对投资性房地产后续计量的解析
来源：听讼网整理 2018-08-04 10:37
简介： 至2008年末，新管帐原则已正式在上市企业实行2年了，可是出资性房地产的后续计量却没有跟上世界管帐原则的脚步,在实务中，更多的企业依然选用本钱形式。本文以为要发起公允价值计量形式的运用，一起呼吁有关部分赶快完善和推出相关原则。
《企业管帐原则第3号——出资性房地产》规则，出资性房地产的后续计量能够选用本钱形式，也能够选用公允价值形式。现在正式实施实施已2年多， 据统计，在沪深两市的上市公司中，对出资性房地产的后续计量选用公允价值计量的屈指可数，证监会的《上市公司实行企业管帐原则监管陈述》显现，2006 年年报中发表选用公允价值形式进行后续计量的有8 家，占上市公司总数的0.69%;2007 年添加到14 家，占具有出资性房地产项目的上市公司的2%，占悉数上市公司的1%，而具有出资性房地产这一类财物的企业626家;2008年也仅有20家，具有有出资性房地产的企业有670家，占比为2.98%。根据证监会的要求，2009年的这一数据也不会有太大的改变。
何至于此呢?本文剖析了其成因，并发起契合条件的企业选用公允价值形式进行后续计量。
一、不选用公允价值计量原因
(一)出资性房地产公允价值不易取得
世界管帐原则《IAS40一出资性房地产》规则, 优先挑选公允价值形式对出资性房地产进行后续计量, 只要当主体无法在持续根底上对出资性房地产的公允价值进行牢靠确守时才选用本钱形式。而我国现行的管帐原则正好相反，规则企业应当在财物负债表日选用本钱形式对出资性房地产进行后续计量，有确凿根据标明出资性房地产的公允价值能够持续牢靠取得的，能够对出资性房地产选用公允价值形式进行后计量，这是与我国现在管帐原则最明显的差异。在我国商场经济发育还不完善的大环境下, 出资性房地产的公允价值不易取得, 或者说能够取得可是牢靠性无法确保，在现在整个管帐原则以管帐信息牢靠性为首要目标的基调下, 计量特点更侧重于挑选前史本钱。企业实践实行时挑选本钱形式进行后续计量更是无可厚非了。
(二)选用公允价值后续计量条件不易满意
采纳公允价值对出资性房地产进行后续计量应一起满意下列条件：榜首，出资性房地产所在地有活泼的房地产买卖商场。第二，企业能够从房地产买卖商场上取得同类或相似房地产的商场价格及其他相关信息，从而对出资性房地产的公允价值做出科学合理的估量，不具备上述条件的，不得选用公允价值形式。
证监会关于上市公司2008年年报发表作业的要求中清晰指出持续慎重选用公允价值形式计量出资性房地产，除非有清晰的根据标明出资性房地产的公允价值能够牢靠取得外，应当选用本钱形式对出资性房地产进行后续计量。
而原则还规则，企业已选用公允价值形式计量的出资性房地产，不得从公允价值形式转为本钱形式，试问，假若某企业的出资性房地产租借了10年今后租不出去了，或者是出于本身运营需求转为自用，企业也不能转回计提折旧或摊销吗?在这样的方针导向下，即使一些企业的出资性房地产契合条件乃至有的现已对外租借，有正常的租金收入，或能够由第三方中介机构供给承认公允价值的根据，企业也不会轻率选用这一管帐方针。
(三)净财物收益率或许下降,分配赢利的压力增大
若初次按公允价值形式对出资性房地产进行计量，将使得出资性房地产的本钱价与公允价值之间的差额计入本钱公积，导致企业净财物大起伏的上升，但假如不能同样地添加净赢利的话，必将导致今后年度的净财物收益率或许相对下降，而净财物收益率往往也是股权激励机制查核的重要目标。此外，财物负债表日，公允价值变化损益要转入“本年赢利”账户，成为企业净赢利的组成部分，是企业没有完成的利得，没有现金流支撑，它作为赢利的一部分，加大了企业向出资者分配赢利的压力，这也或许影响了企业选用公允价值形式。
(四)理论认知上的误区
