房屋买卖不可任性违约

产品房预售合同从建立到悉数实行，有一个较长的周期，期间或许会因原材料价格大幅度涨跌，国家法令方针改变，政府行政干涉等多种原因，致使合同持续实行对一方当事人显着晦气，这些改变是否归于形式改变?处于晦气位置的当事人能否征引形式改变准则建议改变合同条件或免除合同?适用形式改变准则的条件和程序怎么?本文将结合产品房预售合同的特色对此详加探析。
一、精确了解形式改变
我国《合同法》中并无形式改变的法令规则，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说(二)》第二十六条规则：“合同缔结今后客观状况发作了当事人在缔结合一起无法预见的、非不行抗力形成的不归于商业危险的严峻改变，持续实行合同关于一方当事人显着不公正或许不能实现合同意图，当事人恳求人民法院改变或许免除合同的，人民法院应当依据公正准则，并结合案子的实际状况确认是否改变或许免除”。这一司法解说为我国法院在司法实务中运用形式改变审理案子供给了法令依据，在产品房预售合同纠纷适用这一准则时，应掌握以下几个要件：
1、形式改变的发作，须是生意房子两边当事人在缔结合一起所不能预见或不行能预见的。确认当事人预见力，应依据预售产品房时的商场、价格、买卖方针等方面进行客观调查。
2、形式改变的发作，须是因不行归责于当事人的事由。假如当事人片面有差错，对合同实行后给另一方形成了丢失，那么仍不能适用形式改变准则而应承当其职责。如合同当事人实行拖延或许拖延受领，此刻产品房商场物价急剧上涨等形式改变致预售产品房合同实行后的不公正，差错方不得以形式改变为由而免责。
3、形式改变须使预售产品房合同正常实行之后两边利益显失公正。例如房产商与购买者已签定合同，但在缔造该产品房的过程中建材价暴升，如按原合同实行，房产商不光不会盈余，反而按其造价呈严峻亏本状况，该状况应当适用形式改变准则。
4、形式改变的根底是产品房预售合同合法有用。只要依法建立的合同，才遭到法令的维护，也才或许在实行中产生形式改变准则的适用。无效合同自建立起就不具有法令效能，对合同主体没有约束力，也就无从谈起适用形式改变的问题。
5、有必要有形式改变的事由。即发作了能够导致两边所签定的合同不能实行或不能持续实行的客观状况。如政府干涉或国家对财务、钱银、物价等方针进行了较大的调整。形式改变的事由，是适用形式改变准则的先决条件。只要正确地确定形式改变的现实，才干精确适用形式改变准则。
6、形式改变发作在预售产品房合同建立并收效今后实行停止曾经。假如形式改变在签定预售产品房之前就现已发作，应确定当事人现已认识到发作的现实，则合同的建立是以改变的现实为根底的，因而，不发作形式改变的问题。另一方面，形式改变有必要发作在合同实行结束曾经。由于，在合同停止今后，合同联系现已消除，则不存在适用形式改变的理由。
二、留意形式改变与不行抗力、商业危险的差异
1、形式改变与不行抗力。一是不行抗力已构成实行不能，而形式改变未到达实行不能的程度，仍归于或许实行，仅仅其实行极为困难并导致显失公正。二是不行抗力归于法定免责事由，形式改变不是法定免责事由，其本质是使当事人享有恳求改变或免除合同的恳求权，而一起颁发法院公正裁量权。三是形式改变处理是否持续实行合同的问题，而不行抗力是从违约的视点动身，处理是否承当职责的问题。
2、形式改变与商业危险。一是预见性，商业危险是能够预见的，而形式改变是不行预见的;二是程度，假如商业危险超出了预见规模，那么就有或许进入形式改变的领域。如适度的通货膨胀是商业危险，可是物价飞涨就应当确定为形式改变;三是成果，即商业危险状况下两边持续实行合同不会致使显失公正的成果，而假如是形式改变，则会致使显失公正的成果。
三、形式改变准则的适用效能
适用形式改变准则对合同两边当事人来讲首要有两个效能：
1、改变合同。改变合同使合同两边的权力与责任从头达致平衡，使合同的实行变得公正合理。改变内容能够是合同的首要条款，如购房价款的增减、标的物的改变、履约方法等。
2、免除合同。依据案子的详细状况并结合适用形式改变准则的详细规则，假如经过改变预售产品房合同的内容仍不足以扫除显失公正的成果，就能够采纳停止预售产品房合同即可消除显失公正的现象。
四、形式改变准则的适用程序
为避免呈现扩展或乱用形式改变准则，最高人民法院发布了《关于正确适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解说(二)服务党和国家的作业全局的告诉》，该告诉指出，假如依据案子的特殊状况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审阅。必要时应报请最高人民法院审阅。
一般以为，按《告诉》规则，中、底层人民法院决议适用形式改变准则的，判定宣告前应一概层报高级人民法院审阅。但笔者以为，一审判定宣告前，报送高级人民法院审阅有“审级兼并”之嫌，并还会大大下降诉讼功率。详细而言，底层法院不管是否支撑，均可依法直接作出判定，原、被告服判的，没有报送高级人民法院审阅的必要。当事人不服一审判定的，可依法上诉，二审法院审理后以为不该适用形式改变准则的，可依法改判或保持，不再属报送高级人民法院审阅的规模;若以为应当适用形式改变准则的，应按《告诉》的要求报送高级人民法院审阅后再行宣判。这样，即可进步诉讼功率，又能严厉遵循《告诉》精力，正确适用形式改变准则。
(源于首席法务)