土地出让金返还如何入账
来源：听讼网整理 2018-05-16 09:28
土地在具有出让条件后,由疆土评价组织对土地招拍挂的基价进行评价承认,以价高者得的准则进行招拍挂，国有土地运用权出让合同签定后，土地受让方凭市疆土资源办理局开具的“国有土地资金缴款告诉单”按规则的时刻将土地出让金直接交市财务局收费中心。那么土地出让金返还怎么入账你知道吗？
事例：
某物流公司(以下简称A企业)具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。2012年8月份该公司先期向B市财务垫支征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂获得土地运用权，一次性付出土地出让金120000万元。2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其间：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设备费20000万元，用于物流园区路途、供水、供电、排水、通讯、照明、美化和土地平整，物流园财务补贴10000万元，用于补偿该公司建造期间的丢失，回迁房安顿费6000万元，用于被安顿拆迁户。在怎么进行管帐和税务处理上，征纳两边呈现不同观念。
观念一：A企业应以实践交纳的土地出让金120000万元为土地本钱，返还款不是土地出让金的折让，归于现已或行将发作的相关费用，管帐处理上应承以为政府补助，计入经营外收入。因为政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种战略，因而不契合《财务部、国家税务总局关于专项用处财务性资金有关企业所得税处理问题的告诉》(财税〔2011〕70号)规则的不纳税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安顿和公共配套设备费按出入差额计入收入总额，财务补贴按开发期限分期计入收入总额。政府返还土地出让金的意图是为了减轻企业担负，且与土地出让直接相关，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算办理规程〉的告诉》(国税发〔2009〕91号)第二十一条第四款规则，扣除项目金额中所归集的各项本钱和费用有必要是在清算项目开发中直接发作的或应当分摊的。因而，应依照本质重于方法准则，在清算时以财务补贴冲减土地本钱，以回迁房安顿和公共配套设备费出入差额冲减开发本钱。
观念二：从A企业获得返还款的收据上来看，多是各种名意图财务收据而不是原发票的折让冲回，因而，管帐处理上，与财物相关的拆迁补偿、公共配套设备费和回迁房安顿费，应当承以为递延收益按开发期限分期计入损益;与收益相关的财务补贴，承以为递延收益，并在承认相关费用的期间，计入当期损益;资金占用费直接计入当期损益。所得税处理上，依照相关的收据承认土地运用权的计税根底，获得的返还款计入收入总额，土地增值税处理上，因为土地出让金返还款并不是购买或许说竞拍土地环节中的费用，而是竞拍土地运用权后适当一段时刻内才获得的政府补助，因而，不能作为土地运用权本钱的抵减项，即不能冲减土地运用权本钱。
观念三：政府返还的土地出让金，虽然在招拍挂正式土地出让合同中没有明晰规则，但是在招商引资或许土地出让协议中均可见相应明晰返还条款。因而，税务处理上应依照本质重于方法准则，从事情的自身本质内在予以裁量，相关协议能够作为冲减土地本钱的法令依据，相应此部分返还款也不能作为经营外收入处理。
法理剖析
获得土地出让金返还款是冲本钱?仍是计收入?上述观念好像存在必定的缺点，要正确处理好上述问题，笔者以为在遵从税收法定主义准则下具体问题具体剖析。首要让我们了解有关国有土地运用权出让的相关法令规则。《搁置土地处置方法》(疆土资源部第53号令)第二十一条规则，市、县疆土资源主管部门供给土地应当契合下列要求，避免因政府、政府有关部门的行为形成土地搁置：土地权力明晰;安顿补偿执行到位;没有法令经济纠纷;地块方位、运用性质、容积率等规划条件明晰;具有开工开发所必需的其他基本条件。《国有土地上房子征收与补偿法令》(国务院令第590号)第四条规则，市、县级人民政府担任本行政区域的房子征收与补偿作业。《土地储藏办理方法》(疆土资发〔2007〕277 号)第十八条规则，土地储藏组织应对储藏土地特别是依法征收后归入储藏的土地进行必要的前期开发，使之具有供给条件。
