最高法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成
来源：听讼网整理 2018-09-19 17:14
产品房生意合同因出卖人的原因被供认无效后，买受人获得了合同约好的房子并运用该房子从事运营活动，对占用期间的房子运用费应当按什么标准向房子出卖人返还，实践中处理不一致。今日听讼网小编为咱们带来最高法院:关于产品房生意的13个重要司法观念集成。
最高法院:关于产品房生意的13个重要司法观念集成
(一)产品房生意合同因出卖人责任被承认无效后，好心买受人应该返还给出卖人房子运用费
[最高人民法院民一庭定见]好心买受人应该返还给出卖人房子运用费的标准。
(二)产品房毗连城市交通干线，受超支噪声污染，购房人不能以合同意图不能完成为由，要求免除合同
最高人民法院民一庭以为：在交通干线现已客观存在，且开发商没有违背合同责任的状况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所形成的。其以合同意图不能完成为由恳求免除产品房生意合同的建议，不契合《合同法》第94条的规则，不该予以支撑。
(三)房地产公司在预售产品房时未奉告购房人所购房子内铺设公共管道，应承当相应的民事补偿责任
最高人民法院审判事务定见(民一庭定见)：尽管当事人缔结的房子生意合同未约好管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规则，在缔结合同过程中一方成心隐秘与缔结合同有关的这一现实或许供给虚伪状况的，给对方形成丢失的，应当承当补偿责任的规则，房地产公司应当承当相应的补偿责任。关于补偿数额的承认，能够考虑房地产公司应奉告而未奉告，致使购房人多开销的买卖成本或许给购房人形成丢失的部分。
(四)房子生意合同的出卖人，在收取了买受人付出的大部分金钱后，不能以房子的工程价款需求优先付出为由，回绝按合同约好向房子买受人交给房子
(五)产品房预定合同(认购书)收效后，一方当事人未尽责任导致合同的商洽、商量不能进行，构成违约的，应当承当违约责任
现在对违背房子认购书应怎么承当法令责任,无论是理论界仍是实务界观念并不一致，有的判定开发商根据诚笃信用准则，按原价格与购房者签定合同，关于认购书短少的条款，根据相关法令法规予以弥补;有的判定开发商承当缔约过失责任，除适用定金罚则外，另需承当必定补偿丢失的责任。
呈现以上不同判定，究其根源在于最高人民法院民事审判一庭编著的《关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说的了解与适用》一书中关于违背认购书应怎么承当法令责任情绪不明朗，未作出明晰、清晰、有说服力的表态，下级法院作出截然相反的判定都能从该书中找到判定理由，致使各地法院在处理详细事例时呈现法令适用的紊乱局势。不同法院对相似认购书胶葛案子作出悬殊的判定，显着违背“相相似者，应为相同的处理”的法理，无疑会损及法令的权威性。
(六)买受人在约好的交房期限届满之日起超越两年恳求出卖人交房是否超越诉讼时效期间?处理房子权属证书的责任是否适用诉讼时效的规则?
[最高人民法院民一庭倾向性定见]一、产品房生意合同约好的出卖人交给房子的期限届满，买受人根据合同约好能够恳求出卖人交给房子。其恳求权归于债务恳求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规则。但在诉讼时效期间的起算上，应当区别详细状况：房子具有法定交给条件，诉讼时效期间自合同约好的交给期限届满之日起核算;假如房子尚不具有法定的交给条件，诉讼时效期间应从房子具有法定的交给条件之日起核算。二、出卖人现已将房子交给于买受人，买受人亦已完成对房子的占有的，买受人恳求出卖人搬运房子一切权、处理房子一切权挂号的恳求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规则。
(七)产品房生意合同演示文本关于交给条件的约好应怎么了解?
