关于企业租金收入的处理和税收

企业在生产运营过程中，有时把搁置财物对外租借。租金收入的承认管帐准则规则，企业的租金收入一起满意下列条件的应当承认收入：一是相关的经济利益能够流入企业;二是收入的金额能够合理地计量。而税收法令规则，租金收入应当依照合同约好的承租入敷衍租金的日期承认完成。这一规则，现已不完全归于权责发作制，而更接近于收付完成制。2010年4月下发的《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的告诉》(国税函[2010]79号)对此事项有所改动，下面临租金收入提早收取、跨后收取、免租期等的处理进行解析。
一、租金收入的管帐核算
在管帐处理上，在运营租借下，与租借财物所有权有关的危险和酬劳并没有实质上搬运给承租人，承租人不承当租借财物的首要危险，承租人对运营租借的管帐处理比较简单，承租人不须将所获得的租入财物的使用权本钱化，相应地也不必将所承当的付款责任列作负债。其首要问题是处理敷衍出的租金与计入当期费用的联系。租借企业应当按财物的性质，将用作运营租借的财物包含在财物负债表中的相关项目内。关于运营租借的租金，依据《企业管帐准则第21号——租借》，租借企业应当在租借期内各个期间依照直线法承以为当期损益：假若合适本企业的其他办法更为体系合理的，也能够选用其他办法。租借企业发作的初始直接费用，应当计入当期损益。运营租借中租借企业发作的初始直接费用，是指在租借商洽和签定租借合同过程中发作的可归归于租借项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益;金额较大的应当本钱化，在整个运营租借期间内依照与承认租金收入相同的根底分期计入当期损益。关于运营租借财物中的固定财物，租借人应当选用相似财物的折旧方针计提折旧;关于其他运营租借财物，应当选用体系合理的办法进行摊销。或有租金应当在实践发作时计入当期损益。
例1：A公司2010年5月1日把搁置的沿街房运营性租借，租期一年，月租金200000元，该房子每月应计提折旧90000元，合同规则，租期内悉数租金自房子使用权搬运之日起5日内悉数付清240000元。
收到悉数租金收入、计提折旧及结合本月完成的租金收入时：
借：银行存款 2400000
贷：预收账款 2400000
借：预收账款 200000
贷：其他事务收入 200000
借：其他事务开销 90000
贷：累计折旧 90000
在租借人供给了免租期的状况下，应将租金总额在整个租借期内，而不是在租借期扣除免租期后的期间内按直线法或其他合理的办法进行分摊，免租期内应承认租金费用;在租借人承当了承租人的某些费用的状况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租借期内进行分摊。其管帐处理为：承认各期租金费用时，借记“长时刻待摊费用”等科目，贷记“其他敷衍款”等科目。实践付租借金时，借记“其他敷衍款”等科目，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。
二、租金收入的所得税处理
依据《企业所得税法施行法令》第十九条规则，企业供给固定财物、包装物或许其他有形财物的使用权获得的租金收入，应按买卖合同或协议规则的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。依照此准则规则，即便企业提早收到租金收入的，只需合同或协议规则的敷衍租金日期未到，也不承认收到当期的收入。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的告诉》(国税函[2010]79号)文件对提早收取租金的景象进行了从头规则：假设买卖合同或协议中规则租借期限跨年度，且租金提早一次性付出的，依据《施行法令》第九条规则的收入与费用配比准则，租借人可对上述已承认的收入，在租借期内，分期均匀计入相关年度收入。租借方如为在我国境内设有组织场所、且采纳据实申报交纳企业所得的非居民企业，也按本条规则履行。按上述规则剖析，提早一次性收到租借期跨年度的租金收入，既能够以依照合同或协议规则的敷衍租金日期承认收入，也能够在租借期内，分期均匀计入相关年度收入。本条对《施行法令》的了解，实践上是对19条的实质性改动，《施行法令》第十九条是说，企业获得的租金收入，要按合同上约好的应收租金的时刻来计缴企业所得税。别的，国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项联接问题的告诉》(国税函[2009]98号)中也作出补充规则，新《企业所得税法》施行前已按其他办法计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新《企业所得税法》施行后，凡与按合同约好付出时刻承认的收入额发作变化的，应将该收入额减去以前年度已依照其它办法承认的收入额后的差额，承以为当期收入。
