土地出让金管理办法实施细则
来源：听讼网整理 2018-08-22 03:45
对土地出让金的有用办理能够促进国有土地运用权的进一步流通，接下来，咱们一同看看土地出让金办理方法实施细则对土地出让金是怎么进行有用办理的。
现在，我国国有土地运用权出让的方法有四种：协议、投标、拍卖、挂牌。在这四种方法中，投标和拍卖、挂牌具有公开性、竞争性，一般不存在贱价出让国有土地运用权的现象；协议出让因为没有引进竞争机制，土地由谁运用，特别是土地出让金的承认，具有主观因素。不合法贱价(包含无偿)出让首要发作在以协议方法出让土地的行为上，因而规范协议出让最贱价规范至关重要。
由以上规则能够看出，协议出让国有土地运用权的土地出让金不得低于协议出让最贱价，协议出让最贱价是衡量是否贱价出让国有土地运用权的规范。但是，在实践工作中，因为出让土地类型、意图，获得土地利用状况等的差异，依托以上准则承认的协议出让最贱价规范来衡量是否贱价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有或许是新增建造用地直接协议出让；另一方面也有或许是原划拨土地运用权补交土地出让金；再者，还有或许是企业改制触及的土地出让等。
不同状况地价内在纷歧，交纳土地出让金规范也应该有很大差异。
首要，仅按不同用处基准地价的必定份额承认的协议出让最贱价规范，无法满意不同土地状况出让地价的需求，难于操作，致使有些当地发布的协议出让最贱价规范形同虚设。
第二，详细出让地块地价内在往往与协议出让最贱价地价内在纷歧致，二者不具有可比性，若以此承认协议出让土地出让金，既有或许导致国有土地财物丢失，也往往会呈现侵略原土地运用者权益的状况。
第三，依据国土资源部《关于变革土地评价成果承认和土地财物处置批阅方法的告诉》，划拨土地运用权价格可作为企业权益计入企业财物，划拨土地需转为有偿运用土地的，按出让土地运用权价格与划拨土地运用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规则承认的协议出让最贱价规范。
最贱价承认方法协议出让最贱价不能简略地由基准地价的必定份额承认，应分门别类针对详细出让土地类型及地价内在拟定规范。新增建造用地协议出让最贱价承认。关于新增建造用地选用协议方法出让的，获得的土地方法有或许是生地、毛地或熟地。生地首要是指已完结土地运用同意手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安顿补助费、征地过程中发作的税费等土地获得费用由请求运用土地者付出。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建造用地所发生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建造土地有偿运用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地运用权出让给土地运用者，并由土地运用者按规则的规范向国家交纳的土地出让的悉数价款。而新增建造用地土地有偿运用费是指国务院或省级人民政府在同意农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿运用方法获得新增建造用地的市、县人民政府收取的均匀土地纯收益。尽管交纳主体和性质不同，但因为新增建造用地征收规范的拟定是由国土资源部依照全国城市土地分等和乡镇土地等级、基准地价水相等状况承认的，其规范的拟定方法与收取意图及土地出让金有相似性，因而，新增建造用地协议出让最贱价的承认能够以此作为依据。
依据《新增建造用地土地有偿运用费收缴运用办理方法》承认，各地征收规范的拟定以新增建造用地中依法归入有偿供地的份额约为60%，然后承认均匀纯收益征收定额规范，因而协议出让最贱价的承认可按以下公式核算：协议出让最贱价=新增建造用地土地有偿运用费征收规范÷60%毛地和熟地具有建造条件的土地，其协议出让最贱价的承认能够以基准地价和生地出让最贱价加上相应的土地开发费等归纳考虑。土地价格是一个有机全体，依据土地构成别离出土地出让金有其片面性，在运用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住所等用地并不适用。但关于现在拟定新增建造用地(工业用处)协议出让最贱价规范，却不失为行之有用的方法。
关于新增建造用地中用作商业、住所用处的，其协议出让最贱价的承认要以基准地价为准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的均匀土地获得费、开发费等。企业改制触及划拨土地运用权协议出让最贱价承认。依据国土资源部《关于变革土地评价成果承认和土地财物处置批阅方法的告诉》，企业改制时，划拨土地需转为有偿运用土地的，按出让土地运用权价格与划拨土地运用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有或许低于标定地价的40%，关于企业改制触及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量贱价出让国有土地的规范。
