不同的合作方式税务处理一致吗

营业税是房地产协作开发企业触及的首要税种之一。因签定的协作开发合同或协议不同，营业税的交税依据也有所不同。企业假如不能精确区分，就会面对较大的交税危险。
依据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的告诉》(国税函发[1995]156号)的规则，房地产协作开发首要有两种协作方法。
榜首，朴实的“以物易物”，即两边以各自具有的土地运用权和房子一切权相互交流。详细的交流方法有以下两种。
1.土地运用权和房子一切权相互交流。依据国税函发[1995]156号文件规则，土地运用权和房子一切权相互交流，两边都获得了部分房子的一切权。
在这一协作过程中，甲方以转让部分土地运用权为价值，交换部分房子的一切权，发生了转让土地运用权的行为;乙方则以转让部分房子的一切权为价值，交换部分土地的运用权，发生了出售不动产的行为。
因而，协作建房的两边都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地运用权”子目交税，乙方应按“出售不动产”税目交税。
由于两边没有进行钱银结算，应当依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规则，别离核定两边的营业额。假如协作建房的两边(或任何一方)将分得的房子出售出去，则又发生了出售不动产行为，应对其出售收入再按“出售不动产” 税目征收营业税。
2.以租借土地运用权为价值交换房子一切权。甲方将土地运用权租借给乙方若干年，乙方出资在该土地上缔造建筑物并运用，租借期满后，乙方将土地运用权连同所建的建筑物偿还甲方。在这一运营过程中，乙方是以建筑物为价值换得若干年的土地运用权，甲方是以租借土地运用权为价值交换建筑物。
甲方发生了租借土地运用权的行为，对其按“服务业——租借业”征收营业税;乙方发生了出售不动产的行为，对其按“出售不动产”税目征收营业税。对两边别离交税时，其营业额也按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规则核定。
第二，甲方以土地运用权、乙方以钱银资金合股，建立合营企业，协作建房。对此种方法的协作建房，则要视详细情况确认怎么交税。
1.房子建成后假如两边采纳危险共担、赢利同享的分配方法。
依照财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的告诉》(财税[2002]191号)“以无形资产出资入股，参加承受出资方的赢利分配、一起承当出资危险的行为，不征营业税”的规则，对甲方向合营企业供给的土地运用权，视为出资入股，对其不征营业税，只对合营企业出售房子获得的收入按出售不动产交税，对两边分得的赢利不征营业税。
2.房子建成后甲方采纳按出售收入的必定份额提成的方法参加分配，或提取固定赢利。
上述方法因甲方和乙方不归于共担危险、同享赢利的行为，不属财税[2002]191号文件所称的“出资入股不征营业税”的行为，归于甲方将土地运用权转让给合营企业的行为。因而，对甲方获得的固定赢利或从出售收入按份额提取的收入，按“转让无形资产”交税;对合营企业则按悉数房子的出售收入，依“出售不动产”税目征收营业税。
3.房子建成后两边按必定份额分配房子。
此种运营行为也未构成财税[2002]191号文件所称的“以无形资产出资入股，一起承当危险的不征营业税”的行为。因而，首要对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”交税，其营业额按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规则核定。因而，对合营企业的房子在分配给甲方、乙方后，假如各自出售，则再按“出售不动产”交税。
综上剖析，不同的协作方法下，转让土地触及的交税规则各不相同，交税人有必要界定明晰，精确掌握。
别的，企业需求留意的是，怎样才算符合规则的“协作建房”?依照国家税务总局《关于协作建房营业税问题的批复》(国税函[2005]1003号)精力，甲方供给土地运用权，乙方供给所需资金，以甲方名义协作开发房地产项目的行为，不归于协作建房，不适用于国税发[1995]156号文件的规则。由于在这种情况下，土地运用权没有搬运，其实质是甲方筹资建房，乙方以钱银资金购买房地产。所以，关键是要看土地运用权有没有实践搬运。