土地出让金返还用于拆迁或安置补偿如何进行税务处理

现在，招拍挂准则要求土地以“熟地”出让，但实践中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部分将其部分返还给开发商，用于拆迁或安顿补偿。
事例
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与疆土部分签定的出让合同价格为10000万元，企业已交纳10000万元土地出让金。
协议约好，在土地出让金入库后，以财务支撑的方法给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用开销。疆土部分托付房地产开发公司署理建筑物撤除、平整土地并代托付方向原土地使用权人付出拆迁补偿费。约好返还的3000万元中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实践向动迁户付出补偿款1500万元。
税务处理
营业税
依据《国家税务总局关于政府回收土地使用权及交税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的告诉》(国税函[2009]520号)第二条规则，交税人受托进行建筑物撤除、平整土地并代托付方向原土地使用权人付出拆迁补偿费的过程中，其供给建筑物撤除、平整土地劳务获得的收入，应按照“建筑业”税目交纳营业税;其代托付方向原土地使用权人付出拆迁补偿费的行为归于“服务业——署理业”行为，应以供给署理劳务获得的悉数收入减去其代托付方付出的拆迁补偿费后的余额为营业额核算交纳营业税。
因而，此案返还款3000万中，获得的供给建筑物撤除、平整土地劳务的收入1000万元，应按“建筑业”交纳营业税30万元。署理付出动迁补偿款的差额，应按“服务业——署理业”征收营业税25万元[(2000-1500)×5%]。
企业所得税
返还款3000万元中，获得的供给建筑物撤除、平整土地劳务获得的收入1000万元，扣除相对应的本钱费用后，差额应计入当年的应交税所得额。署理付出动迁补偿款差额，应计入当年的应交税所得额。企业实践发作的与上述事务相关的营业税等税费，能够在发作当年扣除。
土地增值税
土地增值税暂行法令第二条规则，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，为土地增值税的交税义务人。土地增值税暂行法令实施细则第二条规则，法令第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入，是指以出售或许其他方法有偿转让房地产的行为。
企业获得的返还款3000万元中，归于供给建筑物撤除、平整土地劳务获得的收入和署理服务获得的收入，不归于转让不动产收入，因而，不征收土地增值税。此收入不算土地增值税清算收入。企业应该将交纳的土地出让金10000万元全额计入开发本钱中。