二手房买卖中的法律问题（一） 一房二卖
来源：听讼网整理 2018-07-15 02:24
房子只要一个，一切权也只要一个，现在有许多的人为了争夺更高的利益会进行许多不合法的生意，有些开发商或许房主为了从房子生意中获得巨额利益，会有一房二卖的行为。下面就由听讼小编为您收拾相关常识，欢迎阅览！
二手房生意中的法令问题
事例：李某和张某为配偶，二人置办一套房产后嫌方位偏僻，决议将其卖掉。2011年2月初，老公张某赴外地出差期间，本市的陈某经人介绍找到妻子李某，表明乐意买房，终究李某以四十万价格将该房出售，两边签定了房子生意合同，合同约好违约金为房价的百分之十。次日，买主陈某送来5万元定金，妻子李某将钥匙交给陈某，陈某随后即入住该房，但因产权证被老公张某放在单位，妻子李某提出等老公出差回来之后再处理过户挂号手续。办完手续后买主将余款付清。同年7月初，老公张某出差回来后，传闻房价已上涨，遂找到买主陈某，要求加价2万才干处理过户挂号，陈某不赞同，张某便在同年8月10日以42万的价格将房子卖给了另一个买主王某，并处理了产权过户挂号手续。后第二个买主王某找到第一个买主陈某，要求其搬离该房，陈某到法院申述，告老公张某、第二个买房人王某危害其一切权，并要求法院免除老公张某与第二个买房人王某之间的房子生意合同。
一、陈某的诉讼恳求能否得到支撑。
首要，剖析陈某的诉讼理由：老公张某、第二个买房人王某危害其一切权。在老百姓看来，第一个买房人陈某与妻子李某之间现已签定了房子生意合同，并交了定金，也现已入住，房子现已是归于陈某一切。但在法令上其实不然，房子一切权的搬运以挂号为准，也便是说不论谁的合同在前，处理了过户挂号的人才是房子的真实一切权人。在本案中，第一个买房人陈某尽管签定了合同，并交了定金，可是并未处理房子过户挂号，房子的一切权并未搬运，房子依然是归于张某和李某的，陈某并未获得一切权，天然张某和王某也并未侵略其一切权。
其次，剖析陈某的诉讼恳求，要求法院免除老公张某与第二个买房人王某之间的房子生意合同。从表面上看陈某的诉讼恳求入情入理，我的合同签定在前，房子就应当卖给我，第二个买房人王某的房子生意合同应当被吊销。可是从法令上看，陈某并未处理过户挂号手续，依据物权法的相关规则，房子依然归于张某和李某一切，李某作为房子一切权人当然有权处置自己的房子，将房子卖给第二个买房人王某。王某以合理价款购得该房子，并未与老公张某歹意勾结危害国家或陈某的利益，归于民法上规则的好心第三人，房子生意合同合法有用，房子一切权发作搬运。
由此能够看出，陈某提出的诉讼恳求并不合理，不能得到法院的支撑。但这不以为着陈某的丢失得不到补偿，作为陈某应当改变诉讼恳求。
二、陈某应当怎么维权。
在一房二卖的状况下，后一个卖房人合法获得房子的一切权之后，前一个卖房人就不能够要求吊销后一个买房合同(除非后一个买房人是与卖房人歹意勾结，可是实践中这种状况几乎没有)，只能要求卖房人承当违约责任。房子生意合同中一般都会一起约好定金和违约金条款，作为买房人能够挑选其间的任何一个条款来维权。
在本案中，第一个买房人陈某假如建议定金条款，在卖方违约的状况下能够得到双倍补偿，也便是卖方需返还买方10万元定金，需求留意的是定金不能超过房价的百分之二十，超出部分得不到法令的支撑。
陈某假如建议违约金条款，能够得到房价百分之十，也便是4万元补偿。一起，陈某还能够要求卖方补偿其相应丢失。
相比之下，建议定金条款比建议违约金条款得到的补偿要多，可是在实践中买房人需依据自己的实际状况合理挑选补偿办法。假如要求定金条款，只能得到双倍返还定金的补偿;假如挑选违约金条款，在得到相应的违约金之后还能够要求卖方补偿你的相应丢失，如对房子进行的装饰、因卖方延迟房价上涨对自己形成的丢失等。
三、作为买房人怎么最大极限维护自己的合法权益。
首要，在卖方提出违约恳求之后，买方应当即到法院申述，要求卖方按合同实行，避免一房二卖状况的发作。在本案中，陈某假如在张某要求加价时就当即到法院申述，要求李某按合同实行，进入诉讼之后房子就不能再进行生意，第二个买房人王某就不会获得房子的一切权。
其次，买房人在置办房子时一定要看清房产证上挂号的房子一切人的姓名，假如卖房人与挂号不符的话，必须使挂号人亲身参与，或出具书面托付手续。在本案中，房子系夫妻一起财产，属张某和李某一起共有，假如老公张某建议妻子李某卖房时并未得到其赞同，那么妻子李某和第一个买房人陈某之间签定的房子生意合同就归于效能待定的合同。在老公张某过后追认的状况下，该合同有用，可是因为第二个买房人王某现已处理过户挂号，该合同即便有用也得被吊销;假如老公张某回绝追认，妻子李某和第一个买房人陈某之间签定的房子生意合同就归于无效合同，房子生意合同作为主合同被确定无效，定金合同作为隶属合同天然也就无效，合同回归到原始状况，也便是卖方交还定金，买方交回钥匙，合同撕毁。在这种状况下，陈某既得不到双倍返还定金的补偿，也得不到房子一切权，只能要求违约金条款，将给陈某带来很大的丢失。
因而，提示买房人维权一定要及时，不要比及卖房人将房子又卖给他人之后再去维权，为时已晚矣!