[最高人民法院观念]国家为加强对产品房生意行为的处理，强制性的要求开发商供给产品房生意合同演示文本(以下简称演示合同)，2000年由缔造部、国家工商行政处理总局拟定，当地工商行政处理局监制。演示合同第八条第一款约好了房子交给的条件，包含四种状况下能够交给：1.该产品房经检验合格;2.该产品房经归纳检验合格;3.该产品房经分期归纳检验合格;4.该产品房获得产品住所交给运用同意文件。且合同还有一空白栏以便两边当事人自行约好交给的条件。
假如当事人约好的交房条件是第1种，那么以开发商是否获得其当地缔造处理机构宣布的《竣工检验存案证》为标准。开发商在合同约好的交房时刻获得了存案证，就具有了合同约好的交给条件，不然，视为不具有合同约好的交给条件。
假如当事人约好的交房条件是第2或第3或第4种，则都以开发商是否获得当地房地产开发处理机构宣布的《房地产开发运营项目交给运用答应证书》为标准。开发商在合同约好的交房时刻获得了该证书，就具有了合同约好的交给条件，不然，视为不具有合同约好的交给条件。假如产品房生意两边在演示合同约好的除以上四项以外的其它交给条件，应怎么承认呢?
咱们以为，产品房经检验合格仅有有用法定的证明文件是《建筑工程竣工检验存案证》。如开发商在处理房子交代手续时，不能根据合同约好和法令规则获得并出示拟交给房子的《建筑工程竣工检验存案证》，买受人有权拒收该房子，由此发作的逾期交房的违约责任由开发商承当。假如开发商与购房人约好的交给条件低于产品房归纳检验的标准，那么以归纳检验为交给条件标准，假如两边约好的标准高于产品房归纳检验的标准，则以两边的约好为交给条件标准。
(八)最高人民法院以为开发商负有处理权属证书的责任，而部分当地法院却以为归于行政行为，此种观念与最高法院观念显着相悖
最高人民法院《关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第十八条规则，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约责任：(一)产品房生意合同约好的处理房子一切权挂号的期限;(二)产品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给运用之日起90日;(三)产品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。合同没有约好违约金或许丢失数额难以承认的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融机构计收逾期告贷利息的标准核算。
(二)开发商不能在约好或法定期限内处理权属证书的原因
1、土地运用权手续不合法。产品房是特指经政府有关部门同意，由房地产开发运营公司开发的，建成后用于商场出售租借的房子，包含住所、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、托付缔造，或是自用的住所或其他建筑物不归于产品房规模。产品房是能处理房子一切权证和国有土地运用权证，能够自定价格出售的产权房。开发商只要以出让方法获得国有土地运用权，进行房地产开发的产品房，才干处理权属证书。例如“小产权房”无法处理权属证书。《中华人民共和国土地处理法》第六十三条规则：“农人团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造。”《国务院办公厅关于加强土地转让处理禁止炒卖土地的告诉》第二条也进一步指出：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人团体土地建住所，有关部门不得为违法缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”
2、房地产开发企业未付出悉数的土地出让金。付出土地出让金是开发商最主要的责任，假如未按约好实施付出悉数土地出让金的责任，土地处理部门一般会约束处理土地运用权转让手续。
3、房地产开发企业违章建房。现阶段最杰出的问题是开发商违规超建，私自违背规划，加大容积率，因其中有巨大的利益引诱，开发商往往竭尽全力，政府职能部门监管也存在进一步加强的问题，在违背规划的问题未处理完之前，购房人无法处理权属证书。
4、房地产开发企业无法供给规则的材料。如未能获得《房子建筑工程峻工检验存案表》等，无法将开发商供给的材料报产权挂号机关存案。5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业修理基金上缴，在建工程或竣工的工程用于告贷或告贷的典当，未处理刊出典当挂号的手续(关闭典当告贷)等。
(九)假如产品房生意两边约好“交给面积与约好面积不符时房款总金额不变”，发作胶葛怎么处理?
