买卖二手房所花费用需注意的问题

跟着二手房成交量的逐步上升，二手房生意过程中的胶葛也越来越杰出。前不久，深圳就发作因房价暴升百万元房主买房后反悔的作业。其实二手房生意中还有许多你不了解的状况，比方户口问题、税费问题等。不过不必忧虑，本期解密维权由北京安博(成都)律师事务所彭安碧律师、黄磊律师、律师助理钟晓丽为你具体回答。
二手房生意触及十多项费用 你造吗?
【听讼焦点网】购买二手房有哪些手续费，份额是怎样的?
【律师回答】跟着经济的不断发展、房价的不断上升，不少投资者将目光投向了二手房生意市场。但是二手房生意需求交纳各种费用，包含以下十一大费用：
一、营业税：由卖方承当。交税方法：1、房产证未满五年的，需求交纳总房价的5.65%;2、房产证满5年的，而且面积在144平方米以上的需求交纳房发生意盈余部分的5.65%;3、房产证满5年的，而且面积在144平方米以下的不需求交纳。
2011年1月，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住所转让营业税方针的告诉》，告诉要求：个人将购买缺乏5年的住所对外出售的，全额征收营业税;个人将购买超越5年(含5年)的非一般住所对外出售的，按照其出售收入减去购买房子的价款后的差额征收营业税;个人将购买超越5年(含5年)的一般住所对外出售的，免征营业税。
二、个人所得税：由卖方承当。房发生意盈余部分的20%或许房款总金额的1%。若房产满5年而且为仅有住所的可申请革除。
三、土地收益金：由卖方承当。房改房、经济适用房、安居工程房生意过户时收取，按房子正常成交价的2%计征。
四、契税：如果您的房子面积超越90平米，不能够享用国家契税优惠方针只能按照现在一般住所1.5%，非一般住所按买价征收3%由买方承当。
五、生意费：6元/平米，两边各付一半。
六、印花税：税率1‰，按正常生意成交价格计征，生意两边各承当一半。
七、登记费：一般二手房住所类为80元/套，买方承当。
八、核档费：50/宗。
九、借款担保费：借款额的1%。
十、评价费：评价值的1.5%。
十一、中介费：按照中介公司规范。
二手房生意记住“查户口” 防止不必要胶葛
【听讼焦点网】在实践二手房生意过程中，购房者应该怎么处理户口问题呢?
【律师回答】在购买二手房的过程中，为防止发作户口胶葛，首要在买房之前应做好调查核实作业。在签定二手房生意合同之前，购房者应到房子所在地派出所对房子户口进行核实。若经过中介公司介绍的房子，也能够托付中介公司代为调查核实，但应让中介公司出具陈述并加盖中介公司的公章。
其次在二手房生意合同中应针对户口的搬迁和违约责任的承当进行具体的约好。在合同中应先承认该房子中是否还存在出卖人或其家人的户口，或是出卖人上家的户口。若有，则具体约好出卖人应于合同签定后的约好时间内(最好是在过户之前)将户口迁出。
对违约责任地承当条款中，两边可约好若逾期未将户口迁出，则出卖人应承当每逾期一天的违约金。也能够在约好出卖人将户口悉数迁出之后再支部该部分的房款。
生意二手房别只图省钱 要注意“阴阳合同”圈套
【听讼焦点网】什么是阴阳合同?签定阴阳合同有何危险?
【律师回答】阴阳合同是指房主和租户两边为到达避税或其他意图，两边签定两份不同的合同。向有关部分登记时用一张合同，经过少报租金或少报面积的方法,下降租借合同标的，报低租金少交税，称为阳合同。房主与租户另签一份合同，作为实践付出租金的合约并实践实行，称为阴合同。
签定阴阳合同存在十分多的法令危险。
首要，合同效能危险。根据我国《公司法》第52条规则， “歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益”的合同是无效合同。”《合同法》第56条规则，无效的合同自始没有法令约束力。归于当事人歹意勾结危害国家利益的行为，虚伪的价格条款将会被确定无效。
阴阳合同以虚报价格来躲避国家税收或骗得高额借款归于危害国家和第三人的合法利益，归于无效合同。
其次，高额税费的危险。因为阳合同中的房价更低，买受人在购买该房子后再次易手出卖该房子时将承当高额的个人所得所等税费的危险。
再次，两边反悔的危险。因为经济的不断改变，房价的不断上涨。出卖人很有或许因房价上涨建议合同违法要求吊销的状况。买受人也或许因各种原因要求出卖人以存案价格吵醒生意，致使将发生不必要的诉讼。
最终，承当行政、刑事责任的危险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部分发现，将和卖家相同遭到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额到达规范时，则或许与卖方一同被追查刑事责任。