全国税收房地产业检查须知

咱们很多人关于标题中说到的问题，其实都不是很清楚，了解的也不是很透彻，但这都是和咱们的日子休戚相关的，有了解的必要，今日听讼网小编整理了相关的常识，一同往下面看看吧。
一、查看目标
房地产及修建安装职业企业
二、查看年度
一般查看至两个年度的税款交纳状况，有触及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或许延伸查看度。
房地产业查看要点
一、营业税
应全面查看各种应税收入的合理性、完整性和及时性。
(一)主营事务收入
1.出售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规则入账，少计收入。
(1)在开发产品竣工前，获得的预售收入(包含定金)是否悉数计入“预收账款”进行申报交交税款;是否计入“预收账款”以外的来往科目，长时刻挂账不申报交税;
(2)是否将售房款冲减本钱、费用或直接转入相关单位，未按规则入账;是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等状况。
(3)总机构有无将分支机构的未竣工开发产品的出售收入兼并计入;
(4)私改规划，添加出售面积的收入是否按规则入账;
(5)出售阁楼、停车位、地下室以及精装房装饰部分独自开具收款收据，获得的收入是否按规则入账;
(6)拆迁补偿收入是否未按规则承认收入，是否按补偿规范面积的工程本钱价与超出补偿面积部分的差价款之和核算交纳营业税;
(7)是否采纳包销贱价开票方法，少计收入。(与包销商签定一个价格较低的包销合同，按约好的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。)
(8)收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规则承认收入;
(9)向对方收取的手续费、基金、集资费、代收金钱、代垫金钱及其它各种性质的价外收费，是否未按规则承认收入。
2.开发项目竣工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长时刻不结转收入。
3.按分期收款合同约好的时刻应收取而未收到的出售款是否及时申报交税;
4.采纳托付出售方法出售开发产品，是否不及时收取售房款，或许部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入;
5.以银行按揭方法出售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭借款到账后，是否未按规则计税;是否将收到的按揭金钱以银行借款的名义记入“短期告贷”账户，不做收入。
6.对将待售开发产品转作经营性财物，先以经营性租借方法租出或以融资租借方法租出今后再出售的，租借期间获得的价款是否按租金承认收入，出售时是否再按出售财物承认收入。对将待售开发产品以暂时租借方法租出的，租借期间获得的价款是否按租金承认收入，出售时是否再按出售开发产品承认收入。
7.发作视同出售行为，是否未按规则申报交税
(1)以开发产品交流土地运用权、股权，是否未按非钱银性财物交流的准则进行税务处理。
(2)以开发产品抵顶资料款、工程款、广告费、银行借款本息、动迁补偿费等债款，是否未按规则计税。
(3)将开发产品用于捐献、资助、广告、样品、员工福利、奖赏、分配给出资者，是否未按规则申报交税。
(4)自建住所贱价出售给本单位内部员工或有经济利益来往的单位和个人，是否未按商场价足额申报交税。
(5)将公共配套设备无偿赠与地方政府、共用事业单位以外其他单位的，是否未按规则申报交税。
(二)其他事务收入
1.房子租借收入
(1)租借收入是否抵顶工程款、抵顶银行借款利息，未承认收入。
(2)租借收入(如将未售出的房子、商铺、车位等租借)、周转房手续费收入等是否不按税法规则的时刻入账或计入“敷衍账款”等来往科目贷方，未承认收入。
(3)以显着低于商场的价格租借给相关方，未按规则计税。
2.商品房售后服务如物业收入、代客装饰、清洁等获得的收入以及资料出售收入、无形财物转让收入和固定财物租借收入是否未按规则申报交税。
(三)其他营业税涉税问题
1.运用自有施工力气缔造房子等修建物，在出售不动产时，是否未申报交纳修建环节的营业税。
2.半途转让在建项目，是否未按规则交纳营业税。
3.付出境外公司来华供给咨询、规划、施工等劳务费，是否未按规则代扣代缴营业税。
4.协作建房是否按税法规则足额交税。
5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计出售收入。
(注：上述若干问题也会触及到企业所得税、土地增值税的核算、交纳。)
二、企业所得税
应全面查看各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项意图真实性、合法性。
