认定二手房买卖合同无效的情形

二手房是相对于开发商缔造的商品房而言，一般把开发商新建的第一次向社会出售的房子叫做一手房，而从开发商处购买后，再次出售的房子称为二手房。也就是说第一次生意的房子是一手房，在此之后生意的房子是二手房。单位的房改房、集资建房，经济适用房的转让归于二手房转让。
商品房的出售是在开发商与买房人之间完结的，二手房的生意是在房子产权人与买房人之间完结的。因为国家出台了一系列法令法规，用以标准商品房的出售，所以相对于商品房的出售而言，二手房的生意更能表现当事人的意思自治，因此风险性也更大。
本文作者根据多年处理房子生意胶葛的实务经历，总结了二手房生意因合同无效或许因一方违约构成不能处理产权过户，能够退房的景象，供广大读者参阅。
一、非房子产权人出卖别人房子的
有的房子生意合同的出卖人不是房子的产权人，而是出卖了别人的(主要是在亲属名下的)房子，过后又不能得到房子产权人的赞同。有的爸爸妈妈将房子登记在未成年子女的名下，又将房子出卖，因法令明确规则，监护人非因被监护人的利益，不得处置被监护人的产业，因此无法处理过户手续。这种状况法令上称为无权处置。
二、出卖共有房子未经其他共有人赞同的
共有房子构成的原因一般是：
1、因婚姻关系构成的夫妻共有房子，尽管房子产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房子;
2、因承继构成的共有房子，即房子的所有人逝世，其合法承继人为二人以上，没有处理遗产析产，其房子产权应为承继人共有;
3、因拆迁构成的家庭共有房子，即根据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，可是回迁房登记在了其间一个人的名下，实则为家庭共有房子;
4、因一起出资建房、购房构成的共有房子。
《城市房地产转让处理规则》第六条第四款规则 “共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因此构成合同无效。
三、因房子前期开发建造及出售违法无法获得合法产权的
开发商违背规划、未获得土地运用权证、工程未经竣工检验、未能处理合法的出售手续等原因，不能处理房子合法产权的房子。比方集体土地上建造的“小产权”房子，因没有处理土地征用手续，没有获得土地运用权证，是法令制止上市出售的房子。违章建筑也归于此类房子。
四、现已设定典当，未经典当权人赞同转让的房子