合同定金的认定及其处理

定金，是一个法令专业术语，详细是指当事人一方为确保合同的缔结、实行或保存免除合同的权力，依约好而向另一方付出的金钱或其他有价物。为了确保债款的完成和债款的实行，当事人可约好定金条款或定金合同。
一个合法的定金条款或定金合同有必要具有以下几个条件：
1两边关于定金的约好有必要缔结合同且采纳书面形式。此合同可所以独自的完好的合同（定金合同），也能够作为商品房买卖合同的一个条款（定金条款）而存在。当商品房买卖合同为口头合一起，定金合同也能够用定金收受方即开发商出具的定金收据替代。

2定金的约好有必要是在主合同(即商品房买卖合同)有用建立后才具有法令效力。假如，商品房买卖合同因某种原因无效、被吊销或许其他原因此消除，定金的收取均构成了不当得利，应予返还。
3定金的给付额由两边当事人约好，但总数不得超越商品房买卖合同中房子价款总额的20%。其超越的部分不具有定金的性质，不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规矩，应当按实践数额退还给购房人或许作为预付款运用。
4定金合同从实践交给定金之日起收效。
所谓的“定金罚则”，是为了加强合同两边当事人实行合同的心理压力而拟定的法令规矩。给付定金一方，即购房人，如不按合同的预定正式缔结合同，或许不实行有用建立的合同的条件（如准时付出房子价款），或许要求免除有用建立的合同，无权从开发商处回收定金；收受定金的一方，即开发商，如不按合同预定正式缔结合同，或许不实行有用建立的合同，或许要求免除有用建立的合同，则有必要向购房人双倍返还定金。
实践中，定金罚则在认购条款或认购合同中的适用条件应是：假如由于合同一方无故不实行在认购书中约好的时间内，到约好的地址去签定商品房买卖合同的责任，或一方擅自改变在认购书中两边现已承认赞同的条款，比方房子的根本情况、价款等导致商品房买卖合同无法签定的，则系因当事人一方原因造本钱约无法签定，应对该方适用定金罚则。
假如商品房买卖合同未能签定是由于不行抗力，或无法预见的客观形式的改变，或两边就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行洽谈不能获得共同的原因所形成，则可认定非因一方原因，而是因不行归责于当事人两边的事由造本钱约的无法签定，两边对此互不承当违约责任，开发商应将定金原额返还，而不该适用定金罚则。所以，适用这一规矩的另一条件便是两边当事人一方存在差错。在实践中，假如买卖两边经洽谈赞同选用定金罚则，那么关于定金的交给和金额，能够写进补充协议。