(一)收入方面除前述营业税部分的相关问题外，还应查看：
1.未竣工开发产品的出售收入是否已按规则估计毛利额，计入当时应交税所得额交纳企业所得税。
2.产品竣工后是否及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其与对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度本项意图应交税所得额交纳企业所得税。关于跨年度房地产开发项意图已竣工出售部分，有无不按权责发作制准则承认收入或成心推延完结工程结算收入的现象。
3.获得政府的经济补偿或奖赏收入是否申报交纳企业所得税和土地增值税。
4.客户抛弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规则承认收入或直接冲减本钱费用。
(二)本钱费用方面
1.获得的土地财物是否不按规则计价。
是否私行扩展或削减土地财物的价值;是否存在将购进土地进行三通一平后，经过评价虚增土地本钱，计入开发本钱。
2.是否虚列拆迁补偿费，虚增本钱。
(1)是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。
(2)征地、拆迁开销，是否按规则进行归集分摊，触及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。
3.是否签定虚伪合同、协议，虚列、多列或重复列支本钱费用。
(1)是否签定虚伪单项合同，获得虚开发票，加大建安工程费。
(2)是否从有相相关系的贸易公司购进资料，向相关企业发包或分包工程，人为进步资料价格或建安费用，搬运赢利。
(3)采纳包工不包料方法发包工程，在开发企业供给的资料、水电和其他物资已凭发票计入开发本钱的状况下，是否让施工企业按劳务费和资料价款的算计金额再次开具发票，并担负其多开部分的税款，重复列支开发本钱。
(4)是否虚列工程监理费。
4.是否获得不符合规则的发票入账，多列本钱费用。
获得旧版报废发票入账;涂抹、假造、自行填开发票入账;获得第三方开具的发票入账;获得开具内容不实的发票入账等5.是否混杂本钱核算目标，未按配比准则结转产品本钱。
(1)是否未根据开发项意图特色及实践状况承认本钱核算目标，一切开发工程本钱在一个账户中核算，无法承认当期单项工程开发本钱。
(2)企业各期本钱核算紊乱，提早列支下期项目本钱。
(3)一次性列支应由各期分摊的土地本钱(含土地隶属本钱)。
(4)未独自核算有偿转让或自用配套设备的本钱，将其悉数计入可售房子开发本钱。
(5)虽独自核算有偿转让或自用配套设备的本钱，但只分摊修建安装工程费，而土地本钱、前期工程费、基础设备费、告贷利息等费用在已售房子中分摊。
(6)发作出售退回事务，只冲减收入，不冲回已结转本钱。
6.是否将本钱性开销直接列入当期本钱，削减应交税所得额
(1)将办共用的电子设备、轿车、音像设备等固定财物计入出售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。
(2)由开发企业出资缔造的，坐落开发小区内的邮电通讯、校园、医疗等配套设备在竣工后租借的，未将其按固定财物进行账务处理。
(3)在开发小区内缔造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业一切的，未按固定财物进行账务处理。
(6)暂时租借的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。
7.是否扩展期间费用列支规模及规范，削减应交税所得额。
(1)“广告费”、“事务宣传费”、“事务招待费”、“坏账丢失”等期间费用是否按规则的规模和规范进行扣除，是否存在为躲避扣除份额的约束而将上述费用部分计入开发本钱的状况。
(2)开发产品竣工前的告贷利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用;高于同类同期商业银行借款利率付出的利息是否调整;向相关方告贷利息调整是否正确。从相关方获得的告贷金额超越其注册本钱50%的，超越部分的利息开销，是否已作交税调整。
(3)薪酬及“三费”扣除是否正确。是否将薪酬性的开销列入了营业费用，未进行交税调整。
(4)计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作交税调整。
(5)是否在税前扣除与收入无关的开销。如违规列支行政性罚款，少申报交纳企业所得税和土地增值税。
8.其他问题。
(1)各项贬价预备金、出资减值预备是否已作交税调整。
(2)政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报交纳企业所得税和土地增值税。
(3)以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作交税调整。