[最高人民法院专家法官著作与干流观念](最高人民法院民一庭《法令审判实务问答》。
假如产品房生意两边约好“交给面积与约好面积不符时房款总金额不变”发作胶葛时，应当结合详细案子剖析该约好的效能，别离状况处理。假如合同条款是出售方自行拟定的格局条款，交给面积显着小于约好面积时，人民法院可根椐《合同法》第40条的规则承认该条款无效;假如是两边协商一致达到的条款，契合自愿准则，但面积相差太大，显失公平常，当事人能够根椐《合同法》第54条的规则恳求吊销或改变，自当事人知道面积差异时起一年内不恳求吊销或当事人以自己的行为抛弃的，该约好有用;假如两边协商一致达到的条款，契合自愿准则，且面积相差不大，人民法院应承认该约好有用。
(十)产品房按揭合同的效能承认
最高人民法院印发《关于为保护国家金融安全和经济全面和谐可持续发展供给司法保证和法令服务的若干定见》的告诉。
就方法而言，期房生意典当挂号行为，相似于法国的契据挂号，但有所不同的是作为标的物的房子尚不存在，契据挂号是指挂号机关根据当事人缔结合同所载明的内容进行挂号，值此发作典当效能的准则，我国未供认亦未选用契据挂号准则，而实施不动产挂号、发证准则，故此期房典当挂号行为可视为在有关部门的存案，而不是严厉含义上的物权典当挂号。
在产品生意中，购房人以银行按揭告贷方法付出部分购房款的状况现已普遍存在，因而而发作的胶葛诉至法院的案子也越来越多，可是由于我国现在立法上没有对银行按揭告贷典当的规则，故对此类案子的处理存在必定的难度。但在司法实践一般以为，“楼宇按揭(典当)告贷合同”是当事人在相等自愿的基础上签定的，内容不违法，也不危害国家、团体和别人的合法权益。从国家的法令及行政法规的规则来看，也并未规则按揭(典当)未处理典当挂号而无效，而且按揭不同于一般的产业典当，只是由于没有处理典当挂号就承认无效没有法令根据。
(十一)未获得预售答应证的产品房生意合同是否有用?
[事例] 作为房地产开发企业的出卖人一向没有获得产品房预售答应证，但其他手续完全(如有土地运用证、缔造工程规划答应证、建筑工程竣工检验材料)，是否可供认生意合同有用?
[最高人民法院专家法官著作与干流观念]应视状况而定。产品房生意所触及的法令法规和方针方面的内容，一般业主难以全面了解的，尤其是产品房开发前期，处理不标准，是否需求预售答应证业主并不清楚，行政主管部门也疏于处理，开发商没有依法收取产品房预售答应证进行产品房出售，业主没差错，而在于开发商与当地政府，因而以2003年6月1日《最高人民法院关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》的公布为边界，在该解说公布前，假如合同现已根本实施结束，产品楼盘有土地运用证、缔造工程规划答应证、建筑工程竣工检验材料，业主恳求持续实施合同的，为保护买卖安全与社会安稳，应当承认合同有用。该司法解说公布后，根椐该解说第二条规则，出卖人未获得产品房预售答应证明，与买受人缔结的产品房预售合同，应当承认无效，可是在申述前获得产品房预售答应证明的，能够承认有用。假如开发商一向未获得预售答应证明，应供认合同无效。
(十二)触及房改方针的房子生意合同胶葛人民法院是否应当受理?
