房地产企业的合同风险管理有哪些

房地产项目开发全过程会触及到不同方面、不同类型的合同，不同类型的合同中不同的付款方法、不同的结算方法、不同的计量方法，乃至是只是的一字之差都会对企业发作不同利益成果和法令成果，因而，房地产企业合同直接关乎企业生计与开展，房地产企业合同办理也必定是企业办理的重中之重，而怎么完善合同办理准则、怎么操控合同签定与实施中的各类危险便是企业合同办理中需求特别注意的问题。
一、开发项目的招投标方法
公正 揭露 公正 诚信=项目招投标。所谓招投标，是在商场经济条件下进行项目收购(包含货品的购买、工程的发包和服务的收购)时，所选用的一种买卖方法。没有公正的程序，就没有公正的现实。选用投标方法进行买卖的最明显特征：是将竞争机制引入了买卖过程，有利于进步项目的经济效益，确保质量和工期;有利于构成公正竞争的商场环境，维护国家、社会公共利益及项目单位的利益;有利于战胜糜烂和不正当竞争中的“黑洞”;有利于标准价格行为、便于供求两边更好地彼此挑选，使工程出资愈加趋于合理，并得到有用操控。收购投标方法适用于工程项目的勘测、规划、施工、监理以及工程修建有关的设备、资料收购和稳妥等内容的全过程投标。
在招投标阶段，承揽商能够经过危险剖析清晰承揽中所有危险，有助于确认敷衍危险的预备费数额，或许核对自己遭到危险要挟的程度，而项目单位也能够经过对危险的辨认采纳应对方法。投标后，项目单位经过危险剖析能够查明承揽商是否现已认识到项目或许遇到的危险，是否能够按合同要求如期完成项目。
下面介绍一种较好的修建安装施工的招投标的办理操控方法———工程量清单的计价形式。
“工程量清单计价”是一种商场定价形式，是由工程项目的买方和卖方在工程商场上根据供求状况、信息状况进行自在竞价，然后终究能够签定工程合同价格的方法。其完成操控的手法是，由投标方根据施工图编制，由投标方根据企业本身的技能、办理水平以及实力来填不同的单价，然后构成投标价格，一旦中标，即为合同的组成部分。
选用工程量清单投标有利于将工程的“量”与“价”紧密结合起来;有利于投标单位经过报价的调整来反映质量、工期、本钱三者之间的联系;有利于项目单位取得最合理的工程出资;有利于中标单位精心安排施工，操控本钱;有利于完成危险的合理分管;有利于工程款的拨付和工程出资的终究确认;更有利于项目单位对出资的操控，尤其是对规划改变工程量的增减所引起的工程出资一望而知，以便选用最恰当的处理方法。
选用工程量清单计价的办理形式，项目单位的办理危险首要表现在工程量的核算是否精确。工程量的过错一旦被承揽商发现和运用，则会给项目单位带来丢失;工程量的过错也会引发其他施工的索赔，因为承揽商除经过不平衡报价取得超额赢利外，还或许提出索赔;工程量的过错还会添加工程处理难度，因为承揽商选用不平衡报价方法进行投标，当合同发作规划改变而引起工程量的增减时，会使工程师不得不好项目单位及承揽商洽谈确认新的单价，对改变工程进行计价;工程量的过错还会构成出资的操控和预算操控的困难，所以其危险操控首要是取决于施工图规划深度及工程量的核算精确度。
二、开发项目的合同办理
在开发项目出资全过程的简直每个环节，都存在着扑朔迷离的经济联系，而在这个经济联系的每一个结点上，都有合同在起作用。合同表现着相等主体的毅力，维系着出资操控的次序和公正。
合同是相等主体的天然人、法人、其他安排之间建立、改变、停止民事权利义务联系的协议。开发项目出资从可研到投入运转的每一项经济活动，都要签定相应的经济合同，而每一份合同的签定、实施，都对项目出资操控发作直接、深入的影响。合同一旦签定，合同办理将随同出资的全过程。
项目勘测规划、承揽(施工)合同及设备、资料收购合同3项合同构成开发项目出资操控的重要办理方面，从统计资料看，3项合同的价款总和及条款对出资本钱的影响占悉数出资的70%以上。
上面3项要点合同触及开发项目出资的10个方面：标准、标准、规程、质量、工期、出资、服务、制作周期、交货条件、规划修正及改变。这10个方面，足以从整体上操控和影响出资。因而，咱们应挑选要点合同进行办理。
合同办理的危险，在合同的签定中如存在合同条款的过错和紊乱，会构成对项目单位晦气。在工程出资办理上引入FIDIC合同条件是有必要的。现在世界上首要选用通用和标准的FIDIC施工合同条款，经过90多年的开展和建造，FIDIC合同条款已成为世界工程咨询、工程项目办理和工程承揽合同以及付费、工程改变和索赔等方面具有世界威望的通用标准，被称为“土木工程合同的圣经”。因而咱们有必要掌握FIDIC合同条件的真理，能够选用FIDIC合同条件的条款、规则、程序，使编制的合同文件更完善、更谨慎;在办理过程中，也可学习FIDIC合同条件的思路和程序来处理和处理比如改变、索赔等问题。
合同办理是一个动态办理，从预备阶段到实施完结，合同办理一直处于不断改变的环境中。经过索赔和反索赔的战略，乃至是“合同诈骗”的行为，发作了合同办理的危险。所以要建立合同办理的危险意识，全方位、多角度地操控危险。
1、合同办理应构成全体的合同办理和闭环办理的形式
传统的出资办理形式是按部分职责和专业技能分工各司其责，其办理的全体性天然无法表现，而出资办理要求在合理专业技能分工的条件下，构成全体办理和闭环的办理链。现实状况和办理要求的距离，加大了项目单位合同办理的危险。
