浅析集体土地征用补偿标准

一、问题的提出
按照现行法令，假设团体土地遵从合法的途径被国家征用，相关补偿费用包含犁地补偿费、安顿补偿费以及地上附着物的青苗补偿费。其间，土地补偿费为该犁地征用前3年平均年产值的6-10倍，土地补偿费和安顿补助费的总和不得超越土地被征用前3年平均年产值的30倍。对这种人为下降的补偿标准，学者们大都持批评态度，以为“土地补偿费以农地收益来核算并不能反映土地的实在价值，被征用人的利益在土地征用中没有得到应有的表现”，农人作为土地一切者，只是是获得了一些“劝慰性”的补偿;“按照我国东部地区一般犁地年产值800元左右核算，每亩土地补偿费至多2万元，仅相当于一般公务员一年的工资收入，底子不能表现土地的实践价值，损害了原土地一切人的经济利益……改革开放以来贱价征用农人的土地，至少使农人蒙受了2万亿元的丢失”。而关于发生这一问题的原因，学者们也大都以为是由于现行征地补偿标准的核算办法不符合商场经济准则，土地价值人为违背商场价值。因而“征用团体土地应该表现商场机制和经济规律的准则，即要以土地一切权商场价格为参阅来确认征地补偿费用，……这样才干表现商场经济的公正性。”毫无疑问，学者们在这一问题上的研讨是行之有用的，定论也是正确的，可是另一方面，将团体土地征用补偿标准问题的研讨只是局限于补偿标准数额上的进步，也是不全面的。全体来看，我国团体土地征用补偿准则的一个明显特色是对失地农人挑选钱银补偿为主的办法，一次性发放安顿补偿费，让农人自谋职业。这种“一次性”办法没有照料到失地农人的久远利益和预期收益，没有考虑到土地出让后的增值收益，愈加导致失地农人的日子没有确保。所以，怎么完善土地补偿标准和办法，将乡村土地作为本钱化的资源进行合理装备，反映土地的实践价值，确保失地农人获得久远的土地收益来确保日子，就成为一个愈加杂乱的问题。关于这一问题，笔者拟用“未来性”这个词加以归纳，并对此展开讨论。
二、未来性的概念及其依据
(一)未来性的概念解说
团体土地征用补偿标准的未来性，是与补偿标准的一次性和现有价值相对应的一个概念，包含了两个层次的意义：其一，土地征用不只补偿被征土地现有的价值，并且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值，即充分考虑土地的可增值性;其二，改动单一的一次性钱银补偿的办法，重视失地农人往后的生计和久远利益，致力于树立合适我国乡村的社会确保系统。这两层意义是相得益彰的。别的，在了解上，应该区别“现有价值”和“实践价值”。笔者以为这两个概念是不同的。实践价值的外延更广，包含了土地的现有价值，并且包含土地可预期的的未来价值。
(二)未来性设想的理论与实践依据
1.法令的公正准则。政府在征用农人的土地后，经过划拨和出让的办法转让给运用方，在这一过程中，国家获取巨额的差价。查询材料显现，沪宁高速的土地补偿费仅8000元/亩，而其在香港的上市的土地市值高达20万元/亩;在京珠线征地时，征地补偿费为7万/亩。而一般的犁地征地补偿费为5-6万/亩，但土地的实践价值最少30万元/亩，……江苏溧阳市，征地补偿费到农人手中仅2万元/亩，而政府再行转让时，土地运用费一般为8-10万元/亩。农用地转变为建造用地、团体土地转变为国有土地后所发生的增值利益悉数被国家拿走，土地征用在某种程度上成为国家获利的东西。这实践上是对农人利益的掠夺，是不公正的，应该经过准则规划让被征地的农人共享这一未来的可预期收入。
2.维护农人的等待权。土地由于其特别的性质，其收益具有长时间性。在正常的社会经济和天然条件下，一块土地能够不断的发生新的收益。假设这块地被国家征收，即便农人得到一部分补偿，可是往往这种补偿不能补偿农人对土地未来继续收益的预期，特别当农人对土地投入了很多资金进行改进时，这种预期就表现的更为杰出。
3.代替团体土地的社会确保功用。在我国乡村，团体土地，特别是犁地的一个明显特色是承载了乡村的社会确保功用。我国现在尚未在乡村树立社会确保系统，所以土地的粮食产出功用就天经地义的成为了农人最直接的社会确保。只需有土地在，最少能够确保有饭吃，这便是中国农人的土地情节。相反，一旦国家将土地征用，农人虽可得到一笔补偿费，但当即面临着营生的压力，没有土地的农人怎么确保最低的日子水平是征用准则的最大难题。所以，立法者在规划土地征用准则时，就应该考虑到这一实践要素，重视失地农人的未来生计，用新的准则规划代替原有的土地确保功用，以安稳社会。
4.国外的立法例。土地补偿标准包含未来增值或许重视被征用者的长时间收益在世界上一些国家的土地立法上现已得到了表现。依据美国产业法，合理补偿是指补偿一切者产业的公正商场价格，包含产业的现有价值和产业未来盈余的扣头价格。日本于1951年发布《土地收用法》，规则土地征收按照既照料公共利益又尊重私家一切权的准则，政府用租税和这些工作的利用费构成的公共财路来补偿。