关于土地运用权出让收入规模，《国务院办公厅关于标准国有土地运用权出让出入办理的告诉》(国办发〔2006〕100号)第一条规则，国有土地运用权出让收入是政府以出让等方法装备国有土地运用权获得的悉数土地价款，包含受让人付出的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。以投标、拍卖、挂牌和协议方法出让国有土地运用权所承认的总成交价款。关于土地运用权出让金的上缴和运用，《城市房地产办理法》第十九条规则，土地运用权出让金应当悉数上缴财务，列入预算，用于城市根底设备建造和土地开发。土地运用权出让金上缴和运用的具体方法由国务院规则。国办发〔2006〕100号文件第二条规则，土地出让出入全额归入当地基金预算办理。收入悉数缴入当地国库，开销一概经过当地基金预算从土地出让收入中予以组织，实施完全的“出入两条线”。关于土地运用权出让收入的运用规模，国办发〔2006〕100号文件第三条规则，土地出让收入运用规模：征地和拆迁补偿开销，土地开发开销，支农开销，城市建造开销和其他开销。《财务部关于印发〈国有土地运用权出让出入办理方法〉的告诉》(财综〔2006〕68号)第十五条规则，土地开发开销包含前期土地开发性开销以及财务部门规则的与前期土地开发相关的费用等，(管帐常识网http://www.2361.net)含因出让土地触及的需求进行的相关路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等根底设备建造开销，以及相关需求付出的银行贷款本息等开销，依照财务部门核定的预算组织。
从上述法令规则上看，国有土地运用权出让应“净地”出让，土地出让前，征地拆迁补偿作业由政府担任，归入储藏的土地应进行必要的前期开发，使之具有供给条件。土地出让时，以投标、拍卖、挂牌和协议方法出让的，政府收取的土地出让金为总成交价款，禁止各种方法变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让出入全额归入当地基金预算办理，实施“出入两条线”，并规则土地出让收入运用规模。
上述事例，A企业收到的返还款中，征地拆迁补偿22000万元是代垫金钱不归于应税规模，应经过事务来往进行账务处理。收到的资金占用费归于“金融保险业”行为，应交纳经营税2000×5%=100(万元)，但该收入不归于转让不动产，不计入土地增值税清算收入，计入收入总额交纳企业所得税。
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事例：
某物流公司(以下简称A企业)具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。2012年8月份该公司先期向B市财务垫支征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂获得土地运用权，一次性付出土地出让金120000万元。2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其间：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设备费20000万元，用于物流园区路途、供水、供电、排水、通讯、照明、美化和土地平整，物流园财务补贴10000万元，用于补偿该公司建造期间的丢失，回迁房安顿费6000万元，用于被安顿拆迁户。在怎么进行管帐和税务处理上，征纳两边呈现不同观念。
观念一：A企业应以实践交纳的土地出让金120000万元为土地本钱，返还款不是土地出让金的折让，归于现已或行将发作的相关费用，管帐处理上应承以为政府补助，计入经营外收入。因为政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种战略，因而不契合《财务部、国家税务总局关于专项用处财务性资金有关企业所得税处理问题的告诉》(财税〔2011〕70号)规则的不纳税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安顿和公共配套设备费按出入差额计入收入总额，财务补贴按开发期限分期计入收入总额。政府返还土地出让金的意图是为了减轻企业担负，且与土地出让直接相关，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算办理规程〉的告诉》(国税发〔2009〕91号)第二十一条第四款规则，扣除项目金额中所归集的各项本钱和费用有必要是在清算项目开发中直接发作的或应当分摊的。因而，应依照本质重于方法准则，在清算时以财务补贴冲减土地本钱，以回迁房安顿和公共配套设备费出入差额冲减开发本钱。
