集资房、商品房公摊面积核准与房管局超越职权
来源：听讼网整理 2018-07-26 16:16
集资房、商品房公摊面积核准与房管局逾越职权
（北京律师，张志胜）
商品房建造与上市买卖过程中，共用面积分摊由房地产管理部门核准，法令法规及规范性法令文件对此均予以清晰规定。集资房共用面积分摊问题，法令并没有给出清晰规定。房地产管理部门私行作出核准集资房公摊面积的行为归于逾越职权的行政行为，相对人能够依法恳求予以吊销。
一、逾越职权的行政行为介绍
逾越职权的行政行为，或称行政越权行为，是行政主体违背行政行为合法性要求，不具有相应职权也未经法令、法规或规章授权，作出的详细行政行为。行为主体有必要是行政主体，并不一定以片面差错为要件，可是，该行为一定是逾越了行政主体自身具有的或被颁发的职权的行为。针对该类行政行为，行政相对人既能够恳求行政复议，也能够提起行政诉讼，恳求吊销。
二、商品房公摊面积的分管与核准
1、共用修建面积分摊准则。
商品房共用修建面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的共用修建面积按其套内修建面积占该幢楼各套套内修建面积之和的份额确认；为整幢商品房服务的共用修建面积，由该幢楼各套商品房分摊；为部分规模服务的共用修建面积，由获益的各套商品房分摊；屡次分摊共用修建面积的，别离核算分摊系数。各套商品房应分摊的共用修建面积，为各次分摊的共用修建面积之和；共用修建面积分摊后，不区分各套商品房摊得修建面积的详细部位，任何人不得侵吞或改动原规划的运用功用。
2、可分摊的共用修建面积。
大堂、公共门厅、走廊、过道、共用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接纳机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值勤警卫室、物业管理用房等以及其他功用上为该修建服务的专用设备用房；套与共用修建空间之间的分隔墙及外墙（包含山墙）墙体水平投影面积的一半。
3、不该计入的共用修建空间。
作为人防工程的地下室、库房、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、独自具有运用功用的独立运用空间。
售房单位自营、自用的房子。
其他购房人获益的非经营性用房，需求进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房子称号、需分摊的总修建面积。
4、分摊共用修建面积的核算方法。
分摊的共用修建面积＝套内修建面积×共用修建面积分摊系数
共用修建分摊系数＝共用修建面积／套内修建面积之和
共用修建面积＝整幢修建的修建面积－套内修建面积之和－不该分摊的修建面积
5、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应清晰商品房出售面积、分摊的共用修建面积及共用修建部位。
6、商品房公摊面积由房地产行政管理部门核准。
三、集资房公摊面积分管与核准
现在，集资房公摊面积分管以洽谈处理和协议约好为主，房地产行政管理部门无权核准集资房公摊面积；反之，房产行政管理部门的行为违法，能够行政越权行为予以吊销。这就要求当事人两边在签署集资建房协议的一起，仔细考虑公摊面积分管问题并清晰约好处理方案。
（原创著作，切勿抄袭，侵权必究）
作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京闻名学者型律师，曾承受中央人民广播电台等媒体专访；2005年，被司法部选调参与司法考试(律师执业资格考试)阅卷，主阅论述题第三题。2006年参与美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师职业多年来,一向专心于经济纠纷与刑事辩解的处理，成功处理案子上百起，积累了丰厚的办案经历。
联系电话：010-67675113，13718017337，13911920598,13520840484；
张律师主页：http://www.yyylaw.com，
QQ：772376065,
MSN：zzschx@hotmail.com
Email：zzschx@126.com
（北京律师，张志胜）
商品房建造与上市买卖过程中，共用面积分摊由房地产管理部门核准，法令法规及规范性法令文件对此均予以清晰规定。集资房共用面积分摊问题，法令并没有给出清晰规定。房地产管理部门私行作出核准集资房公摊面积的行为归于逾越职权的行政行为，相对人能够依法恳求予以吊销。
一、逾越职权的行政行为介绍
逾越职权的行政行为，或称行政越权行为，是行政主体违背行政行为合法性要求，不具有相应职权也未经法令、法规或规章授权，作出的详细行政行为。行为主体有必要是行政主体，并不一定以片面差错为要件，可是，该行为一定是逾越了行政主体自身具有的或被颁发的职权的行为。针对该类行政行为，行政相对人既能够恳求行政复议，也能够提起行政诉讼，恳求吊销。
二、商品房公摊面积的分管与核准
1、共用修建面积分摊准则。
商品房共用修建面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的共用修建面积按其套内修建面积占该幢楼各套套内修建面积之和的份额确认；为整幢商品房服务的共用修建面积，由该幢楼各套商品房分摊；为部分规模服务的共用修建面积，由获益的各套商品房分摊；屡次分摊共用修建面积的，别离核算分摊系数。各套商品房应分摊的共用修建面积，为各次分摊的共用修建面积之和；共用修建面积分摊后，不区分各套商品房摊得修建面积的详细部位，任何人不得侵吞或改动原规划的运用功用。
2、可分摊的共用修建面积。
大堂、公共门厅、走廊、过道、共用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接纳机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值勤警卫室、物业管理用房等以及其他功用上为该修建服务的专用设备用房；套与共用修建空间之间的分隔墙及外墙（包含山墙）墙体水平投影面积的一半。
3、不该计入的共用修建空间。
作为人防工程的地下室、库房、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、独自具有运用功用的独立运用空间。
售房单位自营、自用的房子。
其他购房人获益的非经营性用房，需求进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房子称号、需分摊的总修建面积。
4、分摊共用修建面积的核算方法。
分摊的共用修建面积＝套内修建面积×共用修建面积分摊系数
共用修建分摊系数＝共用修建面积／套内修建面积之和
共用修建面积＝整幢修建的修建面积－套内修建面积之和－不该分摊的修建面积
5、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应清晰商品房出售面积、分摊的共用修建面积及共用修建部位。
6、商品房公摊面积由房地产行政管理部门核准。
三、集资房公摊面积分管与核准
现在，集资房公摊面积分管以洽谈处理和协议约好为主，房地产行政管理部门无权核准集资房公摊面积；反之，房产行政管理部门的行为违法，能够行政越权行为予以吊销。这就要求当事人两边在签署集资建房协议的一起，仔细考虑公摊面积分管问题并清晰约好处理方案。
（原创著作，切勿抄袭，侵权必究）
作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京闻名学者型律师，曾承受中央人民广播电台等媒体专访；2005年，被司法部选调参与司法考试(律师执业资格考试)阅卷，主阅论述题第三题。2006年参与美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师职业多年来,一向专心于经济纠纷与刑事辩解的处理，成功处理案子上百起，积累了丰厚的办案经历。
联系电话：010-67675113，13718017337，13911920598,13520840484；
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