设定抵押又转让 合同效力如何定

2002年6月25日，江苏省南通市灯具厂为事务需求，与北京市杰宝房地产开发有限职责公司签定了《商品房买卖合同》，合同约好：灯具厂购买该房地产公司开发的北京市东城区某公寓D座14单元1403号房子，房价款合计175余万元。签定合一起，灯具厂一次性将房价款悉数付清。依据约好，房地产公司应于2002年12月31日之前交给房子，并于合同收效之日起30日内向北京市国土资源和房子管理局处理预售挂号。但是， 让灯具厂没有料到的是，签定合同后，他们才了解到房地产公司在售房前已将房子处理了典当挂号，其出售的房子存在瑕疵，无法处理预售挂号，使灯具厂预期购房利益无法完成。灯具厂以为，房地产公司的行为隐秘了实在状况，使本厂在违背实在意思的状况下与房地产公司签定了房子买卖合同，损害了本身的合法权益，故于2002年10月14日起诉至法院，要求判令房地产公司返还悉数购房款合计175余万元。并以为，因付出购房款占用了该厂的流动资金，故要求房地产公司按流动资金借款利率每年5.841％给付自2002年6月25日至法院判定承认的付款之日期间的利息。庭审中，被告辩称，在与原告签定购房合同之前，已将房子典当状况奉告了原告，并无隐秘实在状况的行为。其赞同与原告解除合同，交还购房款。但按两边合同约好，在原告退房时被告按中国人民银行同期活期储蓄存款利率给付利息，故不赞同原告关于利率的诉讼请求。经查，被告在售房前已将房子典当给了银行，并在市国土资源和房子管理局处理了典当挂号。被告并没有供给关于在售房前现已奉告原告房子被典当状况的依据。一审法院经审理以为，依据担保法第四十九条规则，典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当奉告受让人转让物现已典当的状况；典当人未奉告受让人的，转让行为无效。被告将现已处理典当挂号的争议房子售予原告，但无依据证明其在售房前已奉告原告房子被典当的状况，故其与原告签定的《商品房买卖合同》违背法令规则，属无效合同。对此，被告应当承当悉数职责。无效的合同，自始不具有法令效能。当事人因该合同获得的产业，应当予以返还。有差错的一方，应当补偿对方因而所遭受的丢失。现被告赞同交还原告购房款，法院照准。但原告关于被告按流动资金借款利率付出房款利息的诉讼请求，没有法令依据，法院不予支撑。对此问题，法院酌情予以处理。故依据有关法令规则作出如下判定：承认原告与被告签定的《商品房买卖合同》无效，被告交还原告购房款175余万元，一起按中国人民银行同期活期储蓄存款利率给付原告自2002年6月25日至本判定承认的还款之日期间的利息，驳回原告其他诉讼请求。本案点评：（一）本案涉及到房子转让中的一个十分有代表性的问题，即已设定典当的房子转让合同效能的性质问题。担保法第四十九条第一款规则：“典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况；典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”担保法这一规则意在重视与发挥典当物的利用价值，一起也为充沛维护典当权人及受让人的利益。在实践中，相似与本案被告的房地产开发商还为数不少，他们为处理房地产开发期间资金短缺的问题，将自己尚在开发建设中的房子典当给银行，然后获得现金投入房地产开发，再将已设定典当的房子以优惠的付款条件售与别人，在转让的过程中既不告诉典当权人也不奉告受让人。按照担保法的规则，这类房子转让合同应当认定为无效。依据合同法第五十六条的规则：“无效的合同或许被吊销的合同自始没有法令约束力……”第五十八条规则：“合同无效或许被吊销后，因该合同获得的产业，应当予以返还；不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失……”所以本案中法官按照法令规则作出了要求被告返还原告购房款，并给付相应利息的判定，是契合担保法与合同法的立法精力的，也是有利于维护房子买受人的合法权益的。