮光掠影，谁敢把土地所有权再交给私人呢?谁能确保不呈现新的地主恶霸呢?因而，国家对土地的独占位置是不能不坚定的。可是，传统体系下的土地公有、运用者一经政府同意就可以无偿、无限期运用土地的做法无法优化土地资源的装备，也不能适应变革开放的新形势，所以就有了将土地运用权与土地所有权进行别离、由国家将土地运用权有偿、有期限地搬运给运用者运用的需求，香港的土地批租准则正好与这一需求不约而同。
所以，我国的土地运用权准则是变革开放、社会转型的前史产品，它的利与弊、它的开展与消亡，皆由于它只归于这个特定的前史时期。
二、土地运用权与国家主权
国家土地运用权来源于国家土地所有权，国家土地所有权来源于国家主权。
土地乃天然而成，它本不归于任何人、或任何国家。由于有了人，需求在土地上久居和日子，才有了不同人群依据习气、经过洽谈或乃至运用暴力抢夺和区分土地的必要。这正如草原或丛林中的动物，需求经过运用暴力来获得和保护自己的地盘。在国家发生今后，国与国之间从未中止对土地的抢夺，另一方面，国家在自己境内掠夺不同族群之间区分土地的权利，而把它交给操控者，由操控者决议其操控规模的土地的运用。这种一部分人在其所操控的规模内办理自己辖区业务的权利，现在被称作主权。