[最高人民法院民一庭倾向性定见] 最高人民法院民一庭在评论本事例时多数人以为，触及房改方针的房子生意合同胶葛人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼恳求作出判别。假如当事人争议的中心是房子生意，归于相等主体之间的民事权益胶葛，处理时触及房改方针的，人民法院应当受理;假如当事人争议的中心为是否适用房改房方针以及怎么适用房改房方针的，不归于民事权益胶葛，不契合《民事诉讼法》第108条规则的申述条件，人民法院不宜作为民事案子受理。
(十三)业主委员会是否具有诉讼主体资格问题
[理论界或实务界的不同观念] 第一种观念：业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提申述讼。第二种观念：业主委员会能够作为诉讼主体参加诉讼，既能够作为原告申述，也能够作为被告应诉。第三种观念：业主委员会具有一般的、笼统含义的诉讼当事人才能，能够成为诉讼主体，可是准则上只能作为原告提申述讼，不能成为被告，由于它没有责任产业和责任才能。
[最高人民法院民一庭以为]依法建立的业主委员会在其责任规模内，经业主代表大会授权，有权就与物业处理有关的、触及整体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业处理无关的、单个或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。
最高法院:关于产品房生意的13个重要司法观念集成
(一)产品房生意合同因出卖人责任被承认无效后，好心买受人应该返还给出卖人房子运用费
[最高人民法院民一庭定见]好心买受人应该返还给出卖人房子运用费的标准。
(二)产品房毗连城市交通干线，受超支噪声污染，购房人不能以合同意图不能完成为由，要求免除合同
最高人民法院民一庭以为：在交通干线现已客观存在，且开发商没有违背合同责任的状况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所形成的。其以合同意图不能完成为由恳求免除产品房生意合同的建议，不契合《合同法》第94条的规则，不该予以支撑。
(三)房地产公司在预售产品房时未奉告购房人所购房子内铺设公共管道，应承当相应的民事补偿责任
最高人民法院审判事务定见(民一庭定见)：尽管当事人缔结的房子生意合同未约好管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规则，在缔结合同过程中一方成心隐秘与缔结合同有关的这一现实或许供给虚伪状况的，给对方形成丢失的，应当承当补偿责任的规则，房地产公司应当承当相应的补偿责任。关于补偿数额的承认，能够考虑房地产公司应奉告而未奉告，致使购房人多开销的买卖成本或许给购房人形成丢失的部分。
(四)房子生意合同的出卖人，在收取了买受人付出的大部分金钱后，不能以房子的工程价款需求优先付出为由，回绝按合同约好向房子买受人交给房子
(五)产品房预定合同(认购书)收效后，一方当事人未尽责任导致合同的商洽、商量不能进行，构成违约的，应当承当违约责任
现在对违背房子认购书应怎么承当法令责任,无论是理论界仍是实务界观念并不一致，有的判定开发商根据诚笃信用准则，按原价格与购房者签定合同，关于认购书短少的条款，根据相关法令法规予以弥补;有的判定开发商承当缔约过失责任，除适用定金罚则外，另需承当必定补偿丢失的责任。
呈现以上不同判定，究其根源在于最高人民法院民事审判一庭编著的《关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说的了解与适用》一书中关于违背认购书应怎么承当法令责任情绪不明朗，未作出明晰、清晰、有说服力的表态，下级法院作出截然相反的判定都能从该书中找到判定理由，致使各地法院在处理详细事例时呈现法令适用的紊乱局势。不同法院对相似认购书胶葛案子作出悬殊的判定，显着违背“相相似者，应为相同的处理”的法理，无疑会损及法令的权威性。
(六)买受人在约好的交房期限届满之日起超越两年恳求出卖人交房是否超越诉讼时效期间?处理房子权属证书的责任是否适用诉讼时效的规则?
[最高人民法院民一庭倾向性定见]一、产品房生意合同约好的出卖人交给房子的期限届满，买受人根据合同约好能够恳求出卖人交给房子。其恳求权归于债务恳求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规则。但在诉讼时效期间的起算上，应当区别详细状况：房子具有法定交给条件，诉讼时效期间自合同约好的交给期限届满之日起核算;假如房子尚不具有法定的交给条件，诉讼时效期间应从房子具有法定的交给条件之日起核算。二、出卖人现已将房子交给于买受人，买受人亦已完成对房子的占有的，买受人恳求出卖人搬运房子一切权、处理房子一切权挂号的恳求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规则。
(七)产品房生意合同演示文本关于交给条件的约好应怎么了解?
