提前解除合同承租人是否需要支付赔偿金
来源：听讼网整理 2019-01-20 08:43
承租人能否付出危害赔偿金以便提早免除合同
案情：
2005年1月1日，原、被告签定房子租借合同一份，合同约好将原告一切的房子一层租借给被告作为运营用房，租借期限2年，即自2005年1月2日至2007年1月3日。每年租金250000元，榜首年租金分两期给付(每半年付一次)，第二年租金于2006年3月31日前付清。合同缔结后，原告将房子交给被告运用，榜首年的租金被告现已付清，第二年的租金实行期限届满后被告没有付租借金。原告向被告催告，指出其违约，并要求其付清全年租金。被告于2006年5月1日发函给原告，表明因为其已中止运营，需求免除租借合同，并乐意承当违约危害赔偿职责，并于次日将租借房子腾空，原告遂向法院提起诉讼，要求被告持续实行合同并按约付租借金250000元。在诉讼中被告表明其不肯持续实行合同，恳求以承当违约危害赔偿金为价值提早免除房子租借合同。
不合：
此案存在两种不同定见。合同法第二百二十七条规则承租人无正当理由未付租借金或许拖延付租借金，出资人能够要求承租人在合理期限内付出。承租人逾期不付出的，租借人能够免除合同。合同法榜首百零七条规则，当事人一方不实行合同职责，应当承当持续实行、采纳弥补措施或许赔偿丢失等违约职责。被告不付租借金的行为现已构成违约，原告获得了法定免除合同的权力或许挑选要求被告持续实行合同的权力，此案是应当判定免除两边之间的合同，由被告承当违约危害赔偿职责，仍是判定被告持续实行租借合同，由被告付出一年租金?对此，存在两种观念。榜首种观念以为：因为被告现已中止运营，租借房子对被告已不具有运用价值，被告乐意就提早免除合同承当违约职责，强制被告持续实行合同对被告也不公正，同时会形成社会资源的糟蹋，因而能够由法院判定免除合同并判定被告承当违约危害赔偿职责。第二种观念以为：被告未按约付租借金，归于违约方，根据我国合同法的规则，只需守约方享有合同免除权，违约方不享有合同免除权，在原告没有诉请的条件下，法院不能够自动做出免除合同的判定。本案被告首要职责为交给租金，并非不能够强制实行的债款，承租人因自己的原因不需求运用房子，导致房子空置，为被告在订约时应当预见的正常丢失。根据合同有必要信守的准则，应当承当持续实行的违约职责。
分析：
笔者赞同第二种定见。许诺不得反悔，合同有必要信守是合同法建立的重要准则。合同一经有用建立，在当事人之间便具有法令效能，两边都有必要严厉信守，不得私行改变或免除。被告的行为现已构成违约，根据合同法的规则，原告获得了免除合同的权力或许挑选要求被告持续实行合同的权力。持续实行在性质上是一种救助准则，又称为特定实行、实践实行，是指在违约方不实行合同时，相对方恳求违约方持续实行合同债款的职责方法。持续实行的真理在于它要求合同债款人应当实践地实行合同而不得恣意地以赔偿丢失或付出违约金的方法来替代实行合同债款。我国合同法赋予持续实行准则以一席之地。1999年公布的合同法建立了强制实行准则。当合同一方当事人不实行合同，且无正当理由时，守约方有权要求法院强制违约方按合同规则的标的持续实行职责。也就是说，在一方违约时，不管违约方是否乐意，只需守约方有持续实行的要求，违约方有持续实行的或许，就有必要实行合同债款。守约方可凭借国家法令即经过公力救助，迫使违约方持续实行合同，并且是按合同约好的内容全面实行。本案承租人的首要职责是付租借金，为金钱债款，能够强制实践实行。
合同的免除包含约好免除和法定免除。《合同法》第九十四条对合同的法定免除作了相应的规则，该条第 (三)款规则当事人一方拖延实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行，当事人能够免除合同。依合同法原理，只需合同守约刚才享有合同法定免除权，违约方不享有提早免除权,将免除权赋予守约方是合同免除准则的意旨。因而，按照合同法第九十四条第 (三)款规则、合同法第二百二十七条规则，本案租借人享有合同法定免除权，承租人不享有提早免除合同的权力。
法院判定应当以当事人行使恳求权为条件，是否要求免除合同仍是要求持续实行合同，取决于免除权人的意思，假如租借人以为持续实行合同对自己更有利，则能够向法院恳求持续实行合同;如租借人以为持续实行合同在经济上不合理，或的确不利于保护自己的利益，则能够要求免除合同，并要求违约方赔偿丢失或采纳其他弥补措施。因而，免除合同与否，乃是免除权人意思自治的领域。在本案中只能由租借人向法院提出，法院不能依职权自动做出。
