自住型商品房的性质是什么
来源：听讼网整理 2019-02-27 09:44
关于自住型产品房的性质，只需要捉住三个关键就能够了：产品住所、自住特色、共有产权。
(一)产品住所
自住型产品房是不是产品房呢?答案是必定的。有三个原因：
1.土地流通进程与一般产品房相同。自住型产品房的土地并非方针性划拨或优惠价出让，而是经过跟产品房相同的招拍挂全进程，开发商进行了剧烈的叫价和拍卖，从形式上完成了揭露和公正。因而，自住型产品房的价格中，地价占有50%以上的比重，乃至到达90%。这与一般产品房没什么差异。
2.买卖价格和上市买卖进程与一般产品房根本共同。尽管自住型产品房采纳限价方针，价格只要周边地段的70%左右，但定价机制是随行就市，跟商场行情保持共同。此外，自住型产品房是答应再上市转为二手房的，尽管要五年今后，且所得溢价收益的30%要交给政府，但依旧是能够依照商场行情进行变现买卖的。这两点与一般产品房无差异。
3.修建质量和风格与一般产品房大体共同。自住型产品房的承建开发商，根本是具有必定品牌影响力的大型房地产企业(小企业根本拿不到地)，尽管或许会有店大欺客之嫌，但作为市领导的体面工程，根本的道德水准仍是会有的。从修建风格来说，现在上市的自住型产品房，都规划成高层或小高层板楼，而非保证房一般含义的塔楼;户型面积从50多平米到135平米，愈加丰厚和多样。一些自住型产品房主打绿色环保、低密度花园洋房、一梯两户、人车分流、商业配套、配建校园幼儿园，这都比保证房的质量要强得多，乃至不亚于现在在售的一般产品房。
(二)自住特色
自住型产品房与一般产品房的最大差异，在于其规则的自住特色，其实便是弱化了出资特色。关于这个问题，我觉得能够从五个方面来解说：
1.优先针对无房户。自住型产品房的供给目标里，优先针对北京户口的无房居民，包含保证性住所轮候家庭。这说明，自住型产品房要点保证契合条件的无房户有房住，并且具有必定比例的产权。关于名下有一套房的北京户口居民，则列为非优先供给目标，排在后边。
2.束缚购买数量。依照北京市的限购方针，北京户口无房户名下能够具有两套住所房产，至于中心怎样买卖、倒手都无所谓，保证名下不超越2套就能够。即便是夫妻离婚，各自作为独身状况名下也能够各保持1套房产。但是，自住型产品房的购买数量束缚愈加严厉。契合条件的北京居民只能购买一套自住型产品房，并且一旦转卖，不得再次购买自住型产品房。具有一套自住型产品房的两口子离婚，净身出户的那位无论是独身仍是再婚，都不得再购买自住型产品房。因而，不要为了房子容易离婚。理论上讲，离婚也没用。这也便是为什么自住型产品房在申购挂号时，有必要把夫妻二人的姓名都登上。至于房本上写谁的姓名，都会被视为这俩人的共同财产。
注：抵挡这一规则，期望增持自住型产品房，大约只要一个合法的方法：两名已满25岁的年轻人别离申购自住型产品房，各自中签买到后成婚。这样两口子就具有了两套自住型产品房。当然，这种事可遇不可求，等也等不起。
3.束缚买卖时刻。买到自住型产品房五年内不得转租转售，否则会遭受严厉的罚则“修补”。五年时刻，根本上新的装饰也住旧了。并且大笔资金沉积在房子上超越五年，大约也算自住了。我却是以为，这个时刻应该延长到十年乃至二十年。并且，这个“五年”的概念，我觉得应该是以房本挂号时刻为准，一般情况下，房本挂号时刻是收房今后两三年内。现在上市的自住型产品房，最早也要2015年下半年才会交房。因而，中国共产党百年诞辰或党的二十大决策层新老领导交代权利之前，北京的二手房商场不应该呈现自住型产品房的身影。期望监管部门加强监督，宁可让炒房人沉积资金空着，也不能让它租借出售牟利。
4.束缚买卖收益。关于溢价收益，政府采纳了见一面，分一半的方法。尽管有些近乎光秃秃的“掠夺”，并且政府这么做并没有支付太多经济本钱，但这样确实束缚了出资投机的收益额度。此外，自住型产品房推出半年来，北京二手房商场步入下行通道，彻底产权的二手房都卖不动，价格小幅下探，跟着劳动力结构的改变和京津冀一体化的完成，北京吸纳新增人口的才能很可能逐步削弱，加上行将走入社会的90后家庭遍及比80后家庭富庶(父辈接受了完好的高等教育，赶上了变革开放的黄金期和福利社会的尾巴)，家里住所更多，对房子的需求不再火急，到时很可能没人接盘了，自住型产品房的二手商场愈加堪忧。
