妻子以丈夫名义出卖房屋是否构成表见代理
来源：听讼网整理 2018-06-20 09:35
[案情]
郭某与杨某夫妻俩于1993年在江西省莲花县城共建一栋200余平方米的二层房子，于2000年8月办理了房子一切权挂号，该房子挂号在郭某一人名下。2008年2月27日，在别人介绍下，杨某以郭某的名义与刘某签定了一份房子生意合同，将该房子以3.3万元的价格出卖给刘某，该房子生意合同上郭某的名字系杨某所写，郭某名字上的手印是杨某所按。合同签定后，刘某按合同要求将购房价款悉数支交给了杨某，杨某按合同将房子及房子一切权证、国有土地使用证交交给了刘某。郭某知情后，以事前未征得他赞同，杨某私行将该房子出卖给刘某为由向法院申述，恳求依法承认杨某与刘某签定的房子生意合同无效，并依法判令刘某返还房子及相关证件。
[不合]
在确定杨某与刘某签定的房子生意合同是否有用时对杨某以郭某名义出卖房子能否构成夫妻表见署理呈现了两种不赞同见。
第一种定见以为，该房子是郭某与杨某夫妻一同共有产业，且在刘某与介绍人一同去郭某家签定房子生意合一起，杨某就已拟好了合同，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解说（一）》（以下简称《婚姻法解说（一）》）第17条规则，刘某有理由信任其与杨某签定的房子生意合同是郭某与杨某的共赞同见，杨某出卖房子的行为构成夫妻表见署理，该房子生意合同有用。
第二种定见以为，郭某与杨某虽然是夫妻关系，但不能仅凭是夫妻关系就确定杨某的出卖行为是夫妻表见署理，须有使刘某信任杨某有署理权的表征，郭某没有向刘某流露出卖该房子的意思，杨某的行为不构成夫妻表见署理。该房子挂号的一切权人是郭某，杨某与刘某签定房子生意合同，事前未经郭某授权，往后郭某亦未追认，访房子生意合同无效。
[分析]
笔者赞同第二种定见。
《婚姻法解说（一）》）第17条规则：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻一同一切的产业，有相等的处理权’的规则，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻一同产业上的权利是相等的。因日常日子需求而处理夫妻一同产业的，任何一方均有权决议。（二）夫或妻非因日常日子需求对夫妻一同产业做重要处理决议，夫妻两边应当相等洽谈，取得一致定见。别人有理由信任其为夫妻两边共赞同思标明的，另一方不得以不赞同或不知道为由对立好心第三人。”这条规则标明，我国夫或妻对夫妻一同一切产业的处理权分为两类，一类是因为日常日子需求而处理夫妻一同产业，任何一方可以决议。主要有为了夫妻日常日子和子女抚育教育所发作的家庭事务，如因日子购物、医疗、子女抚育等需处理夫妻一同产业，夫妻任何一方均有权决议；另一类对错因日常日子需求而对一同产业做重要处理决议的，则需求夫妻两边洽谈一致。如房子、轿车生意等应取得两边一致定见，不然一方生意房子、轿车对另一方不发作法令约束力，即对非日常日子需求处理一同产业的，原则上不适用夫妻彼此署理权。但为了维护好心第三人的利益，该条第二项规则了夫妻表见署理，即别人有理由信任其为夫妻两边共赞同思标明的，另一方不得以不赞同或不知道为由对立好心第三人。与之相同的法令规则还有合同法第49条，该条规则：“行为人没有署理权，逾越署理权或许署理权停止后以被署理人名义缔结合同，相对人有理由信任行为人有署理权的，该署理行为有用。”
所谓表见署理，是指虽无署理权，但外表上有足以使人信为有署理权而须由自己负授权之责的署理。也就是说，行为人虽无署理权，但因自己行为形成外表上使相对人信任行为人有署理权，并与其进行法令行为，该法令行为的结果直接由名义上的自己承当。表见署理的法令要件是，以自己名义为民事法令行为；行为人无署理权；须有使相对人信其有署理权的表征；须相对人为好心，即相对人在与行为人进行民事法令行为时，并不知其无署理权，且无从得知。
