同一套房产卖给两个人 未过户者不能得到房屋

  2007年8月，王女士以50万元的价格将一套房子卖给张女士，两边签订了房子买卖合同。因为该房为新房，没有获得产权证，两边约好张女士首付30万元，待获得产权证后再付出剩下购房款。2008年3月，王女士拿到房子产权证后并没有卖给张女士，而是将房子以63万元的价格卖给市民刘先生，并处理了产权过户。现在张女士预备到法院申述，要求王女士双倍返还已付购房款。    律师剖析    在本案中触及两个法律联系，一个是物权联系、一个是债务联系。房子的归属联系归于物权联系；王女士和张女士、刘先生之间存在两个房子买卖合同联系归于债务联系。    因为物权是肯定权、对世权，具有公示的效能，而债务是相对权、对人权，不具有公示的效能，所以物权具有优先于债务的效能。    结合本案，因为刘先生和王女士之间不光有一个有用的合同，并且还处理了房产过户手续，所以依据一物一权准则，刘先生获得了该房子的所有权。张女士虽有一个有用合同，可是没有处理房子过户手续，所以不能获得房子的所有权，可是可以追查王女士的违约责任。    律师主张    买房子，最怕卖家“一房二卖”。有的老百姓买了期房，到了交房日，却得知房子现已卖给别人并处理了过户手续，从而使买房存在很大危险。笔者主张我们在买房的时分，在缔结合同后房产过户之前，处理一个预告挂号，当事人可以使用“预告挂号”这一手法，防止卖家“一房二卖”。依据《物权法》规则，房地产挂号引进了“预告挂号”的新环节。预告挂号行为归于准物权行为，买方在处理预告挂号今后，假如卖方再想卖房有必要获得预告挂号权人的赞同。假如未获得预告挂号权人的赞同，房产局是回绝处理房产过户手续的。    需求留意的是，“预告挂号”是有期限的。依据《物权法》第二十条规则：“预告挂号后，债务消除或许自可以进行不动产挂号之日起3个月内未请求挂号的，预告挂号失效。”