赢利动摇说——在本钱形式下，假如存在减值痕迹的，应当依照《企业管帐原则第8号——财物减值》对出资性房地产进行减值测验，计提相应的减值预备。一起，也规则：“财物减值丢失一经承认，在今后期间不得转回。”这项规则清晰了企业不得调整赢利，而选用公允价值形式计量，应当以财物负债日出资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。前者是只要在房地产价格跌落时才会对赢利形成下降的影响，后者则是房地产价格上升或下降时都会对赢利形成上升或下降的影响。尽管我国的出资性房地产物业商场刚刚进入加快发展阶段，但在一个管帐年度中，房价动摇还永不及买卖性金融财物，从这种视点讲，出资性房地产选用公允价值进行后续计量形成净赢利的动摇起伏是有限的，纵然产生了影响也是企业财物价值的实在反映，而不会对出资者、债权人等很多利益相关者的误导。
税收影响说——选用公允价值计量的，在财物负债日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，但假如对公允价值计量后调增的当期收益征收所得税，无疑添加了企业的税负，企业就会权衡公允价值形式下给公司带来的收益与添加的税负之间的利益联系，以此做出是否选用公允价值形式的挑选。其实这种忧虑现已没有必要，从税收立法视点，就公允价值变化损益交税是不现实的，所以在《财政部、国家税务总局关于实行有关企业所得税方针问题的告诉》(财税[2007]80号)和新的企业所得税法都有了清晰的确认，以公允价值计量的房地产，其公允价值的变化不作为税法上的应交税所得。
二、发起选用公允价值对出资性房地产进行后续计量
(一)加强工作教育，进步管帐事务参加人员归纳本质
跟着我国管帐制度改革的深化，对一切管帐事务参加人员的工作道德要求也越来越高，工作本质和法律意识也要与世界接轨，必须加强其工作道德教育，这是处理人为管帐作弊的要害要求。
其次，相关管帐从业人员的协会或组织机构乃至是管帐的主管财政部分要加大对新原则的管帐教育投入，进步从业人员的专业本质和才能，这是处理人为管帐过失的底子要求。这样，公允价值在出资性房地产的运用中就会削减人为使用这一管帐方针进行调理财物、调理赢利的不正当行为。
(二)方针上要引导企业选用公允价值计量形式
从计量特点视点看，公允价值计量在某种程度上代表着财务管帐的发展趋势，是企业的监管部分尽力的方向，所以，从方针拟定部分到监管部分应该引导和鼓舞企业选用公允价值形式计量出资性房地产，而不应该对附加太多的条件，根据实行过程中发现的问题及时修订和完善原则攻略。
(三)活跃推出公允价值计量原则，确保公允价值数据的牢靠性
要确保管帐信息的牢靠性，应当从承认公允价值的原始凭证及其标准化下手，从管帐信息的源头把关。现在一些企业现已选用公允价值形式，其公允价值信息的取得的办法大致有四种：房地产评价价格、第三方调查陈述取得、两边商洽价格、参阅同类同条件房地产的商场价格，因而，应尽早拟定公允价值计量原则，学习和吸收美国的公允价值研究成果，结合中国国情，拟定公允价值计量原则，处理企业出资性房地产后续计量中呈现的问题。
(四)标准公允价值信息发表
在出资性房地产选用公允价值计量后，企业要活跃实行社会职责，尤其是上市公司，更应在新原则的实行中率先垂范，应自觉实行新管帐原则，自动实施公允价值计量形式，客观反映出资性房地产价值，公允地陈述企业财物价值，为股东、债权人等利益相关方的决议计划供给实在有用的管帐信息，承担起应尽的社会职责。详细讲，便是要发表公允价值的承认办法和根据，不只包含公允价值的承认办法，还应添加公允价值的估量假定、现已能够选用公允价值计量而未用公允价值计量的原因发表等，使其发表愈加标准，愈加科学，更有利于维护广阔出资者等利益相关者的利益。
