延迟交房违约金的规定

近年来，由延期交房引发的房子买卖合同胶葛因其数量多、触及面广而成为近年来有关法院及裁定组织受理的最主要的一类房地产胶葛案件。关于卖方来说，延期交房需承担的直接法令结果有两个:一是违约补偿;二是若延期交房超越必定期间，或许导致买方单独解除合同。那关于推迟交房违约金的规矩有哪些呢？
(一)关于违约金的规矩
依据《合同法》榜首百一十三条规矩：当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不符合约好，给对方形成丢失的，丢失补偿额应当相当于因违约所形成的丢失。它从合同当事人位置相等及市场经济准则动身，依据《合同法》榜首百一十四条，当事人可以约好一方违约时应当依据违约状况向对方付出必定数额的违约金，也可以约好因违约发生的丢失补偿额的核算方法。约好的违约金低于形成的丢失的，当事人可以恳求人民法院或许裁定组织予以添加;约好的违约金过火高于形成的丢失的，当事人可以恳求人民法院或许裁定组织予以恰当削减。当事人就拖延实行约好违约金的，违约方付出违约金后，还应当实行债款。
我国《合同法》中关于违约责任的规矩在很大程度上学习了英美国家的违约责任准则。关于违约金的补偿性准则，1971年美国俄勒冈州最高法院审理的哈蒂诉白伊案是个很好的阐明。该案中原告作为农场主请被告打水井，约好1967年4月1日竣工，每推迟一天付50美元的丢失补偿，被告超越21天才竣工。诉讼中，被告提出依据证明这口井迟至6月才需启用灌溉。法院据此判定该违约金条款不得强制执行。可见，就拖延实行约好的违约金在没有任何丢失的状况下，乃至可将约好的违约金调整为零，不予补偿。
(二)延期交房引致的买方丢失
依照每日万分之五的违约金规范核算每月违约金为房地产价款的1.5%，对照我国现在银行借款利息月息0.465%，约好的违约金是银行借款利息的三倍多，也大大高于该房子的实践租金，依据违约补偿的补偿性准则，明显存在约好违约金过高的景象。当然，因为《合同法》对"过火高于"的规矩过于笼统，在实践中简单引发争议。关于违约金"过火高于"实践丢失的规范问题，最高人民法院在《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题解说(二)》(下称《解说(二)》)(草案)中规矩以超越30%为规范，该解说一旦公布，有助于一致司法实践，使合同法榜首百一十四条更具可操作性。有必要留意的是，对过高违约金的调整应当由当事人提出，不然法令并没有规矩法院或裁定组织可以自动予以调整。
至于对过高违约金应当调整到什么程度，法令并无明文规矩，然后留给了法官或裁定员自在裁量的地步。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按借款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解说(二)》(草案)关于以超越实践丢失30%作为"过火高于"的规范，则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者以为，从审判实践动身考虑到此类胶葛所引发的社会本钱参阅中国人民银行关于逾期借款滞纳金的规矩，现在将过高的延期交房违约金规范调整为每日万分之二点一，好像不失为一种较为合理可行的调整程度。
（三）可预见规矩在延期交房违约补偿中的适用
在延期交房引起的房子买卖合同胶葛案件中，有些买方还提出其它丢失，如因信任卖方会如期交房而将子女从外地接来深圳预备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费丢失等。若买方要求卖方补偿这类丢失，在诉讼中买方将面对两大法令难题。首要，买方应证明这类丢失与延期交房之间的因果关系。其次，买方将遭到《合同法》一百一十三条规矩的可预见规矩的约束，即违约方补偿的丢失不得超越违背合同一方缔结合一起预见到或许应当预见到的因违背合同或许形成的丢失。因而，买方还需证明其丢失是卖方在缔结合一起"可预见的"而不是"过火的远隔"。笔者整理出影响法院决议可预见规模的现实包含如下状况：违约人的身份、原告的身份、对特别情事的实践了解、产品的性质和用处、受害人付出的对价巨细等。本文对此不打开剖析，仅就延期交房的一般状况而言，买方买房一般是为了自用或租借，因而 ，租金丢失是卖方在缔结合一起可预见的。而关于前面说到的差旅费丢失，因为买方的本身状况千差万别，卖方不或许也没有责任对此逐个了解，从"通情达理人" 视点动身，差旅费丢失不具备可预见性，除非买方在缔结合一起即已清晰奉告卖方其购房是为了让子女入学。
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