上述要件中须有使相对人信其有署理权的表征，是指自己有作为或许不作为施行某种标明，使相对人依据这一标明足以信任行为人有署理权，这一点是表见署理之所以发作有权署理作用的底子理由。如自己交给印章于行为人保管，行为人以自己名义与第三人缔结合一起，第三人依据行为人握有自己印章这一现实，即可信任行为人有署理权。就夫妻一方出卖夫妻一同共有房子而言，一般不构成表见署理，可是，假如夫妻一度目的卖房，并向第三人标明由夫或妻一方全权处理，往后夫或妻懊悔，并要求妻或夫不要卖房，但第三人不知也无从知道这一懊悔状况。尔后，妻或夫却私行以夫妻两边或己方或对方名义将房子卖给第三人，此刻第三人即为好心，可建议表见署理，该房子生意合同有用。另一种状况是，夫妻一方虽未取得对方授权而以己方或对方或夫妻两边名义生意房子，对方知道而不作否定标明的，也应确定为表见署理，该房子生意合同有用。
本案中，郭某并未向刘某披露由杨某全权处理房子生意事宜，也无依据证明杨某以郭某名义与刘某签定房子生意合同后，郭某知情而不标明对立。作为买主的刘某，明知杨某所卖房子是郭某与杨某的夫妻一同产业，且房产权属是挂号在郭某名下，如欲购买此房，应当也有责任检查杨某是否取得郭某授权，其可通过必定方法向郭某了解杨某出卖房子是否是他们夫妻共赞同思。但是，刘某未尽该检查责任，仅仅听介绍人说郭某夫妻赞同出卖该房子给他就与杨某签定房子生意合同，这种仅凭杨某与郭某系夫妻关系就确定杨某的行为构成夫妻表见署理不符合法令的规则，该房子生意介绍人也未出示可以证明郭某赞同将房子卖给刘某的依据。
综上，杨某出卖房子的行为不能构成夫妻表见署理。杨某与刘某签定房子生意合同，事前未经共有人（且是挂号权利人）郭某授权，往后郭某亦未追认，依据民法通则第66条第1款和合同法第48条第1款规则，该房子生意合同无效。
作者单位：江西省莲花县人民法院
郭某与杨某夫妻俩于1993年在江西省莲花县城共建一栋200余平方米的二层房子，于2000年8月办理了房子一切权挂号，该房子挂号在郭某一人名下。2008年2月27日，在别人介绍下，杨某以郭某的名义与刘某签定了一份房子生意合同，将该房子以3.3万元的价格出卖给刘某，该房子生意合同上郭某的名字系杨某所写，郭某名字上的手印是杨某所按。合同签定后，刘某按合同要求将购房价款悉数支交给了杨某，杨某按合同将房子及房子一切权证、国有土地使用证交交给了刘某。郭某知情后，以事前未征得他赞同，杨某私行将该房子出卖给刘某为由向法院申述，恳求依法承认杨某与刘某签定的房子生意合同无效，并依法判令刘某返还房子及相关证件。
[不合]
在确定杨某与刘某签定的房子生意合同是否有用时对杨某以郭某名义出卖房子能否构成夫妻表见署理呈现了两种不赞同见。
第一种定见以为，该房子是郭某与杨某夫妻一同共有产业，且在刘某与介绍人一同去郭某家签定房子生意合一起，杨某就已拟好了合同，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解说（一）》（以下简称《婚姻法解说（一）》）第17条规则，刘某有理由信任其与杨某签定的房子生意合同是郭某与杨某的共赞同见，杨某出卖房子的行为构成夫妻表见署理，该房子生意合同有用。
第二种定见以为，郭某与杨某虽然是夫妻关系，但不能仅凭是夫妻关系就确定杨某的出卖行为是夫妻表见署理，须有使刘某信任杨某有署理权的表征，郭某没有向刘某流露出卖该房子的意思，杨某的行为不构成夫妻表见署理。该房子挂号的一切权人是郭某，杨某与刘某签定房子生意合同，事前未经郭某授权，往后郭某亦未追认，访房子生意合同无效。
[分析]
笔者赞同第二种定见。