选用公允价值计量出资性房地产能使企业的财务状况和运营成绩等信息得到愈加公允的反响，能有效地增强管帐信息的相关性和信息质量，有利于企业股票在证券商场上取得愈加公允的定价。因而，应当发起公允价值计量形式在出资性房地产后续计量中的使用。
《企业管帐原则第3号——出资性房地产》规则，出资性房地产的后续计量能够选用本钱形式，也能够选用公允价值形式。现在正式实施实施已2年多， 据统计，在沪深两市的上市公司中，对出资性房地产的后续计量选用公允价值计量的屈指可数，证监会的《上市公司实行企业管帐原则监管陈述》显现，2006 年年报中发表选用公允价值形式进行后续计量的有8 家，占上市公司总数的0.69%;2007 年添加到14 家，占具有出资性房地产项目的上市公司的2%，占悉数上市公司的1%，而具有出资性房地产这一类财物的企业626家;2008年也仅有20家，具有有出资性房地产的企业有670家，占比为2.98%。根据证监会的要求，2009年的这一数据也不会有太大的改变。
何至于此呢?本文剖析了其成因，并发起契合条件的企业选用公允价值形式进行后续计量。
一、不选用公允价值计量原因
(一)出资性房地产公允价值不易取得
世界管帐原则《IAS40一出资性房地产》规则, 优先挑选公允价值形式对出资性房地产进行后续计量, 只要当主体无法在持续根底上对出资性房地产的公允价值进行牢靠确守时才选用本钱形式。而我国现行的管帐原则正好相反，规则企业应当在财物负债表日选用本钱形式对出资性房地产进行后续计量，有确凿根据标明出资性房地产的公允价值能够持续牢靠取得的，能够对出资性房地产选用公允价值形式进行后计量，这是与我国现在管帐原则最明显的差异。在我国商场经济发育还不完善的大环境下, 出资性房地产的公允价值不易取得, 或者说能够取得可是牢靠性无法确保，在现在整个管帐原则以管帐信息牢靠性为首要目标的基调下, 计量特点更侧重于挑选前史本钱。企业实践实行时挑选本钱形式进行后续计量更是无可厚非了。
(二)选用公允价值后续计量条件不易满意
采纳公允价值对出资性房地产进行后续计量应一起满意下列条件：榜首，出资性房地产所在地有活泼的房地产买卖商场。第二，企业能够从房地产买卖商场上取得同类或相似房地产的商场价格及其他相关信息，从而对出资性房地产的公允价值做出科学合理的估量，不具备上述条件的，不得选用公允价值形式。
证监会关于上市公司2008年年报发表作业的要求中清晰指出持续慎重选用公允价值形式计量出资性房地产，除非有清晰的根据标明出资性房地产的公允价值能够牢靠取得外，应当选用本钱形式对出资性房地产进行后续计量。
而原则还规则，企业已选用公允价值形式计量的出资性房地产，不得从公允价值形式转为本钱形式，试问，假若某企业的出资性房地产租借了10年今后租不出去了，或者是出于本身运营需求转为自用，企业也不能转回计提折旧或摊销吗?在这样的方针导向下，即使一些企业的出资性房地产契合条件乃至有的现已对外租借，有正常的租金收入，或能够由第三方中介机构供给承认公允价值的根据，企业也不会轻率选用这一管帐方针。
(三)净财物收益率或许下降,分配赢利的压力增大
若初次按公允价值形式对出资性房地产进行计量，将使得出资性房地产的本钱价与公允价值之间的差额计入本钱公积，导致企业净财物大起伏的上升，但假如不能同样地添加净赢利的话，必将导致今后年度的净财物收益率或许相对下降，而净财物收益率往往也是股权激励机制查核的重要目标。此外，财物负债表日，公允价值变化损益要转入“本年赢利”账户，成为企业净赢利的组成部分，是企业没有完成的利得，没有现金流支撑，它作为赢利的一部分，加大了企业向出资者分配赢利的压力，这也或许影响了企业选用公允价值形式。
(四)理论认知上的误区