注：因而，50后和80后组合的代代家庭才是最悲催、最坑爹的一代，是每次运动和变革的牺牲品。他们的子孙10后注定也会倒运。
5.束缚地理位置。自住型产品房的地理位置遍及比较差，以六环表里的房源居多，这些区域的开展还不老练，根底配套还不健全，二手房商场还处于成长期，相似采育、于家务、平谷夏各庄等处的二手房买卖量很低，客观上使买到自住型产品房的客户很难在未来5-10年内将其变现(除非去做典当)，只能放着自住。
其实，维系自住特色，便是回归住所的原本特色和榜首特征，这条思路是对的。
(三)共有产权
近一两年，国家正在探究共有产权产品房开展之路，完成去出资投机，专自住需求，下降购房人的经济负担，经过产权切割的方法平抑房价。北京市的自住型产品房是一种有利测验。北京市住建委主任杨斌提出，自住型产品房今后要坚持搞，这也给许多刚需吃了定心丸。
依据北京市的规则，共有产权包含以下三个方面特色：
1.购房人买房，政府参股。政府经过划出必定比例的自住型产品房专用土地，设定最高限价，在保证政府土地收益不削减的前提下，迫使开发商操控本钱，向购房者适度让利，由政府名利双收。一起，政府以让利之名完成对购房人所购房子的股权参加。让多少利，参多少股。开发商仅仅政府为完成参股而搭的桥罢了。
2.购房人卖房，政府分红。购房人依照规则，持有自住型产品房满五年，预备上市租售，所得收益(盈余)的30%要交给政府。当然，为了躲避交给政府的详细额度，购房人能够与接盘人做阴阳合同，做大初度购房本钱，做小账面收益。但不论怎样，政府见一面分一半的概念现已构成。
3.购房人丢失，政府不论。政府关于自住型产品房的参股，首要体现在同享收益上。已然我在房价上让利了，那么你有钱赚，我要分红。至于假如楼市继续跌落，自住型产品房的购入价低于周边二手房了，这个丢失政府是不论的。由于，购房原本便是商场行为，已然要参加商场，就要自担风险。并且房本上只写了你的姓名，并没有写市委书记、市长、住建委主任的姓名。何况，房子原本便是给你自住的，把集体户转成家庭户的，不是让你出资的，外围价格涨跌跟你也不要紧。并且，你只要不惦记着变现，我政府也不会去逼迫找你分红。
因而，在所谓“共有产权”的旗帜下，政府承当的是有限责任。也便是俗语说的“有福同享，有难不论”。关于这种“有限责任”，你能说它是“不负责任”吗?
(一)产品住所
自住型产品房是不是产品房呢?答案是必定的。有三个原因：
1.土地流通进程与一般产品房相同。自住型产品房的土地并非方针性划拨或优惠价出让，而是经过跟产品房相同的招拍挂全进程，开发商进行了剧烈的叫价和拍卖，从形式上完成了揭露和公正。因而，自住型产品房的价格中，地价占有50%以上的比重，乃至到达90%。这与一般产品房没什么差异。
2.买卖价格和上市买卖进程与一般产品房根本共同。尽管自住型产品房采纳限价方针，价格只要周边地段的70%左右，但定价机制是随行就市，跟商场行情保持共同。此外，自住型产品房是答应再上市转为二手房的，尽管要五年今后，且所得溢价收益的30%要交给政府，但依旧是能够依照商场行情进行变现买卖的。这两点与一般产品房无差异。
3.修建质量和风格与一般产品房大体共同。自住型产品房的承建开发商，根本是具有必定品牌影响力的大型房地产企业(小企业根本拿不到地)，尽管或许会有店大欺客之嫌，但作为市领导的体面工程，根本的道德水准仍是会有的。从修建风格来说，现在上市的自住型产品房，都规划成高层或小高层板楼，而非保证房一般含义的塔楼;户型面积从50多平米到135平米，愈加丰厚和多样。一些自住型产品房主打绿色环保、低密度花园洋房、一梯两户、人车分流、商业配套、配建校园幼儿园，这都比保证房的质量要强得多，乃至不亚于现在在售的一般产品房。
(二)自住特色
自住型产品房与一般产品房的最大差异，在于其规则的自住特色，其实便是弱化了出资特色。关于这个问题，我觉得能够从五个方面来解说：
1.优先针对无房户。自住型产品房的供给目标里，优先针对北京户口的无房居民，包含保证性住所轮候家庭。这说明，自住型产品房要点保证契合条件的无房户有房住，并且具有必定比例的产权。关于名下有一套房的北京户口居民，则列为非优先供给目标，排在后边。