即便咱们不考虑开发项目出资办理工作的连续性和全体性，单从大型出资项目的特色看，规划、投标与施工一起进行，其合理的搭接是普遍存在的。这种搭接，把不同的项目阶段集合在同一时间和空间。任何一个方面的忽略和遗失，都会给项目单位构成丢失，这种丢失来自两方面：一是项目单位本身的失误，二是来自承揽商的投机行为。所以，项目单位构成全体的合同办理形式和闭环办理状况，在合同办理上构成合力，是至关重要的。不同搭接面上要有关闭的过渡方法，即各部分职责传递准则。项目单位的各个职能部分要与合同办理部分构成闭环，不能留有真空和缝隙。而恰恰在这些问题上，是项目单位合同办理的最薄弱环节，是危险发作的本源。
根据这样的状况，针对公司部属的项目公司的合同办理也由公司总部进行整体监控，项目上报施行状况。例如，在某项目公司签定某项目施工合一起，便是由项目公司上报合同，公司总部安排专题会议进行合同评定，构成评定定见，下发项目公司依照定见实施，并针对合同触及到的相关部分进行交底，使其充沛了解合同内容，构成搭接，做到有理、有据、有节地实施合同，变被迫实施为自觉实施，从程序上防备危险。
2、合同条款添加刚性，削减弹性
开发项目建造是一种特别的商品生产和运营。同规划、同标准的建造项目，在不同建造地址，因为建造地址条件不同，规划水平不同，设备、资料收购地、供货商不同，项目单位与承揽商的办理水平不同，会构成合同条款和实施相差悬殊，合同签定时留下的许多“开口”条件及日后的调整项目。这些“开口”条件及日后的调整项目，不或许硬性强求一起，加之出资项目建造周期长、改变大、不确认要素多，即便硬性确认，也会给合同实施期间构成许多的索赔和反索赔。合同中留下的“活口”，对项目单位来说，也就添加了合同办理危险，严峻时分还或许构成出资的失控。许多的补偿会打乱出资方案，构成工程资金短缺，使工程项目办理处于紊乱状况，工程质量也就无从谈起;索赔和反索赔的争议，影响了项目单位和承揽商对工程项目的正常办理，杰出的协作联系化为乌有，进展操控也将成为废话。质量、工期终究赏罚表现在项目单位的出资上。因而，咱们在合同危险办理中，应将“添加刚性，削减弹性”作为一条准则来实施。
所以，公司在签定合一起十分注意合同文本的用词，尽量运用短语句，避免运用长语句，做到用词一起。例如，在评定某收购合一起，公司合约部人员就合同条款中时而用“货品”时而又用“设备”来描绘收购合同标的提出了贰言，并修正了合同中的这一用词，使合同条款前后一致。
3、双赢是合同办理寻求的一起方针
把“双赢”作为合同办理的方针战略，是根据协作两边不是仇视联系，而是伙伴联系。现在的“贱价中标、高价索赔”的怪圈，已成为项目单位和承揽商挥之不去的暗影，合同签定之日，便是索赔与反索赔开端之时，有的乃至在合同条款的言外之意和条款背面躲藏的意义去寻觅索赔和反索赔的根据，在这种敌对的经济联系中，要到达项目单位的操控方针，难度可想而知。因而在正常办理和索赔的条件下，给予承揽商以适宜的赢利，以确保项目单位出资操控方针的完成和危险办理，应是分身齐美的方法。
4、加强合同办理，削减“合同诈骗”
合同诈骗已不是正常协作联系所能承受的行为，是因为项目单位本身在合同办理方面不标准而引发的来自承揽商的投机行为。因为不标准的办理习气和日常办理中的缝隙，表现在不严厉按合同规则就事;出了问题不是回到合同基础上寻求处理的方法，而是寻觅捷径;处理问题不按合同要求而是某个人的毅力;项目单位的各个办理部分其内部看似紧密而有序，但办理部分之间的搭接部位常常呈现空白，经济丢失就发作在空白地带，而且不易被发觉。这些空白地带给合同诈骗构成经济丢失供给了有利条件。因而，紧密的合同办理要求项目单位的各个办理部分之间应建立起关闭疏通的体系，项目单位内部建立起避免合同诈骗的确保体系，以加强合同的危险办理。
5、重视合同索赔
开发项目出资在现在还归于买方商场，而与之密切相关的修建业赢利偏低，会使合同条款有失公允，承揽商以不正当竞争手法中标，就会以不正当手法要求索赔。
规划、施工、资金乃至投标条件不具备，匆促上马，既影响项目单位的进展，也影响承揽商的效益。规划深度达不到而构成的投标成果，给合同索赔留下许多危险。承揽商夸张项目单位职责的不到位，为索赔预备托言。
承揽商贱价中标，或许构成不履约或履约困难，这是恶性竞争的成果。许多承揽商采纳偷工减料的做法，这又或许引起“经济诈骗”，构成许多开发项目在交工之日便是大修之时的怪现象。因而在合同危险办理中应加强索赔办理。
三、重视合同办理，防备法令危险。
运营过程中的法令危险首要来自合同。房地产企业合同标的金额大，是触及法令面广，防控法令危险的关键在于合同行为。依照《合同办理方法》，标准合同行为。
首先是先决议计划后签约，在决议计划范围内签定合同条款;
其次先会签后签署，重要合同有必要由业务部分会签，尤其要进行合法性审阅后再签署;
第三实施存案准则，公司和子企业签定的各类合同都要在合同主管部分存案。合同中实施中呈现的问题，实施单位及时陈述，以便监控或许呈现的各类危险;
第四标准法令事务办理。公司一致延聘法令事务所及专业律师作为常年法令顾问，为公司法令事务的处理供给法令服务和法令支撑。