综上，根据法令的规则，在本案中承租人不享有法定的免除权，法院对承租人提早免除合同的恳求不能支撑。本案原告的诉讼恳求是要求被告持续实行合同并付租借金，并回绝改变诉讼恳求。根据法令的规则，法院只能根据当事人的诉请判定被告持续实行租借合同，付租借金。
引发的一点考虑
合同当事人要讲诚笃、守信用，非经当事人的赞同或法令的规则，不得恣意免除合同，假如答应合同一方当事人随意解约，这将严峻危害守约方的合法利益。假如任由这种违约行为发展下去，将会损坏整个社会的正常次序，签定的合同成为一纸空文，合同无人信守，这将从根本上危害买卖安全。因为被告不享有法定的合同免除权，法院对被告要求免除合同的恳求不予支撑是正确的。
在本案中承租人乐意就提早免除合同承当危害赔偿职责，租借人能够免除合同，追求弥补方法，削减丢失，经法院释明后原告依然回绝改变诉讼恳求。根据法令的规则，法院不能判令免除合同，只能判定被告持续实行租借合同，即便持续实行合同会形成房子空置、社会财富的糟蹋。从经济学的视点讲，租借房子对被告而言已无运用价值，被告愿以付出违约危害赔偿金为价值提早免除合同，原告能够采纳弥补方法来削减丢失，如从头招租。如判令被告持续实行与原告的合同，这无疑会导致社会财富的糟蹋。我国合同法没有赋予承租人以付出违约金为价值提早免除合同的权力。我个人以为，法令应当赋予承租人在自愿承当违约职责的情况下享有提早免除租借合同的权力。我国合同法第二百六十八条规则，定作人能够随时免除承包合同，形成承包人丢失的，应当赔偿丢失。这其实赋予毁约方必定的合同免除权。合同法之所以赋予了定作人随时免除合同的权力，是根据承包合同的特殊性，即定作是为了满意定作人的特殊要求。租借合同也是为了满意承租人的运用房子的特殊需求，假如承租人的确无租借的需求，并且承租人乐意付出违约金或许赔偿丢失，应当赋予承租人在自愿承当违约职责的条件下享有提早免除合同的权力。合同存在的根底是当事人的意思表明一致和自愿，如一方不肯实行而强制其实行的话，不光不能保护合同应有的效能，反而简单引发不必要费事，且会糟蹋更多的资源。在承租人回绝实行合同时，答应承租人享有免除合同的权力对两边利益都是有用的救助，承租人享有免除合同的权力并不是对恣意解约行为的怂恿，其有必要承当相应的价值。因而，赋予承租人提早免除合同的权力也并非是对合同有必要信守这一准则的损坏，这有利于对租借人和承租人利益的平衡，然后完成本质意义上的社会公正。
案情：
2005年1月1日，原、被告签定房子租借合同一份，合同约好将原告一切的房子一层租借给被告作为运营用房，租借期限2年，即自2005年1月2日至2007年1月3日。每年租金250000元，榜首年租金分两期给付(每半年付一次)，第二年租金于2006年3月31日前付清。合同缔结后，原告将房子交给被告运用，榜首年的租金被告现已付清，第二年的租金实行期限届满后被告没有付租借金。原告向被告催告，指出其违约，并要求其付清全年租金。被告于2006年5月1日发函给原告，表明因为其已中止运营，需求免除租借合同，并乐意承当违约危害赔偿职责，并于次日将租借房子腾空，原告遂向法院提起诉讼，要求被告持续实行合同并按约付租借金250000元。在诉讼中被告表明其不肯持续实行合同，恳求以承当违约危害赔偿金为价值提早免除房子租借合同。
不合：
此案存在两种不同定见。合同法第二百二十七条规则承租人无正当理由未付租借金或许拖延付租借金，出资人能够要求承租人在合理期限内付出。承租人逾期不付出的，租借人能够免除合同。合同法榜首百零七条规则，当事人一方不实行合同职责，应当承当持续实行、采纳弥补措施或许赔偿丢失等违约职责。被告不付租借金的行为现已构成违约，原告获得了法定免除合同的权力或许挑选要求被告持续实行合同的权力，此案是应当判定免除两边之间的合同，由被告承当违约危害赔偿职责，仍是判定被告持续实行租借合同，由被告付出一年租金?对此，存在两种观念。榜首种观念以为：因为被告现已中止运营，租借房子对被告已不具有运用价值，被告乐意就提早免除合同承当违约职责，强制被告持续实行合同对被告也不公正，同时会形成社会资源的糟蹋，因而能够由法院判定免除合同并判定被告承当违约危害赔偿职责。第二种观念以为：被告未按约付租借金，归于违约方，根据我国合同法的规则，只需守约方享有合同免除权，违约方不享有合同免除权，在原告没有诉请的条件下，法院不能够自动做出免除合同的判定。本案被告首要职责为交给租金，并非不能够强制实行的债款，承租人因自己的原因不需求运用房子，导致房子空置，为被告在订约时应当预见的正常丢失。根据合同有必要信守的准则，应当承当持续实行的违约职责。
分析：
