房开发拆迁补偿方式税务处理
来源：听讼网整理 2018-05-11 03:59
现在房地产开发事务中拆迁补偿主要有三种办法：即产权互换、作价补偿、产权互换与作价补偿相结合。听讼网小编为你介绍，期望对你有所协助。
(1)产权互换：
拆迁人以易地建造或原地建造的房子补偿给被撤除房子的所有人，使原所有人持续坚持其对房子的所有权。这是一种什物补偿办法。
(2)作价补偿：
拆迁人将被撤除房子的价值，以钱银结算办法补偿给被撤除房子的所有人。这是一种钱银补偿办法。
(3)产权互换和作价补偿相结合：
以上不同的补偿办法下，开发企业将触及不同的税务处理及税收本钱。
一、产权互换办法下的涉税处理
此办法下开发企业用于补偿的开发产品将触及营业税、企业所得税问题。
(一)营业税
关于房地产开发企业拆迁补偿实施产权互换办法，即“拆一还一”的行为，从实质上看，归于房地产公司以自己的开发产品赔偿债款的行为，依照税法规则，应申报交纳营业税。依照《国家税务总局关于外商出资企业从事城市住所小区建造征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)的规则：“对外商出资企业从事城市住所小区建造，应当依照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规则，就其获得的营业额计征营业税;对归还面积与拆迁建筑面积持平的部分，由当地税务机关按同类住所房子的本钱价核定计征营业税。”
该文件尽管文件针对的是外资企业，但因为内外资企业在营业税方针上适用的一致性，此方针相同适用内资企业。贵公司主管地税机关应是对比此文件对贵公司“拆一还一”行为以本钱价承认的营业税计税根据。
(二)土地增值税
国税发[2006]187号文件规则：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权搬运时应视同出售房地产，其收入按下列办法和次序承认：
1、按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认;
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的商场价格或评价价值承认。
因为从产权调转补偿的性质上看，归于以开发产品交换其他单位和个人的非钱银性财物性质，因而开发企业应依照上述规则进行土地增值税视同出售处理。
(三)企业所得税
产权互换办法，企业所得税税务处理上一般状况下做非钱银性交易，即“以物易物”处理(拆迁补偿为房地产企业“存货/开发本钱”的组成部分，可视为以开发产品换入存货)，非钱银性交易的企业所得税处理依照下述方针实行：
国税发[2006]31号文件规则：开发企业将开发产品转作固定财物或用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品所有权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格承认;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认;
(三)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
产权互换办法一起触及换入财物的计税本钱承认问题，现在并无专门方针文件进行规范。但能够参阅国税发[2006]31号文件中关于以土地交换开发产品的规则：
国税发[2006]31号文件规则：
企业、单位以交换开发产品为意图，将土地使用权出资房地产开发项意图，按以下规则进行处理：
1、企业、单位应在初次获得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济事务进行所得税处理，并按应从该项目获得的开发产品(包含初次获得的和今后应获得的)的商场公允价值核算承认土地使用权转让所得或丢失。
2、承受土地使用权的开发方应在初次分出开发产品时，将其分解为按商场公允价值出售该项目应分出的开发产品(包含初次分出的和今后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济事务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项意图本钱。
结合以上规则，房地产企业应在交给开发产品时，分解为按商场公允价值出售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济事务进行所得税处理，并将购入存货的价值计入该项意图本钱，该存货的计税本钱即所换出的开发产品的商场公允价值。
二、作价补偿办法下的涉税处理
在这种办法下，依照政府规则规范付出的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税本钱扣除。
另一种状况：在签署拆迁协议时，两边承认了拆迁补偿的金额;但以补偿商品房的办法实行协议。
这种状况，从税务上应认定为债款重组，依照如下规则进行处理：
《国家税务总局令第六号》第四条规则：债款人(企业)以非现金财物清偿债款，除企业改组或许清算还有规则外，应当分解为按公允价值转让非现金财物，再以与非现金财物公允价值适当的金额归还债款两项经济事务进行所得税处理，债款人(企业)应当承认有关财物的转让所得(或丢失);债权人(企业)获得的非现金财物，应当依照该有关财物的公允价值(包含与转让财物有关的税费)承认其计税本钱，据以核算能够在企业所得税税前扣除的固定财物折旧费用、无形财物摊销费用或许结转商品出售本钱等。
上述规则中公允价值的承认主张学习国税发[2006]31号文件的办法和次序。
国税发[2006]31号文件规则：开发企业将开发产品转作固定财物或用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品所有权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格承认;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认;
(三)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都已经有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。
