农村土地制度改革的方法

1、假如你想剖析将来的方针走向，绝不能朴实站在民间利益的视点看问题，而应该学会使用政府财务的视角。
比方，房地产为例，站在民间的视点不断喊房价太高了，离谱了，或许征地不合理，没有用。但假如从政府的视点看，土地出让金占当地财务一半以上，现已成瘾的当地政府离开了它就会呈现财务崩盘，当即理解为什么这十年任志强比谢国忠聪明。
那么，已然现已上瘾，为什么又要提土改呢?
逻辑在于，这个成瘾的形式不或许永久玩下去，政府现已预感到，未来的土地欠好卖了。
2、假如从天然供应上看，我国任何一座城市都有足够的土地。比方，我去北京南三环邻近的一个货场提货时，发现周围全都是大片的空位，那儿的房价现已两三万一平，但只需政府乐意，就能够把空位放置起来让它一文不值。
在东五环邻近更是不少大片的未开发土地，有的当地孤零零地耸立着一个楼盘，而周围便是十倍于它的空位。楼盘价格都在万元以上，而不盖成房子的空位则没有显性的价值。
地荒是当地政府人为制作的假象，经过这种假象来举高土地出让金，坚持当地财务。
3、但这样的状况快玩不转了。一是就算是约束土地，商场也总有个饱满的止境;二是尽管人们总是寄希望于城市化带来的土地商场繁荣，以为农人进城要买很多的房子，但实际上，这个商场远比梦想的小得多。
许多农人进城的仅有途径是靠拆迁，一拆，手里就有了两三套住宅，不拆就必定买不起。他们不或许投入现金去支撑高房价，当地政府也就赚不到太多他们的钱。
所以，楼市的反转是早晚的，当地政府卖地收入的削减更是早晚的。
这儿所谓楼市反转，纷歧定是指房价跌落。实际上，政府依托宽松货币方针，彻底能够让楼市价格不跌，而让其他产品价格上涨，用遍及的通胀的来填平房价。一起，政府还能够用经济数据掩盖事实上的通胀，神不知鬼不觉就坚持了房价的安稳。
但政府能够维稳房价，却无法维稳需求。楼市反转，主要是看需求面的反转，也便是购买的人少了，用不了这么多房子了，当地政府的土地天然就卖出去了。到底是价格跌落，仍是进入滞胀，这却是其次的。
4、当一些泡沫性城市现已崩盘后，未来几年会有更多的城市堕入其间。京广沪等城市或许会坚持较长时刻的安稳，但也不是没有财务上的危险。
一句话，这些危险终究的反应是当地政府卖不出去地，财务收入大幅下滑，当地政府面对破产危机，这才是变革真实的动力。
当中心政府预感到未来财务会出事，才会想着做变革。
5、那么，怎样改呢?
变革的意图便是为当地政府找钱，填平土地出让金留下的坑。
为什么不能经过减缩当地支出来变革?答案是做不到。政府财务一旦胀大，是无法缩短的。并且越是到经济衰退时期，越是会呈现更多的救助和维稳项目，政府财务反而会愈加胀大。
假如不能减缩财务支出，就只能靠扩展财务收入、寻觅新的财路来填坑。
6、找钱的榜首个方法是交房产税。这便是为什么我们开端炒作加速房产税变革。房产税是一个重复纳税项目，所谓的土地出让金便是把七十年房产税一次性征收。但不要盼望从法理上去剖析，而要从实际状况考虑政府收入的紧迫性。
但假如悉数征收房产税(连一套房也征收)，因为牵扯到简直每个家庭的利益，征收难度之大可想而知。
假如只从第二套房开征，又很难满意当地政府的食欲。
第二个方法是加强金融变革，这有助于当地政府多元化它的融资才干，不在债务这一棵树上吊死。但金融变革也难度很大，问题重重，也不能做过多盼望。
第三个方法是靠工商业、服务业税收的增量来添补土地出让金的缺失。但这也很困难，因为工商服务业的税收原本现已很重，包含许多非正式税收项目。加上土地本钱现已拖累了它们的盈余才干，未来的税收空间并不或许呈现大幅度添加。税收变革这一块只能起到理顺社会税务担负的效果，暂时还做不到大幅度添加财务。
第四个方法是变革分税制，现在中心拿走了税收大头，未来中心不要拿走这么多，把更多的收入留给当地政府，填平土地出让金的坑。但随着中心政府开支的加大，以及集权趋势的加强，盼望中心政府让出太多的税来也是不现实的。
所以除了房产税、金融变革、工业增税、变革分税制之外，还有必要有其他的方法。政府这时候意识到还有一块没有抽税的洁净土地：乡村土地。
7、为什么需求乡村土地变革?
