去农村买地盖房和宅基地有什么关系吗

农人进城落户，宅基地怎样处置?依照最新的方针规则，能够在本团体经济安排内部自愿有偿退出或转让宅基，鼓舞乡村土地经营权规范有序流通。
近来，国土资源部、国家展开变革委、公安部、人力资源社会保证部、住宅城乡建造部联合出台了的《关于建造城镇建造用地添加规划同吸纳农业搬运人口落户数量挂钩机制的施行定见》，答应进城落户人员在本团体经济安排内部自愿有偿退出或转让宅基地。
可是，假如你以为能够买宅基地自己建房，要看到这儿面的关键词：本团体经济安排内部，所以最起码现阶段，宅基地生意和你联系不大。真实影响的，是广阔的农人团体。
城镇建造用地与吸纳农户挂钩，完成城镇化“宅、地、人”均衡展开
据了解，这一变革意图在于促进新式城镇化展开的建造用地供给，到2020年，要全面建造科学合理的人地挂钩的体系。调理城镇和乡村土地运用结构，削减乡村土地资源糟蹋，进步城镇土地建造利费用。为按期完成1亿左右农业搬运人口和其他常住人口在城镇落户供给用地保证。
关于人地挂钩
依照2011年国务院在《国务院关于支撑河南省加速建造华夏经济区的辅导定见》中的表述，便是在严格执行土地利用总体规划和土地整治规划的基础上，探究展开城乡之间、区域之间人地挂钩方针试点，施行城镇建造用地添加规划与吸纳乡村人口进入城市久居规划挂钩、城市化区域建造用地添加规划与吸纳外来人口进入城市久居规划挂钩。
“十三五”规划大纲着重加速农业搬运人口市民化，树立城镇建造用地添加规划同吸纳农业搬运人口落户数量挂钩(简称人地挂钩)机制。
“《定见》提出将施行不同化用地规范，这也意味着，关于当地政府，其用地规划将与吸纳进城落户数量密切相关。”我国农科院农经所副研讨员郭静利说，城镇化一定是在“宅、地、人”三者联系均衡下推动。
我国人民大学土地办理系副教授张秀智标明，人地挂钩机制有助于操控城镇和乡村建造用地的扩张，是此前城乡建造用地增减挂钩的连续。
“在曩昔的城市化中，不只城镇建造用地在扩张，乡村的建造用地也在扩张，这不利于经济和生态的可持续展开。”张秀智泄漏，这一方针此前在云南等地已开端试点。
依据《国家新式城镇化规划(2014-2020年)》，2000年至2011年，我国城镇建成区面积添加76.4%，远高于城镇人口50.5%的添加速度;乡村人口削减1.33亿人，但乡村居民点用地却添加了3045万亩。
张秀智以为，机制树立后，能够依托人数计算出城市添加的建造用地的总量，相应地也能够计算出乡村里削减的建造用地的总量，这就形成了城乡增减的平衡。
依据《施行定见》，现在人均城镇建造用地不超越100平方米的城镇，依照人均100平方米规范安排;在100-150平方米之间的城镇，依照人均80平方米规范安排;超越150平方米的城镇，依照人均50平方米规范安排。超大和特大城市的中心城区在外，二者在原则上不因吸纳农业搬运人口安排新增建造用地。
在不同化的用地规范之下，依照测算，2015-2020年全国新增建造用地总规划约3900万亩，其间包含了进城落户1亿人口的各类用地需求，开始预算为1200万亩。而假如按以往规划编制办法，乡村活动人口只按城镇人均建造用地规范的60%安排用地，1亿乡村活动人口用地约为720万亩。
可是，这1200万亩建造用地，没有一亩安排在超大城市、特大城市。文件提出，超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业搬运人口安排新增建造用地。而中小城镇，是乡村户籍人口完成“就近城镇化”的便当途径，也因而在城镇化战略中位置特别，被寄予“期望”。
郭静利以为，“新增建造用当地针与乡村进城落户人口数量相挂钩，其中心意图在于鼓舞中小城镇接受农业搬运人口，《定见》中也特别指出了‘超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业搬运人口安排新增建造用地’，方针方针非常明晰，即经过方针挂钩，完成城镇化‘宅、地、人’三者联系的均衡展开，不能‘人进城了地没了’，新式城镇化是要以人为中心，一起要重视进步土地利用功率。”
进城落户人员能够有偿转让宅基地意味着什么?