[最高人民法院观念]国家为加强对产品房生意行为的处理，强制性的要求开发商供给产品房生意合同演示文本(以下简称演示合同)，2000年由缔造部、国家工商行政处理总局拟定，当地工商行政处理局监制。演示合同第八条第一款约好了房子交给的条件，包含四种状况下能够交给：1.该产品房经检验合格;2.该产品房经归纳检验合格;3.该产品房经分期归纳检验合格;4.该产品房获得产品住所交给运用同意文件。且合同还有一空白栏以便两边当事人自行约好交给的条件。
假如当事人约好的交房条件是第1种，那么以开发商是否获得其当地缔造处理机构宣布的《竣工检验存案证》为标准。开发商在合同约好的交房时刻获得了存案证，就具有了合同约好的交给条件，不然，视为不具有合同约好的交给条件。
假如当事人约好的交房条件是第2或第3或第4种，则都以开发商是否获得当地房地产开发处理机构宣布的《房地产开发运营项目交给运用答应证书》为标准。开发商在合同约好的交房时刻获得了该证书，就具有了合同约好的交给条件，不然，视为不具有合同约好的交给条件。假如产品房生意两边在演示合同约好的除以上四项以外的其它交给条件，应怎么承认呢?
咱们以为，产品房经检验合格仅有有用法定的证明文件是《建筑工程竣工检验存案证》。如开发商在处理房子交代手续时，不能根据合同约好和法令规则获得并出示拟交给房子的《建筑工程竣工检验存案证》，买受人有权拒收该房子，由此发作的逾期交房的违约责任由开发商承当。假如开发商与购房人约好的交给条件低于产品房归纳检验的标准，那么以归纳检验为交给条件标准，假如两边约好的标准高于产品房归纳检验的标准，则以两边的约好为交给条件标准。
(八)最高人民法院以为开发商负有处理权属证书的责任，而部分当地法院却以为归于行政行为，此种观念与最高法院观念显着相悖
最高人民法院《关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第十八条规则，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约责任：(一)产品房生意合同约好的处理房子一切权挂号的期限;(二)产品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给运用之日起90日;(三)产品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。合同没有约好违约金或许丢失数额难以承认的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融机构计收逾期告贷利息的标准核算。
(二)开发商不能在约好或法定期限内处理权属证书的原因
1、土地运用权手续不合法。产品房是特指经政府有关部门同意，由房地产开发运营公司开发的，建成后用于商场出售租借的房子，包含住所、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、托付缔造，或是自用的住所或其他建筑物不归于产品房规模。产品房是能处理房子一切权证和国有土地运用权证，能够自定价格出售的产权房。开发商只要以出让方法获得国有土地运用权，进行房地产开发的产品房，才干处理权属证书。例如“小产权房”无法处理权属证书。《中华人民共和国土地处理法》第六十三条规则：“农人团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造。”《国务院办公厅关于加强土地转让处理禁止炒卖土地的告诉》第二条也进一步指出：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人团体土地建住所，有关部门不得为违法缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”
2、房地产开发企业未付出悉数的土地出让金。付出土地出让金是开发商最主要的责任，假如未按约好实施付出悉数土地出让金的责任，土地处理部门一般会约束处理土地运用权转让手续。
3、房地产开发企业违章建房。现阶段最杰出的问题是开发商违规超建，私自违背规划，加大容积率，因其中有巨大的利益引诱，开发商往往竭尽全力，政府职能部门监管也存在进一步加强的问题，在违背规划的问题未处理完之前，购房人无法处理权属证书。
4、房地产开发企业无法供给规则的材料。如未能获得《房子建筑工程峻工检验存案表》等，无法将开发商供给的材料报产权挂号机关存案。5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业修理基金上缴，在建工程或竣工的工程用于告贷或告贷的典当，未处理刊出典当挂号的手续(关闭典当告贷)等。
(九)假如产品房生意两边约好“交给面积与约好面积不符时房款总金额不变”，发作胶葛怎么处理?