《婚姻法解说（一）》）第17条规则：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻一同一切的产业，有相等的处理权’的规则，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻一同产业上的权利是相等的。因日常日子需求而处理夫妻一同产业的，任何一方均有权决议。（二）夫或妻非因日常日子需求对夫妻一同产业做重要处理决议，夫妻两边应当相等洽谈，取得一致定见。别人有理由信任其为夫妻两边共赞同思标明的，另一方不得以不赞同或不知道为由对立好心第三人。”这条规则标明，我国夫或妻对夫妻一同一切产业的处理权分为两类，一类是因为日常日子需求而处理夫妻一同产业，任何一方可以决议。主要有为了夫妻日常日子和子女抚育教育所发作的家庭事务，如因日子购物、医疗、子女抚育等需处理夫妻一同产业，夫妻任何一方均有权决议；另一类对错因日常日子需求而对一同产业做重要处理决议的，则需求夫妻两边洽谈一致。如房子、轿车生意等应取得两边一致定见，不然一方生意房子、轿车对另一方不发作法令约束力，即对非日常日子需求处理一同产业的，原则上不适用夫妻彼此署理权。但为了维护好心第三人的利益，该条第二项规则了夫妻表见署理，即别人有理由信任其为夫妻两边共赞同思标明的，另一方不得以不赞同或不知道为由对立好心第三人。与之相同的法令规则还有合同法第49条，该条规则：“行为人没有署理权，逾越署理权或许署理权停止后以被署理人名义缔结合同，相对人有理由信任行为人有署理权的，该署理行为有用。”
所谓表见署理，是指虽无署理权，但外表上有足以使人信为有署理权而须由自己负授权之责的署理。也就是说，行为人虽无署理权，但因自己行为形成外表上使相对人信任行为人有署理权，并与其进行法令行为，该法令行为的结果直接由名义上的自己承当。表见署理的法令要件是，以自己名义为民事法令行为；行为人无署理权；须有使相对人信其有署理权的表征；须相对人为好心，即相对人在与行为人进行民事法令行为时，并不知其无署理权，且无从得知。
上述要件中须有使相对人信其有署理权的表征，是指自己有作为或许不作为施行某种标明，使相对人依据这一标明足以信任行为人有署理权，这一点是表见署理之所以发作有权署理作用的底子理由。如自己交给印章于行为人保管，行为人以自己名义与第三人缔结合一起，第三人依据行为人握有自己印章这一现实，即可信任行为人有署理权。就夫妻一方出卖夫妻一同共有房子而言，一般不构成表见署理，可是，假如夫妻一度目的卖房，并向第三人标明由夫或妻一方全权处理，往后夫或妻懊悔，并要求妻或夫不要卖房，但第三人不知也无从知道这一懊悔状况。尔后，妻或夫却私行以夫妻两边或己方或对方名义将房子卖给第三人，此刻第三人即为好心，可建议表见署理，该房子生意合同有用。另一种状况是，夫妻一方虽未取得对方授权而以己方或对方或夫妻两边名义生意房子，对方知道而不作否定标明的，也应确定为表见署理，该房子生意合同有用。
本案中，郭某并未向刘某披露由杨某全权处理房子生意事宜，也无依据证明杨某以郭某名义与刘某签定房子生意合同后，郭某知情而不标明对立。作为买主的刘某，明知杨某所卖房子是郭某与杨某的夫妻一同产业，且房产权属是挂号在郭某名下，如欲购买此房，应当也有责任检查杨某是否取得郭某授权，其可通过必定方法向郭某了解杨某出卖房子是否是他们夫妻共赞同思。但是，刘某未尽该检查责任，仅仅听介绍人说郭某夫妻赞同出卖该房子给他就与杨某签定房子生意合同，这种仅凭杨某与郭某系夫妻关系就确定杨某的行为构成夫妻表见署理不符合法令的规则，该房子生意介绍人也未出示可以证明郭某赞同将房子卖给刘某的依据。
综上，杨某出卖房子的行为不能构成夫妻表见署理。杨某与刘某签定房子生意合同，事前未经共有人（且是挂号权利人）郭某授权，往后郭某亦未追认，依据民法通则第66条第1款和合同法第48条第1款规则，该房子生意合同无效。
作者单位：江西省莲花县人民法院