《施行定见》规则人地挂钩的一起，答应进城落户人员自愿有偿退出或转让宅基地，不过规模仍然限制在了在本团体经济安排内部。
关于宅基地
依照现行《土地办理法》的规则，乡村乡民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。乡村乡民出卖、租借住宅后，再请求宅基地的，不予赞同。
转让宅基地需求满意的条件：
一、要经本村村委会赞同
二、转让人与受让人为同村人。乡村土地归于团体所有，因而其流通也只能在本团体经济安排以内，不能够进入一级商场买卖。
三、转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如是一户一宅，须清晰标明不再请求宅基地，且有依据标明其已有住宅保证，比方与其他近亲属合户寓居。
四、受让人无宅基地
五、宅基地运用权不能独自转让，须与住宅一起转让
这一新政相较以往方针，更为活跃和灵敏，能够说是为进城落户人员“量身定做”，为其“利益重组”供给了更多的挑选。关于土地流通范畴呈现的这一新风向，值得重视。
长期以来，当地上的土地流通主要以五大形式进行：土地交换、土地租借、土地入股、宅基地换住宅、股份协作。明显，“有偿转让”是升级版的流通方针，闪现了在新式城镇化的大布景下，阻止“进城”潮流“枝蔓”，被进一步剪断。
当然，和民意等待比较，此次新政还没有进入“城市人能够买宅基地”的阶段。
关于宅基地流通的权限与规模，学界一向有所争议。
我国人民大学经济学院教授欢然就以为，在本村规模的宅基地流通作用仍然有限。他标明，流通的“商场太小，起不了太大作用。”
而张秀智则持不同的观念。她以为，宅基地是否答应外人进入联系到城乡人口彼此活动，而就现在来讲，我国的人口活动仍然是单向的，没有到达老练的条件。
《国家新式城镇化规划(2014-2020年)》规则，到2020年，我国常住人口城镇化率要到达60%左右，户籍人口城镇化率到达45%左右，期间要努力完成1亿左右农业搬运人口和其他常住人口在城镇落户。
“现在来讲，我国还有很多的人口仍然还在向城市搬运，暂时还不或许向国外城市那样人口彼此活动。”张秀智说。她补充到，而且现在乡村的土地利用现状也没有到向外部敞开的条件。
“假如外人进入，其时乡村土地延伸的现状将会愈加严峻，影响犁地和林地的效应，不利于经济和生态的可持续展开。”张秀智说。
不过，在维护进城落户人员的利益上，新政考虑甚多。比方，新政清晰要求，现阶段不得以退出农人的土地承揽权、宅基地运用权、团体收益分配权作为进城落户的条件。也便是说，进城落户者，照样能够持续依法保有宅基地。卖与不卖，宅基地主人自己说了算。尽管这一操作空间被限定在团体经济安排内部，但之于激起乡村“三块地”(乡村土地、团体经营性建造用地、宅基地)的商品性、活动性和资赋性趋势来说，仍是前进了一大步。
安徽修建大学房地产研讨所所长李国昌以为，这一行动，既是为了改进农人没有固定资产和产业性收益现状，一起仍是缓解房地产商场城乡别离难题的测验，也反映了乡村土地进入买卖商场的趋势。
重庆大学建造办理与房地产学院院长刘贵文以为，这一方针，为农人供给了更多挑选，是尊重社会经济展开规律的表现，表现了我国土地变革稳中求进的活跃态势，但不能以为，在当下铺开乡村团体土地进入商场就必定是有利的，还需求考虑到农人在城市的生活才能、城镇化展开水相等许多条件。
激活乡村“三块地”的大趋势值得注意
新政的起点既为加速推动农业搬运人口市民化，让宅基地多多“空”出来，加以再利用，便是必定课题。而眼下，抢手区域的宅基地，农人未必舍得出让，之前有报导，北京通州拆迁现场：乡民“跳脚快乐”，咱们都抢着签，这类宅基地就必成“宝”;而边际区域的宅基地，吸引力又不行。这样的不同，很简单诱使一些当地想出一些土方针、歪点子。新政提出上述要求，明显也有所警戒。
“内部转让”不比商场买卖，价格难以企及商场行情是个问题。这样一来，面临城市高企的房价，农人把宅基地“卖”了，去城市“拼房”，很难说是一个合算的挑选。
那么，怎么有用进步有偿退出和转让带来的收益，是一个值得考虑的课题。在这个层面，政府部分有不少的难关需求霸占。
我国国际经济交流中心区域研讨部副研讨员马庆斌标明，未来跟着相关试点的实践和社会的展开，关于乡村宅基地有偿退出或转让的方针，应该会有一个更大的提高空间。
他以为，真实依照中心城乡一体化的精力，应该是同地、同价、同权，尤其是土地这个要素，应该完成自在的、双向的、相等的流通，这是咱们其时中心方针里边提出的一个亮点。可是现在来看，在制定方针中，部分或许有所考虑，假如现在全面铺开的话，有或许呈现一部分农人进城今后，在工作才能、生活才能还达不到要求的状况下，就盲意图把房子卖掉，今后会呈现问题。为便是防止这样的状况呈现，近期来讲，方针仍是偏于慎重。它仍是一个试点，因为2017年乡村宅基地运用的变革试点经过总结经验、完善方针，在此基础上全面推开，到2020年会提出一个完善的方针体系机制。
实践上，近些年来，此类变革在乡村变革发源地的安徽，已有先行测验。
2016年6月，安徽省发布《关于去库存促进房地产商场稳定展开的施行定见》，对农人自愿退出宅基地给予钱银补偿。规范规则对自愿将宅基地退还给乡村团体经济安排的，县政府按每亩不低于5万元给予奖赏，一时引发言论热议。
李国昌标明，实践上这一套买卖和补偿机制，施行作用不甚抱负。关于进城购房农人而言，因为宅基地入市预期或许性，和远高于补偿价格的潜在价格，使得退还和买卖宅基地的活跃性不高。而关于本团体经济安排内部的宅基地潜在受让人而言，一方面具有受让资历的农户不多，另一方面传统的宅基地请求进程并不需求花钱。没有外部本钱的引进，转让两头的活跃性缺少，使得宅基地在同一团体安排内部的流通很难。
安徽社科院城镇所所长谢培秀标明，土地要素的本钱特点未能激活，是此前安徽试点成效一般的主要原因。他以为，《施行定见》中的相关办法，仅仅乡村土地变革“万里长征”第一步，在实践施行进程中的作用还有待调查。但其背面，激起乡村“三块地”商品性、活动性和资赋性的大趋势值得注意。在据守犁地红线，坚持土地用处不擅改的前提下，激活乡村土地本钱特点，完成团体土地与国有土地，同地同权同价，是乡村土地变革的方向地点。