赢利动摇说——在本钱形式下，假如存在减值痕迹的，应当依照《企业管帐原则第8号——财物减值》对出资性房地产进行减值测验，计提相应的减值预备。一起，也规则：“财物减值丢失一经承认，在今后期间不得转回。”这项规则清晰了企业不得调整赢利，而选用公允价值形式计量，应当以财物负债日出资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。前者是只要在房地产价格跌落时才会对赢利形成下降的影响，后者则是房地产价格上升或下降时都会对赢利形成上升或下降的影响。尽管我国的出资性房地产物业商场刚刚进入加快发展阶段，但在一个管帐年度中，房价动摇还永不及买卖性金融财物，从这种视点讲，出资性房地产选用公允价值进行后续计量形成净赢利的动摇起伏是有限的，纵然产生了影响也是企业财物价值的实在反映，而不会对出资者、债权人等很多利益相关者的误导。
税收影响说——选用公允价值计量的，在财物负债日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，但假如对公允价值计量后调增的当期收益征收所得税，无疑添加了企业的税负，企业就会权衡公允价值形式下给公司带来的收益与添加的税负之间的利益联系，以此做出是否选用公允价值形式的挑选。其实这种忧虑现已没有必要，从税收立法视点，就公允价值变化损益交税是不现实的，所以在《财政部、国家税务总局关于实行有关企业所得税方针问题的告诉》(财税[2007]80号)和新的企业所得税法都有了清晰的确认，以公允价值计量的房地产，其公允价值的变化不作为税法上的应交税所得。
二、发起选用公允价值对出资性房地产进行后续计量
(一)加强工作教育，进步管帐事务参加人员归纳本质
跟着我国管帐制度改革的深化，对一切管帐事务参加人员的工作道德要求也越来越高，工作本质和法律意识也要与世界接轨，必须加强其工作道德教育，这是处理人为管帐作弊的要害要求。
其次，相关管帐从业人员的协会或组织机构乃至是管帐的主管财政部分要加大对新原则的管帐教育投入，进步从业人员的专业本质和才能，这是处理人为管帐过失的底子要求。这样，公允价值在出资性房地产的运用中就会削减人为使用这一管帐方针进行调理财物、调理赢利的不正当行为。
(二)方针上要引导企业选用公允价值计量形式
从计量特点视点看，公允价值计量在某种程度上代表着财务管帐的发展趋势，是企业的监管部分尽力的方向，所以，从方针拟定部分到监管部分应该引导和鼓舞企业选用公允价值形式计量出资性房地产，而不应该对附加太多的条件，根据实行过程中发现的问题及时修订和完善原则攻略。
(三)活跃推出公允价值计量原则，确保公允价值数据的牢靠性
要确保管帐信息的牢靠性，应当从承认公允价值的原始凭证及其标准化下手，从管帐信息的源头把关。现在一些企业现已选用公允价值形式，其公允价值信息的取得的办法大致有四种：房地产评价价格、第三方调查陈述取得、两边商洽价格、参阅同类同条件房地产的商场价格，因而，应尽早拟定公允价值计量原则，学习和吸收美国的公允价值研究成果，结合中国国情，拟定公允价值计量原则，处理企业出资性房地产后续计量中呈现的问题。
(四)标准公允价值信息发表
在出资性房地产选用公允价值计量后，企业要活跃实行社会职责，尤其是上市公司，更应在新原则的实行中率先垂范，应自觉实行新管帐原则，自动实施公允价值计量形式，客观反映出资性房地产价值，公允地陈述企业财物价值，为股东、债权人等利益相关方的决议计划供给实在有用的管帐信息，承担起应尽的社会职责。详细讲，便是要发表公允价值的承认办法和根据，不只包含公允价值的承认办法，还应添加公允价值的估量假定、现已能够选用公允价值计量而未用公允价值计量的原因发表等，使其发表愈加标准，愈加科学，更有利于维护广阔出资者等利益相关者的利益。
选用公允价值计量出资性房地产能使企业的财务状况和运营成绩等信息得到愈加公允的反响，能有效地增强管帐信息的相关性和信息质量，有利于企业股票在证券商场上取得愈加公允的定价。因而，应当发起公允价值计量形式在出资性房地产后续计量中的使用。