2.束缚购买数量。依照北京市的限购方针，北京户口无房户名下能够具有两套住所房产，至于中心怎样买卖、倒手都无所谓，保证名下不超越2套就能够。即便是夫妻离婚，各自作为独身状况名下也能够各保持1套房产。但是，自住型产品房的购买数量束缚愈加严厉。契合条件的北京居民只能购买一套自住型产品房，并且一旦转卖，不得再次购买自住型产品房。具有一套自住型产品房的两口子离婚，净身出户的那位无论是独身仍是再婚，都不得再购买自住型产品房。因而，不要为了房子容易离婚。理论上讲，离婚也没用。这也便是为什么自住型产品房在申购挂号时，有必要把夫妻二人的姓名都登上。至于房本上写谁的姓名，都会被视为这俩人的共同财产。
注：抵挡这一规则，期望增持自住型产品房，大约只要一个合法的方法：两名已满25岁的年轻人别离申购自住型产品房，各自中签买到后成婚。这样两口子就具有了两套自住型产品房。当然，这种事可遇不可求，等也等不起。
3.束缚买卖时刻。买到自住型产品房五年内不得转租转售，否则会遭受严厉的罚则“修补”。五年时刻，根本上新的装饰也住旧了。并且大笔资金沉积在房子上超越五年，大约也算自住了。我却是以为，这个时刻应该延长到十年乃至二十年。并且，这个“五年”的概念，我觉得应该是以房本挂号时刻为准，一般情况下，房本挂号时刻是收房今后两三年内。现在上市的自住型产品房，最早也要2015年下半年才会交房。因而，中国共产党百年诞辰或党的二十大决策层新老领导交代权利之前，北京的二手房商场不应该呈现自住型产品房的身影。期望监管部门加强监督，宁可让炒房人沉积资金空着，也不能让它租借出售牟利。
4.束缚买卖收益。关于溢价收益，政府采纳了见一面，分一半的方法。尽管有些近乎光秃秃的“掠夺”，并且政府这么做并没有支付太多经济本钱，但这样确实束缚了出资投机的收益额度。此外，自住型产品房推出半年来，北京二手房商场步入下行通道，彻底产权的二手房都卖不动，价格小幅下探，跟着劳动力结构的改变和京津冀一体化的完成，北京吸纳新增人口的才能很可能逐步削弱，加上行将走入社会的90后家庭遍及比80后家庭富庶(父辈接受了完好的高等教育，赶上了变革开放的黄金期和福利社会的尾巴)，家里住所更多，对房子的需求不再火急，到时很可能没人接盘了，自住型产品房的二手商场愈加堪忧。
注：因而，50后和80后组合的代代家庭才是最悲催、最坑爹的一代，是每次运动和变革的牺牲品。他们的子孙10后注定也会倒运。
5.束缚地理位置。自住型产品房的地理位置遍及比较差，以六环表里的房源居多，这些区域的开展还不老练，根底配套还不健全，二手房商场还处于成长期，相似采育、于家务、平谷夏各庄等处的二手房买卖量很低，客观上使买到自住型产品房的客户很难在未来5-10年内将其变现(除非去做典当)，只能放着自住。
其实，维系自住特色，便是回归住所的原本特色和榜首特征，这条思路是对的。
(三)共有产权
近一两年，国家正在探究共有产权产品房开展之路，完成去出资投机，专自住需求，下降购房人的经济负担，经过产权切割的方法平抑房价。北京市的自住型产品房是一种有利测验。北京市住建委主任杨斌提出，自住型产品房今后要坚持搞，这也给许多刚需吃了定心丸。
依据北京市的规则，共有产权包含以下三个方面特色：
1.购房人买房，政府参股。政府经过划出必定比例的自住型产品房专用土地，设定最高限价，在保证政府土地收益不削减的前提下，迫使开发商操控本钱，向购房者适度让利，由政府名利双收。一起，政府以让利之名完成对购房人所购房子的股权参加。让多少利，参多少股。开发商仅仅政府为完成参股而搭的桥罢了。
2.购房人卖房，政府分红。购房人依照规则，持有自住型产品房满五年，预备上市租售，所得收益(盈余)的30%要交给政府。当然，为了躲避交给政府的详细额度，购房人能够与接盘人做阴阳合同，做大初度购房本钱，做小账面收益。但不论怎样，政府见一面分一半的概念现已构成。
3.购房人丢失，政府不论。政府关于自住型产品房的参股，首要体现在同享收益上。已然我在房价上让利了，那么你有钱赚，我要分红。至于假如楼市继续跌落，自住型产品房的购入价低于周边二手房了，这个丢失政府是不论的。由于，购房原本便是商场行为，已然要参加商场，就要自担风险。并且房本上只写了你的姓名，并没有写市委书记、市长、住建委主任的姓名。何况，房子原本便是给你自住的，把集体户转成家庭户的，不是让你出资的，外围价格涨跌跟你也不要紧。并且，你只要不惦记着变现，我政府也不会去逼迫找你分红。
因而，在所谓“共有产权”的旗帜下，政府承当的是有限责任。也便是俗语说的“有福同享，有难不论”。关于这种“有限责任”，你能说它是“不负责任”吗?