二手房生意中的法令问题
事例：李某和张某为配偶，二人置办一套房产后嫌方位偏僻，决议将其卖掉。2011年2月初，老公张某赴外地出差期间，本市的陈某经人介绍找到妻子李某，表明乐意买房，终究李某以四十万价格将该房出售，两边签定了房子生意合同，合同约好违约金为房价的百分之十。次日，买主陈某送来5万元定金，妻子李某将钥匙交给陈某，陈某随后即入住该房，但因产权证被老公张某放在单位，妻子李某提出等老公出差回来之后再处理过户挂号手续。办完手续后买主将余款付清。同年7月初，老公张某出差回来后，传闻房价已上涨，遂找到买主陈某，要求加价2万才干处理过户挂号，陈某不赞同，张某便在同年8月10日以42万的价格将房子卖给了另一个买主王某，并处理了产权过户挂号手续。后第二个买主王某找到第一个买主陈某，要求其搬离该房，陈某到法院申述，告老公张某、第二个买房人王某危害其一切权，并要求法院免除老公张某与第二个买房人王某之间的房子生意合同。
一、陈某的诉讼恳求能否得到支撑。
首要，剖析陈某的诉讼理由：老公张某、第二个买房人王某危害其一切权。在老百姓看来，第一个买房人陈某与妻子李某之间现已签定了房子生意合同，并交了定金，也现已入住，房子现已是归于陈某一切。但在法令上其实不然，房子一切权的搬运以挂号为准，也便是说不论谁的合同在前，处理了过户挂号的人才是房子的真实一切权人。在本案中，第一个买房人陈某尽管签定了合同，并交了定金，可是并未处理房子过户挂号，房子的一切权并未搬运，房子依然是归于张某和李某的，陈某并未获得一切权，天然张某和王某也并未侵略其一切权。
其次，剖析陈某的诉讼恳求，要求法院免除老公张某与第二个买房人王某之间的房子生意合同。从表面上看陈某的诉讼恳求入情入理，我的合同签定在前，房子就应当卖给我，第二个买房人王某的房子生意合同应当被吊销。可是从法令上看，陈某并未处理过户挂号手续，依据物权法的相关规则，房子依然归于张某和李某一切，李某作为房子一切权人当然有权处置自己的房子，将房子卖给第二个买房人王某。王某以合理价款购得该房子，并未与老公张某歹意勾结危害国家或陈某的利益，归于民法上规则的好心第三人，房子生意合同合法有用，房子一切权发作搬运。
由此能够看出，陈某提出的诉讼恳求并不合理，不能得到法院的支撑。但这不以为着陈某的丢失得不到补偿，作为陈某应当改变诉讼恳求。
二、陈某应当怎么维权。
在一房二卖的状况下，后一个卖房人合法获得房子的一切权之后，前一个卖房人就不能够要求吊销后一个买房合同(除非后一个买房人是与卖房人歹意勾结，可是实践中这种状况几乎没有)，只能要求卖房人承当违约责任。房子生意合同中一般都会一起约好定金和违约金条款，作为买房人能够挑选其间的任何一个条款来维权。
在本案中，第一个买房人陈某假如建议定金条款，在卖方违约的状况下能够得到双倍补偿，也便是卖方需返还买方10万元定金，需求留意的是定金不能超过房价的百分之二十，超出部分得不到法令的支撑。
陈某假如建议违约金条款，能够得到房价百分之十，也便是4万元补偿。一起，陈某还能够要求卖方补偿其相应丢失。
相比之下，建议定金条款比建议违约金条款得到的补偿要多，可是在实践中买房人需依据自己的实际状况合理挑选补偿办法。假如要求定金条款，只能得到双倍返还定金的补偿;假如挑选违约金条款，在得到相应的违约金之后还能够要求卖方补偿你的相应丢失，如对房子进行的装饰、因卖方延迟房价上涨对自己形成的丢失等。
三、作为买房人怎么最大极限维护自己的合法权益。
首要，在卖方提出违约恳求之后，买方应当即到法院申述，要求卖方按合同实行，避免一房二卖状况的发作。在本案中，陈某假如在张某要求加价时就当即到法院申述，要求李某按合同实行，进入诉讼之后房子就不能再进行生意，第二个买房人王某就不会获得房子的一切权。
其次，买房人在置办房子时一定要看清房产证上挂号的房子一切人的姓名，假如卖房人与挂号不符的话，必须使挂号人亲身参与，或出具书面托付手续。在本案中，房子系夫妻一起财产，属张某和李某一起共有，假如老公张某建议妻子李某卖房时并未得到其赞同，那么妻子李某和第一个买房人陈某之间签定的房子生意合同就归于效能待定的合同。在老公张某过后追认的状况下，该合同有用，可是因为第二个买房人王某现已处理过户挂号，该合同即便有用也得被吊销;假如老公张某回绝追认，妻子李某和第一个买房人陈某之间签定的房子生意合同就归于无效合同，房子生意合同作为主合同被确定无效，定金合同作为隶属合同天然也就无效，合同回归到原始状况，也便是卖方交还定金，买方交回钥匙，合同撕毁。在这种状况下，陈某既得不到双倍返还定金的补偿，也得不到房子一切权，只能要求违约金条款，将给陈某带来很大的丢失。
因而，提示买房人维权一定要及时，不要比及卖房人将房子又卖给他人之后再去维权，为时已晚矣!