观念二：从A企业获得返还款的收据上来看，多是各种名意图财务收据而不是原发票的折让冲回，因而，管帐处理上，与财物相关的拆迁补偿、公共配套设备费和回迁房安顿费，应当承以为递延收益按开发期限分期计入损益;与收益相关的财务补贴，承以为递延收益，并在承认相关费用的期间，计入当期损益;资金占用费直接计入当期损益。所得税处理上，依照相关的收据承认土地运用权的计税根底，获得的返还款计入收入总额，土地增值税处理上，因为土地出让金返还款并不是购买或许说竞拍土地环节中的费用，而是竞拍土地运用权后适当一段时刻内才获得的政府补助，因而，不能作为土地运用权本钱的抵减项，即不能冲减土地运用权本钱。
观念三：政府返还的土地出让金，虽然在招拍挂正式土地出让合同中没有明晰规则，但是在招商引资或许土地出让协议中均可见相应明晰返还条款。因而，税务处理上应依照本质重于方法准则，从事情的自身本质内在予以裁量，相关协议能够作为冲减土地本钱的法令依据，相应此部分返还款也不能作为经营外收入处理。
法理剖析
获得土地出让金返还款是冲本钱?仍是计收入?上述观念好像存在必定的缺点，要正确处理好上述问题，笔者以为在遵从税收法定主义准则下具体问题具体剖析。首要让我们了解有关国有土地运用权出让的相关法令规则。《搁置土地处置方法》(疆土资源部第53号令)第二十一条规则，市、县疆土资源主管部门供给土地应当契合下列要求，避免因政府、政府有关部门的行为形成土地搁置：土地权力明晰;安顿补偿执行到位;没有法令经济纠纷;地块方位、运用性质、容积率等规划条件明晰;具有开工开发所必需的其他基本条件。《国有土地上房子征收与补偿法令》(国务院令第590号)第四条规则，市、县级人民政府担任本行政区域的房子征收与补偿作业。《土地储藏办理方法》(疆土资发〔2007〕277 号)第十八条规则，土地储藏组织应对储藏土地特别是依法征收后归入储藏的土地进行必要的前期开发，使之具有供给条件。
关于土地运用权出让收入规模，《国务院办公厅关于标准国有土地运用权出让出入办理的告诉》(国办发〔2006〕100号)第一条规则，国有土地运用权出让收入是政府以出让等方法装备国有土地运用权获得的悉数土地价款，包含受让人付出的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。以投标、拍卖、挂牌和协议方法出让国有土地运用权所承认的总成交价款。关于土地运用权出让金的上缴和运用，《城市房地产办理法》第十九条规则，土地运用权出让金应当悉数上缴财务，列入预算，用于城市根底设备建造和土地开发。土地运用权出让金上缴和运用的具体方法由国务院规则。国办发〔2006〕100号文件第二条规则，土地出让出入全额归入当地基金预算办理。收入悉数缴入当地国库，开销一概经过当地基金预算从土地出让收入中予以组织，实施完全的“出入两条线”。关于土地运用权出让收入的运用规模，国办发〔2006〕100号文件第三条规则，土地出让收入运用规模：征地和拆迁补偿开销，土地开发开销，支农开销，城市建造开销和其他开销。《财务部关于印发〈国有土地运用权出让出入办理方法〉的告诉》(财综〔2006〕68号)第十五条规则，土地开发开销包含前期土地开发性开销以及财务部门规则的与前期土地开发相关的费用等，(管帐常识网http://www.2361.net)含因出让土地触及的需求进行的相关路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等根底设备建造开销，以及相关需求付出的银行贷款本息等开销，依照财务部门核定的预算组织。
从上述法令规则上看，国有土地运用权出让应“净地”出让，土地出让前，征地拆迁补偿作业由政府担任，归入储藏的土地应进行必要的前期开发，使之具有供给条件。土地出让时，以投标、拍卖、挂牌和协议方法出让的，政府收取的土地出让金为总成交价款，禁止各种方法变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让出入全额归入当地基金预算办理，实施“出入两条线”，并规则土地出让收入运用规模。
上述事例，A企业收到的返还款中，征地拆迁补偿22000万元是代垫金钱不归于应税规模，应经过事务来往进行账务处理。收到的资金占用费归于“金融保险业”行为，应交纳经营税2000×5%=100(万元)，但该收入不归于转让不动产，不计入土地增值税清算收入，计入收入总额交纳企业所得税。
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