原因在于这儿有一个双赢的空间：榜首，政府在这儿还没有开端抽税，农业税取消后，连农地也没有税了，哪怕能从这些空白土地上征上一点，都是朴实的增量。
第二，农地因为约束过严，农人使用农地变现才干很差，只需把乡村土地的生机多释放出来，农人多赚了钱，也不在乎政府拿走一点儿。
所以，存在农人也挣钱，政府也挣钱的或许性。这个双赢的空间看上去很诱人，使得人们充满了梦想。
8、但是，怎样才干把乡村土地释放出来，又怎样确保当地政府抽到税?
这才是土地变革的核心问题，也是政府要探究的范畴。
9、有人以为，答应乡村土地使用权典当是变革的方向。
曾经农人不能像城市居民相同，拿土地去做典当借款。变革后，农人就能够典当土地使用权，贷出钱来做小生意，或许开展土地运营，或许开展消费。这样就增强了乡村土地的金融价值和农人的产业变现才干。
这样做还能够进步乡村的生机，找到新的经济添加点。
但这样做的问题是：银行没这么大的活跃性。假如农人违约，就算土地使用权归了银行，但土地仍是在人家村里放着，银行很难将这些零散土地处理掉。
别的使用权又怎样界定?没有产权的使用权鸿沟到底在哪里。
更重要的问题是：这样做对当地财务又有什么协助?假如没有协助，它又怎样会活跃去推动?
所以，土地使用权典当的测验各地现已做了不少，但成功的典范并不多见。
10、假如把产权悉数放给农人呢?
假如有了产权，从理论上，农人就能够盖楼直接冲击城市楼市，让当地政府的土地出让金呈现大幅度下滑。这等于呈现了许许多多合法的“小产权房”，更让政府头疼。
11、从现在状况来看，乡村土改最终或许仍是离不开城市开发的形式。即，当地政府担任规划，全盘操手土地开发，再从中提取一部分收入作为财务。不或许让民间完成自在流转，也不或许彻底确权。
12、别的一个值得考虑的问题是：乡村土地过于宽广，它的价值安在?就算要卖，也有必要有人买才干完成买卖闭环。
从现在状况看，政府有或许会鼓舞城市居民和城市企业进入乡村。城里人花高价买了房子之后，因为住着不舒服，或许会被诱导着回来乡村购房或许消费，协助乡村土地增值。
别的，会有更多的乡村土地在未来开展文娱和服务业，满意城市人口回归天然的希望。
13、但不管怎样，上面的变革与人们想象的土地变革有着显着的落差，人们盼望会有全盘性的确权，但从剖析来看，这样的变革不会发作。
现在的变革好像堕入了死循环：只要添补上当地财务巨大的断崖，政府才勇于进行更大规划的变革。可假如不进行更大规划的变革，底子没有方法添补这个断崖。
14、要想真的跳出这个死循环，只要一个方法：紧缩银根，直至形成一批当地政府的破产，正告其他当地政府不能再玩卖地和财务扩张的游戏，强逼他们学会过紧日子，也切断商场和当地政府的勾通链条。在商场呈现必定紊乱之际，敏捷完成土地的彻底确权，强逼当地政府学会在新环境中生计。