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现在，我国国有土地运用权出让的方法有四种：协议、投标、拍卖、挂牌。在这四种方法中，投标和拍卖、挂牌具有公开性、竞争性，一般不存在贱价出让国有土地运用权的现象；协议出让因为没有引进竞争机制，土地由谁运用，特别是土地出让金的承认，具有主观因素。不合法贱价(包含无偿)出让首要发作在以协议方法出让土地的行为上，因而规范协议出让最贱价规范至关重要。
由以上规则能够看出，协议出让国有土地运用权的土地出让金不得低于协议出让最贱价，协议出让最贱价是衡量是否贱价出让国有土地运用权的规范。但是，在实践工作中，因为出让土地类型、意图，获得土地利用状况等的差异，依托以上准则承认的协议出让最贱价规范来衡量是否贱价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有或许是新增建造用地直接协议出让；另一方面也有或许是原划拨土地运用权补交土地出让金；再者，还有或许是企业改制触及的土地出让等。
不同状况地价内在纷歧，交纳土地出让金规范也应该有很大差异。
首要，仅按不同用处基准地价的必定份额承认的协议出让最贱价规范，无法满意不同土地状况出让地价的需求，难于操作，致使有些当地发布的协议出让最贱价规范形同虚设。
第二，详细出让地块地价内在往往与协议出让最贱价地价内在纷歧致，二者不具有可比性，若以此承认协议出让土地出让金，既有或许导致国有土地财物丢失，也往往会呈现侵略原土地运用者权益的状况。
第三，依据国土资源部《关于变革土地评价成果承认和土地财物处置批阅方法的告诉》，划拨土地运用权价格可作为企业权益计入企业财物，划拨土地需转为有偿运用土地的，按出让土地运用权价格与划拨土地运用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规则承认的协议出让最贱价规范。
最贱价承认方法协议出让最贱价不能简略地由基准地价的必定份额承认，应分门别类针对详细出让土地类型及地价内在拟定规范。新增建造用地协议出让最贱价承认。关于新增建造用地选用协议方法出让的，获得的土地方法有或许是生地、毛地或熟地。生地首要是指已完结土地运用同意手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安顿补助费、征地过程中发作的税费等土地获得费用由请求运用土地者付出。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建造用地所发生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建造土地有偿运用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地运用权出让给土地运用者，并由土地运用者按规则的规范向国家交纳的土地出让的悉数价款。而新增建造用地土地有偿运用费是指国务院或省级人民政府在同意农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿运用方法获得新增建造用地的市、县人民政府收取的均匀土地纯收益。尽管交纳主体和性质不同，但因为新增建造用地征收规范的拟定是由国土资源部依照全国城市土地分等和乡镇土地等级、基准地价水相等状况承认的，其规范的拟定方法与收取意图及土地出让金有相似性，因而，新增建造用地协议出让最贱价的承认能够以此作为依据。
依据《新增建造用地土地有偿运用费收缴运用办理方法》承认，各地征收规范的拟定以新增建造用地中依法归入有偿供地的份额约为60%，然后承认均匀纯收益征收定额规范，因而协议出让最贱价的承认可按以下公式核算：协议出让最贱价=新增建造用地土地有偿运用费征收规范÷60%毛地和熟地具有建造条件的土地，其协议出让最贱价的承认能够以基准地价和生地出让最贱价加上相应的土地开发费等归纳考虑。土地价格是一个有机全体，依据土地构成别离出土地出让金有其片面性，在运用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住所等用地并不适用。但关于现在拟定新增建造用地(工业用处)协议出让最贱价规范，却不失为行之有用的方法。
关于新增建造用地中用作商业、住所用处的，其协议出让最贱价的承认要以基准地价为准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的均匀土地获得费、开发费等。企业改制触及划拨土地运用权协议出让最贱价承认。依据国土资源部《关于变革土地评价成果承认和土地财物处置批阅方法的告诉》，企业改制时，划拨土地需转为有偿运用土地的，按出让土地运用权价格与划拨土地运用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有或许低于标定地价的40%，关于企业改制触及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量贱价出让国有土地的规范。
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