(1)产权互换：
拆迁人以易地建造或原地建造的房子补偿给被撤除房子的所有人，使原所有人持续坚持其对房子的所有权。这是一种什物补偿办法。
(2)作价补偿：
拆迁人将被撤除房子的价值，以钱银结算办法补偿给被撤除房子的所有人。这是一种钱银补偿办法。
(3)产权互换和作价补偿相结合：
以上不同的补偿办法下，开发企业将触及不同的税务处理及税收本钱。
一、产权互换办法下的涉税处理
此办法下开发企业用于补偿的开发产品将触及营业税、企业所得税问题。
(一)营业税
关于房地产开发企业拆迁补偿实施产权互换办法，即“拆一还一”的行为，从实质上看，归于房地产公司以自己的开发产品赔偿债款的行为，依照税法规则，应申报交纳营业税。依照《国家税务总局关于外商出资企业从事城市住所小区建造征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)的规则：“对外商出资企业从事城市住所小区建造，应当依照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规则，就其获得的营业额计征营业税;对归还面积与拆迁建筑面积持平的部分，由当地税务机关按同类住所房子的本钱价核定计征营业税。”
该文件尽管文件针对的是外资企业，但因为内外资企业在营业税方针上适用的一致性，此方针相同适用内资企业。贵公司主管地税机关应是对比此文件对贵公司“拆一还一”行为以本钱价承认的营业税计税根据。
(二)土地增值税
国税发[2006]187号文件规则：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权搬运时应视同出售房地产，其收入按下列办法和次序承认：
1、按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认;
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的商场价格或评价价值承认。
因为从产权调转补偿的性质上看，归于以开发产品交换其他单位和个人的非钱银性财物性质，因而开发企业应依照上述规则进行土地增值税视同出售处理。
(三)企业所得税
产权互换办法，企业所得税税务处理上一般状况下做非钱银性交易，即“以物易物”处理(拆迁补偿为房地产企业“存货/开发本钱”的组成部分，可视为以开发产品换入存货)，非钱银性交易的企业所得税处理依照下述方针实行：
国税发[2006]31号文件规则：开发企业将开发产品转作固定财物或用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品所有权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格承认;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认;
(三)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
产权互换办法一起触及换入财物的计税本钱承认问题，现在并无专门方针文件进行规范。但能够参阅国税发[2006]31号文件中关于以土地交换开发产品的规则：
国税发[2006]31号文件规则：
企业、单位以交换开发产品为意图，将土地使用权出资房地产开发项意图，按以下规则进行处理：
1、企业、单位应在初次获得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济事务进行所得税处理，并按应从该项目获得的开发产品(包含初次获得的和今后应获得的)的商场公允价值核算承认土地使用权转让所得或丢失。
2、承受土地使用权的开发方应在初次分出开发产品时，将其分解为按商场公允价值出售该项目应分出的开发产品(包含初次分出的和今后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济事务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项意图本钱。
结合以上规则，房地产企业应在交给开发产品时，分解为按商场公允价值出售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济事务进行所得税处理，并将购入存货的价值计入该项意图本钱，该存货的计税本钱即所换出的开发产品的商场公允价值。
二、作价补偿办法下的涉税处理
在这种办法下，依照政府规则规范付出的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税本钱扣除。
另一种状况：在签署拆迁协议时，两边承认了拆迁补偿的金额;但以补偿商品房的办法实行协议。
这种状况，从税务上应认定为债款重组，依照如下规则进行处理：
《国家税务总局令第六号》第四条规则：债款人(企业)以非现金财物清偿债款，除企业改组或许清算还有规则外，应当分解为按公允价值转让非现金财物，再以与非现金财物公允价值适当的金额归还债款两项经济事务进行所得税处理，债款人(企业)应当承认有关财物的转让所得(或丢失);债权人(企业)获得的非现金财物，应当依照该有关财物的公允价值(包含与转让财物有关的税费)承认其计税本钱，据以核算能够在企业所得税税前扣除的固定财物折旧费用、无形财物摊销费用或许结转商品出售本钱等。
上述规则中公允价值的承认主张学习国税发[2006]31号文件的办法和次序。
国税发[2006]31号文件规则：开发企业将开发产品转作固定财物或用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品所有权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格承认;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认;
(三)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都已经有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。