(4)接受捐献钱银性财物是否未调增应交税所得额，少缴企业所得税;接受捐献非钱银性财物是否贱价入账，少缴所得税;(5)固定财物盘盈收入是否未入账或许贱价入账，少缴所得税;未经批阅的固定财物盘亏，是否未作交税调增，少缴企业所得税;
(6)无法付出的敷衍金钱长时刻挂账不并入应交税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长时刻挂账，是否未做交税调整。
三、个人所得税
(一)未经过“敷衍员工薪酬”科目发给员工的奖金、什物以及其他各种应税收入，是否足额、精确代扣代缴个人所得税。
(二)为员工购买的商业保险、弥补养老保险、企业年金等是否按规则代扣代缴了个人所得税。
(三)以发票报销方法或定额发放的交通补助、误餐补助、加班补助、通讯费补助等，是否代扣代缴个人所得税。(交通补助、通讯补助假如地点省拟定了税前扣除规范的，在规范限额内的部分可免征个人所得税)
(四)以发票报销方法套取现金，发放奖金或付出给个人手续费、回扣、奖赏等，是否代扣代缴个人所得税。
(五)付出债务、股权的利息、盈利时是否扣缴利息、股息、盈利收入的个人所得税。
(六)房地产出售人员获得出售佣钱是否并入薪酬、薪水代扣代缴个人所得税。
(七)为管理人员购买住所，付出房款，是否并入雇员薪酬、薪水所得计征个人所得税。
(八)各种促销活意向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。
四、土地增值税
除上述营业税、企业所得税里已触及问题外，还应留意查看：
(一)对一般规范住所的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与一般住所混杂在一同核算，少缴税款。
(二)是否以工程未结算、未决算或是商品房未出售结束等各种理由不进行土地增值税的清算。
(三)是否按规则承认土地增值税的清算单位。
(四)是否按规则进行本钱费用分摊。
(五)是否按规则从开发本钱中别离并归集利息开销，将超越借款期限的利息和罚息税前扣除。
(六)清算后又出售或有偿转让的房地产，是否按规则进行交税申报。
五、土地运用税
(一)已征用未开发的土地是否按规则申报交纳土地运用税。
(二)土地等级和运用税额改变后是否及时调整交税申报。
(三)开发用地在开发期间是否按规则计征土地运用税。
(四)未出售的商品房占用的土地是否按规则交纳土地运用税。
六、契税
(一)出让方法获得国有土地运用权，是否依照获得该土地运用权付出的悉数经济利益计缴契税。以协议方法出让的，契税计税价格里是否未包含土地补偿费、安顿补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政缔造配套费等接受者敷衍出的钱银、什物、无形财物及其他经济利益;以竞价方法出让的，契税计税价格里是否未包含市政缔造配套费及各种补偿费。
(二)以划拨方法获得的土地运用权，后经同意改为出让方法获得运用权的，是否补缴契税。
(三)以出让方法接受原改制企业划拨用地的，是否按规则交纳契税。
(四)土地运用权受让人经过完结土地运用权转让方约好的出资额度或出资特定项目，以此获得的贱价转让或无偿赠与的土地运用权，是否已参照交税责任发作时当地的商场价格，交纳契税。
(五)接受旧城改造拆迁规模内的土地运用权，是否未按规则交纳契税。
(六)分期付出方法获得的土地运用权，是否未按合同规则的总价交纳契税。
(七)竞价土地运用权没有处理产权，直接再转让的，是否未按规则申报交纳契税。
七、房产税
(一)自行缔造的自用房产交付运用后，是否长时刻挂“在建工程”，既不处理竣工结算，也未申报交纳房产税。
(二)是否将房子租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他敷衍款上未缴房产税。
(三)与房子不可分割的隶属设备及固定财物改进开销是否添加计税房产原值。
(四)新建和置办的房产是否从建成之次月和获得产权的次月申报交纳房产税。
(五)国有企业进行清产核资过程中房子价值重估后的新增价值，是否依照有关规则申报交纳房产税。
(六)自用、租借、出借本企业缔造的商品房，是否依照有关规则交纳房产税。商品房在出售前已运用或租借、出借的商品房是否按规则申报交纳房产税。
(七)是否按规则将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。
八、印花税
(一)各类应税凭据是否按规则张贴印花税票或交纳印花税。是否将应税凭据划为非税凭据，漏缴印花税;是否应交税凭据书立或秉承时即行贴花，而直到凭据收效日期才贴花交税。
(二)房子出售(预售)合同、银行告贷合同、修建安装合同、修建资料购销合同、租借合同、勘测规划合同、广告合平等是否按规则足额交纳印花税。有否混杂合同性质，从低适用税率或私行削减计税根据，未按悉数所载金额计税。
(三)2006年11月27日之后签定的土地运用权出让合同、土地运用权转让合同，是否按规则申报交纳印花税。