1.提早收到租金的状况，管帐与税法完成了共同。
例2：2009年1月1日A企业租借搁置的机器设备给B企业，租借期3年，每年租金200万元，2009年1月1日一次收取了3年的租金600万。
管帐处理：2009年度承认200万租金收入，而税法依据法令第19条承认600万收入，归于税法同管帐的差异，应在交税申报表附表3第5行调增应交税所得额调增400万元。2010、2011两个年度应该调减200万元。而国税函[2010]79号下发后，依据权责发作制准则，在税收上能够每年承认200万元收入，坚持了权责发作制准则和配比准则。
2.跨期后收取租金的，在租金问题上管帐与税法有差异。
例3：接上例假设2009年签定租借合同，租借期3年，2011年一次性收取租金600万元。
管帐处理：2009、2010、2011年每年承认收入200万元，而税法在2011年一次性承认收入，因而附表3第5行在2009年每年调减200万元，而2011年，做交税调增400万元。
税法之所以这样规则，是出于交税必要资金的准则。因为2009、2010年没有实践收到租金，假设规则依照权责发作制交税，企业缺少交税必要资金，所以交税责任确定在依据合同规则收到租金的2011年。因而，现在租金收入的交税责任发作时刻，表现了“权责发作制” “交税必要资金的准则”。
3.租金交税处理前后有差异，需追溯调整
国税函[2010]79号文件没有清晰履行时刻，可是因为该文件是对履行《企业所得税法》的解说，一般以为应该在2008年开端施行。例如：某企业2008年一次性收取3年租金600万元，2008年一次性作为收入，并且在附表3第5跋涉行了交税调增400万元。企业提出进行追溯调整，即2008年应承认收入200万元，多承认的400万元应该退税，企业不要求退税，而是要求在2009年抵顶税款400万元×25%=100万元，而今后每年度不再做交税调减，即完成了资金的时刻价值。假设不要求抵顶，则每年调减200万元的所得额。
4.有免租期租金的处理
一般企业财政人员会以为免租期内不计收入，也不核算企业所得税等各项税收，这种处理办法与相应的管帐准则、税收法规不符，形成企业收入承认不精确和不按规则时刻申报交税，构成偷税。
例4：A企业与商户签定的于2009年5月份签署合约，就该公司的运营物业租借约好，租借期限为2009年5月1日-2015年12月底，前四个月为免租，9月份的租金需在合同签署时预付。每月租金为100万元。
在财政上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份承认每月租金收入，即100万元/月×72月(收租月数)=7200万元;7200万元/80月(总租月数)=90万元，即每月承认90万元的销售收入。
所得税处理：根《企业所得税法施行法令》第十九条规则，租金收入的承认应“依照合同约好的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成”，因而2009年5—8月份不承认租金收入，因为管帐上现已做了收入的承认，因而在所得税申报时应做交税调整。因为管帐的收入承认准则与税法交税责任的承认准则有较大的差异，一起因为给予免租期的运营租借的期限一般都比较长，企业应该设置备查账，当经济状况发作变化，两边洽谈免除租约时要准备好相关材料，向税务部分请求交还多交的税款或补缴缺乏税款。留意与关联方存在免租期的企业所得税问题，依据《企业所得税法》第41条第1款规则：企业与其关联方之间的事务来往，不符合独立买卖准则而削减企业或许其关联方应交税收入或许所得额的，税务机关有权依照合理办法调整。
三、租金收入的管帐与税法差异
1.《企业管帐准则》对运营租借租金收入的承认选用权责发作制准则。
2.《企业所得税施行法令》对租金收入的承认更接近于收付完成制，即依照合同约好的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。假设合同约好的付款日期不符合权责发作制准则，那么合同期间某一时点税法与管帐承认的收入金额则存在暂时性差异。但国税函[2010]79号的出台对租借期限跨年度且提早一次性付出的租金收入答应在租借期内分期均匀计入相关年度收入。这种状况下租金收入的承认则表现了权责发作制和配比准则，则税法与管帐准则的规则趋于共同，不会发生暂时性差异，表现了税法与管帐的趋同和联接。可是国税函[2010]79号文仅仅对提早收取的租金收入承认方针进行了调整，而利息、特许权使用费依然坚持依照施行法令所规则的合同约好的时刻承认交税责任发作时刻。