笔者赞同第二种定见。许诺不得反悔，合同有必要信守是合同法建立的重要准则。合同一经有用建立，在当事人之间便具有法令效能，两边都有必要严厉信守，不得私行改变或免除。被告的行为现已构成违约，根据合同法的规则，原告获得了免除合同的权力或许挑选要求被告持续实行合同的权力。持续实行在性质上是一种救助准则，又称为特定实行、实践实行，是指在违约方不实行合同时，相对方恳求违约方持续实行合同债款的职责方法。持续实行的真理在于它要求合同债款人应当实践地实行合同而不得恣意地以赔偿丢失或付出违约金的方法来替代实行合同债款。我国合同法赋予持续实行准则以一席之地。1999年公布的合同法建立了强制实行准则。当合同一方当事人不实行合同，且无正当理由时，守约方有权要求法院强制违约方按合同规则的标的持续实行职责。也就是说，在一方违约时，不管违约方是否乐意，只需守约方有持续实行的要求，违约方有持续实行的或许，就有必要实行合同债款。守约方可凭借国家法令即经过公力救助，迫使违约方持续实行合同，并且是按合同约好的内容全面实行。本案承租人的首要职责是付租借金，为金钱债款，能够强制实践实行。
合同的免除包含约好免除和法定免除。《合同法》第九十四条对合同的法定免除作了相应的规则，该条第 (三)款规则当事人一方拖延实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行，当事人能够免除合同。依合同法原理，只需合同守约刚才享有合同法定免除权，违约方不享有提早免除权,将免除权赋予守约方是合同免除准则的意旨。因而，按照合同法第九十四条第 (三)款规则、合同法第二百二十七条规则，本案租借人享有合同法定免除权，承租人不享有提早免除合同的权力。
法院判定应当以当事人行使恳求权为条件，是否要求免除合同仍是要求持续实行合同，取决于免除权人的意思，假如租借人以为持续实行合同对自己更有利，则能够向法院恳求持续实行合同;如租借人以为持续实行合同在经济上不合理，或的确不利于保护自己的利益，则能够要求免除合同，并要求违约方赔偿丢失或采纳其他弥补措施。因而，免除合同与否，乃是免除权人意思自治的领域。在本案中只能由租借人向法院提出，法院不能依职权自动做出。
综上，根据法令的规则，在本案中承租人不享有法定的免除权，法院对承租人提早免除合同的恳求不能支撑。本案原告的诉讼恳求是要求被告持续实行合同并付租借金，并回绝改变诉讼恳求。根据法令的规则，法院只能根据当事人的诉请判定被告持续实行租借合同，付租借金。
引发的一点考虑
合同当事人要讲诚笃、守信用，非经当事人的赞同或法令的规则，不得恣意免除合同，假如答应合同一方当事人随意解约，这将严峻危害守约方的合法利益。假如任由这种违约行为发展下去，将会损坏整个社会的正常次序，签定的合同成为一纸空文，合同无人信守，这将从根本上危害买卖安全。因为被告不享有法定的合同免除权，法院对被告要求免除合同的恳求不予支撑是正确的。
在本案中承租人乐意就提早免除合同承当危害赔偿职责，租借人能够免除合同，追求弥补方法，削减丢失，经法院释明后原告依然回绝改变诉讼恳求。根据法令的规则，法院不能判令免除合同，只能判定被告持续实行租借合同，即便持续实行合同会形成房子空置、社会财富的糟蹋。从经济学的视点讲，租借房子对被告而言已无运用价值，被告愿以付出违约危害赔偿金为价值提早免除合同，原告能够采纳弥补方法来削减丢失，如从头招租。如判令被告持续实行与原告的合同，这无疑会导致社会财富的糟蹋。我国合同法没有赋予承租人以付出违约金为价值提早免除合同的权力。我个人以为，法令应当赋予承租人在自愿承当违约职责的情况下享有提早免除租借合同的权力。我国合同法第二百六十八条规则，定作人能够随时免除承包合同，形成承包人丢失的，应当赔偿丢失。这其实赋予毁约方必定的合同免除权。合同法之所以赋予了定作人随时免除合同的权力，是根据承包合同的特殊性，即定作是为了满意定作人的特殊要求。租借合同也是为了满意承租人的运用房子的特殊需求，假如承租人的确无租借的需求，并且承租人乐意付出违约金或许赔偿丢失，应当赋予承租人在自愿承当违约职责的条件下享有提早免除合同的权力。合同存在的根底是当事人的意思表明一致和自愿，如一方不肯实行而强制其实行的话，不光不能保护合同应有的效能，反而简单引发不必要费事，且会糟蹋更多的资源。在承租人回绝实行合同时，答应承租人享有免除合同的权力对两边利益都是有用的救助，承租人享有免除合同的权力并不是对恣意解约行为的怂恿，其有必要承当相应的价值。因而，赋予承租人提早免除合同的权力也并非是对合同有必要信守这一准则的损坏，这有利于对租借人和承租人利益的平衡，然后完成本质意义上的社会公正。