三、未来性理念的完成——积极探究新的补偿办法
整体来看，要完成土地补偿标准的未来性要求，便是要扔掉单一钱银(且不彻底)补偿的方针。在商场机制的基础上，以失地农人的“收益权”为立足点，将本来的土地物质产出转化为久远的产业收益权力，让土地征用给农人带来一系列接连的收益流，并终究完成以下方针：平衡国家、团体、个人对土地增值部分的分配;确保被征地农人的日子水平不下降，也便是使被征地农人所得到的确保至少等同于具有土地时的确保。要完成上述方针，在现有的补偿办法下是行不通的，必需求积极探究新的团体土地征用补偿办法。笔者查阅了一些材料，总结了近年来在各地实践推广并获得杰出作用的新补偿办法，记叙如下：
(一)债券或股权补偿
关于归纳效益周期长，收益安稳的要点动力、交通、水利等基础设施建造征地补偿，能够发放必定数量的土地债券作为补偿，或许以土地补偿费参与入股运营。这种办法能够使农人不致由于损失土地运用权而一起失掉土地权益权，连续了农人和土地的联系，有用的确保了一切人的底子利益。
江苏泰州海陵区施行“乡民一切，乡镇代管”的方法，成立了乡(镇)乡村团体财物处理办公室，详细担任本乡(镇)征地补偿费的处理。详细措施有：工业出产规划较小的乡镇，由处理办公室一致把补偿费存入银行，每年按利息分给被征地农人;地理方位优胜的城市近郊乡(镇)村，经乡(镇)或村同意后，从征地补偿安顿费中拿出部分资金，用于本团体经济组织开展“出产”，年末进行收益分红;工业出产有必定规划的乡(镇)村，费用则由乡村团体财物处理办公室一致处理，用于开展再出产。江苏苏州市吴中区胥口镇的土地合作社，具有代表性：对本镇乡村建造用地范围内的农人承揽的土地，将土地承揽运营权量化为股份，以每亩一股不低于1万元折价入股，每年按照内部规章进行盈利分配。合作社相似公司法人，农人折价入股的土地，由合作社托付镇土地流通中心开发运营。开发运营后的土地由受托方按协议每年支交给合作社必定收益，合作社施行保底盈利分配和效益起浮盈利分配二段分配办法。初期个人保底盈利每年每股不低于500元，个人股权能够承继、赠与，经镇相关部分同意能够转让，但不得退股提取现金。
(二)社会保险安顿
树立社会确保机制，即为被征地农业人口购买养老保险和医疗保险，并将其养老、工作、医疗归入乡镇居民社会确保系统。这关于农人来说，相当于以土地换社保。现在，不少当地就已从土地补偿费、安顿补助费、团体土地有偿运用收入，政府土地投标拍卖挂牌出让收益中必定份额，用于为农人处理养老与医疗保险。
浙江省在新近出台的《关于加速树立被征地农人社会确保准则的告诉》中明确提出了施行被征地农人社会确保，一般可先施行根本日子确保办法;也可施行根本日子确保与社会确保相结合的办法;少量当地有条件的，还可直接归入乡镇社保系统。一起规则：被征地农人参与根本日子确保和根本养老保险所需资金由政府、村(组)团体经济组织、个人一起出资筹措。政府承当部分不低于确保资金总额的30%，村(组)团体经济组织和个人承当70%，从土地补偿费、征地安顿补助费中列支和抵交。
(三)留地安顿
留地安顿是按照被征土地的面积的必定份额设置留用地，供失地农人按城市规划要求开发、运营。留用地运营所得收入，用于开展团体经济和改进失地农人日子。
江苏省苏州市采取了这种办法。留用地作为征地后对团体经济组织的补偿办法之一，为支撑被征地的乡村团体经济组织和乡民从事出产运营，在规划确认的建造用地范围内，依据需求安顿的农业人口，按照留用地所在地的土地级差收益和人均年收入1000元的标准，核发留用地目标。留用地能够是国有土地也能够是团体土地。关于方位组织、确认标准、权属处理、批阅手续、开发运营、收益分配及相关扶持方针等方面都是由政府以文件的方法进行全面的标准。温州、佛山、顺德等地也采取了这种办法。
(四)信誉支撑
《慈溪市土地征用补偿处理办法》在信贷支撑上面进行了有利的探究，创设了土地征用补偿权力质押借款，即在土地被依法征用的农人挑选分年支取土地征用补偿金后，为缓解远期按年分次支取和即期需求资金的对立，由信誉社向失地农人发放的，并以借款人的土地征用补偿权力为质押的一种借款办法。其特色在于：1、对象是被征用的土地在信誉社的辖区内已获得土地征用分年补偿权力，且在信誉社开立个人存款结算帐户的具有民事行为能力的农人。2、用处有必要约束于失地农人合法的出产运营和建房、嫁娶和教育等日子需求。3、还款办法上，规划出“借款一次发放、本息分期偿还、每期还款额度小于每期可支取补偿金额的计划”。4、借款期限一般为10年，最长不超越50年。选用这一准则，农人挑选分期支取土地补偿金后，假设如期支取，能够确保其日子需求;假设趁机创业的话，凭此可向信誉社请求借款，并且在偿还借款本息后，仍可正常支取补偿款。