[最高人民法院专家法官著作与干流观念](最高人民法院民一庭《法令审判实务问答》。
假如产品房生意两边约好“交给面积与约好面积不符时房款总金额不变”发作胶葛时，应当结合详细案子剖析该约好的效能，别离状况处理。假如合同条款是出售方自行拟定的格局条款，交给面积显着小于约好面积时，人民法院可根椐《合同法》第40条的规则承认该条款无效;假如是两边协商一致达到的条款，契合自愿准则，但面积相差太大，显失公平常，当事人能够根椐《合同法》第54条的规则恳求吊销或改变，自当事人知道面积差异时起一年内不恳求吊销或当事人以自己的行为抛弃的，该约好有用;假如两边协商一致达到的条款，契合自愿准则，且面积相差不大，人民法院应承认该约好有用。
(十)产品房按揭合同的效能承认
最高人民法院印发《关于为保护国家金融安全和经济全面和谐可持续发展供给司法保证和法令服务的若干定见》的告诉。
就方法而言，期房生意典当挂号行为，相似于法国的契据挂号，但有所不同的是作为标的物的房子尚不存在，契据挂号是指挂号机关根据当事人缔结合同所载明的内容进行挂号，值此发作典当效能的准则，我国未供认亦未选用契据挂号准则，而实施不动产挂号、发证准则，故此期房典当挂号行为可视为在有关部门的存案，而不是严厉含义上的物权典当挂号。
在产品生意中，购房人以银行按揭告贷方法付出部分购房款的状况现已普遍存在，因而而发作的胶葛诉至法院的案子也越来越多，可是由于我国现在立法上没有对银行按揭告贷典当的规则，故对此类案子的处理存在必定的难度。但在司法实践一般以为，“楼宇按揭(典当)告贷合同”是当事人在相等自愿的基础上签定的，内容不违法，也不危害国家、团体和别人的合法权益。从国家的法令及行政法规的规则来看，也并未规则按揭(典当)未处理典当挂号而无效，而且按揭不同于一般的产业典当，只是由于没有处理典当挂号就承认无效没有法令根据。
(十一)未获得预售答应证的产品房生意合同是否有用?
[事例] 作为房地产开发企业的出卖人一向没有获得产品房预售答应证，但其他手续完全(如有土地运用证、缔造工程规划答应证、建筑工程竣工检验材料)，是否可供认生意合同有用?
[最高人民法院专家法官著作与干流观念]应视状况而定。产品房生意所触及的法令法规和方针方面的内容，一般业主难以全面了解的，尤其是产品房开发前期，处理不标准，是否需求预售答应证业主并不清楚，行政主管部门也疏于处理，开发商没有依法收取产品房预售答应证进行产品房出售，业主没差错，而在于开发商与当地政府，因而以2003年6月1日《最高人民法院关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》的公布为边界，在该解说公布前，假如合同现已根本实施结束，产品楼盘有土地运用证、缔造工程规划答应证、建筑工程竣工检验材料，业主恳求持续实施合同的，为保护买卖安全与社会安稳，应当承认合同有用。该司法解说公布后，根椐该解说第二条规则，出卖人未获得产品房预售答应证明，与买受人缔结的产品房预售合同，应当承认无效，可是在申述前获得产品房预售答应证明的，能够承认有用。假如开发商一向未获得预售答应证明，应供认合同无效。
(十二)触及房改方针的房子生意合同胶葛人民法院是否应当受理?
[最高人民法院民一庭倾向性定见] 最高人民法院民一庭在评论本事例时多数人以为，触及房改方针的房子生意合同胶葛人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼恳求作出判别。假如当事人争议的中心是房子生意，归于相等主体之间的民事权益胶葛，处理时触及房改方针的，人民法院应当受理;假如当事人争议的中心为是否适用房改房方针以及怎么适用房改房方针的，不归于民事权益胶葛，不契合《民事诉讼法》第108条规则的申述条件，人民法院不宜作为民事案子受理。
(十三)业主委员会是否具有诉讼主体资格问题
[理论界或实务界的不同观念] 第一种观念：业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提申述讼。第二种观念：业主委员会能够作为诉讼主体参加诉讼，既能够作为原告申述，也能够作为被告应诉。第三种观念：业主委员会具有一般的、笼统含义的诉讼当事人才能，能够成为诉讼主体，可是准则上只能作为原告提申述讼，不能成为被告，由于它没有责任产业和责任才能。
[最高人民法院民一庭以为]依法建立的业主委员会在其责任规模内，经业主代表大会授权，有权就与物业处理有关的、触及整体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业处理无关的、单个或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。