延期交房违约金是否可以抵物业管理费

网友发问：
我与开发商在2004年9月签订了一份购房合同，交房时刻为2006年2月16日。合同上注明如逾期交房，开发商应付出违约金。后来开发商没有按期交房，直到本年5月才告诉我处理入住手续。
最近，我向开发商提出付出违约金后，开发商称违约金可折抵物业办理费，并承诺自入住后可免收两年物业办理费。请问开发商的这种做法是否合法?法令在此方面有何规则?
律师回答：
这种做法是不合法的。首要，物业办理费与违约金不能相抵。物业办理与开发商卖房是两个法令关系，是不同的合同主体。从法令关系上来说，“延期交房违约金”与“物业办理费”不能彼此抵消。
其次，关于“债款搬运”应签订协议。《合同法》第84条规则了合同转让中的“债款搬运”行为，即“债款人将合同责任悉数或部分搬运给第三人的，应当经债权人赞同。”也就是说，开发商对买受人付出“延期交房违约金”的债款，假如搬运给物业办理公司承当，即折抵一至两年“物业办理费”，要经债权人 ———购房人赞同。
并且在司法实践中，一般也要经债款受让人———物业办理公司的赞同。
第三，折抵一年以上物业办理费也是违法的。
相关文件规则，物业在收取办理费时，不得一次性预收多年物业办理费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一至两年以上“物业办理费”的行为，事实上是变相收取一年以上物业办理费。所以这种做法是违法的。
最终，用物业办理费折抵延期交房违约金还有或许侵略小区其他业主的合法权利。所以提示顾客，在处理入住手续时，应留存与开发商逾期交房相关的书面违约依据，以便在日后进一步处理该问题时能得到法令保护。