房地产开发企业会计制度改革的背景和过程
来源：听讼网整理 2019-01-08 04:06
观今宜鉴史，谙史更知今。我国房地产业是伴跟着革新开放，特别是社会主义商场经济的开展而逐渐开展起来的，整个房地产业的开展与国民经济以及地方经济添加有着极为亲近的联络。下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
房地产业的开展迫切要求现行管帐核算原则的革新和服务，使之相习惯，而管帐原则的革新又进一步促进了房地产业的开展和前进。
房地产开发企业管帐原则的革新和开展，既是我国国民经济和房地产业经济开展的需求，也是全球经济一体化和世界管帐言语通用化开展的需求，更是我国管帐革新和开展的需求。笔者经过对我国革新开放30年来房地产开发企业管帐原则革新进程的回忆，深入剖析其首要革新阶段的有关布景，比较其变化差异和特色，寻觅管帐实务中存在的缺乏，提出房地产开发企业管帐原则革新的主张，并期望与房地产开发企业的管帐同行评论，一起推动房地产职业管帐原则的革新和开展。
一、房地产开发企业管帐原则革新的布景和进程
十一届三中全会今后，上海房地产业开展状况大致可分为五个首要阶段：第一阶段为房地产业复苏阶段，时刻在1979年至1984年;第二阶段为房地产业开端开展阶段，时刻在1985年至1991年;第三阶段为快速开展阶段，时刻在1992年至1996年;第四阶段为调整开展阶段，时刻在1997年至2000年;第五阶段为昌盛开展阶段，时刻在2001年至今，房地产企业开展逐渐走向老练。可是，房地产开发呈现部分过热现象，产品结构存在相对失衡，投机抄作问题依然存在，影响着房地产业的健康开展。
房地产开发企业管帐原则便是房地产开发企业专用的管帐核算标准，是房地产业经济开展的客观需求。在房地产业开展初期是套用建设单位管帐原则，进入快速开展阶段实施的是职业管帐原则，到房地产业开展趋向老练时，一致管帐原则和新管帐原则又相继实施。房地产业的快速开展和房地产开发企业的运营特色的客观需求，使房地产开发企业管帐原则的发作和开展成为必定，然后更进一步地推动了房地产业的健康和快速开展。我国参加世贸组织以及全球经济一体化进程，客观要求我国的管帐原则和管帐原则的革新，我国管帐原则的革新促进了房地产企业管帐原则的革新和开展，促进其从套用基本建设管帐原则，到构成房地产职业管帐原则，到履行一致管帐原则，再到全面实施新企业管帐原则。
房地产开发企业管帐原则的构成和开展进程，既是同我国管帐原则的革新和开展紧密联络的进程，也是从无到有，从简略标准到全面标准，从职业管帐原则到一致管帐原则，从一致管帐原则向世界管帐原则趋同方向开展过渡的进程。
二、房地产开发企业管帐原则首要革新阶段的特色
按一般房地产开发企业管帐原则革新以一般房地产开发企业为主线来区分，实际上便是经过了四个互相联络又各具特色的首要阶段。
(一)房地产职业管帐原则前期阶段的特色
在房地产开发企业管帐原则构成的前期，便是指革新开放今后至1988年末，即在公营城市建设归纳开发企业管帐原则实施之前的阶段。这一阶段曾履行过三项管帐原则，即1983年末曾经履行的《基本建设简易管帐原则》，1984年1月1日至1986年末履行的《公营建设单位管帐原则—管帐科目和管帐报表》，1987年1月1日至1988年末履行修订后的《公营建设单位管帐原则—管帐科目和管帐报表》。这一阶段还处于房地产业复苏和开端开展时期，管帐核算要求并不高，本钱核算到后期才有职业的专门标准，管帐科目也比较简略，将“国家资金”科目改为“固定资金”和“流动资金”科目。管帐报表首要是资金平衡表，基建出资表和专用基金表，其间资金平衡表后期不再坚持三段平衡式。虽然1987年新修订的管帐原则增设了基建告贷状况表和出资包干状况表，可是并未底子改动管帐核算办法。这一阶段依然处于管帐核算作业的初级阶段，后来，特别是1988年8月《公营城市建设归纳开发企业本钱办理暂行办法》颁布实施后，房地产开发企业管帐核算才上了新的台阶，为后期职业管帐原则的出台奠定了根底。
(二)房地产开发企业管帐原则实施阶段的特色
跟着房地产开发企业的开展和我国管帐原则革新的推动，房地产职业迫切需求适宜本身经济核算的开发企业的管帐核算原则。
1989年1月1日开端实施《公营城市建设归纳开发企业管帐原则—管帐科目和管帐报表》，这能够说是房地产开发企业第一项职业性管帐原则，虽然略显简略，尚不全面，但对房地产职业管帐核算的影响很大。
1993年7月1日《房地产开发企业管帐原则》的实施，更进一步标准了房地产职业管帐核算原则，直至2005年企业全面实施一致管帐原则，这一阶段也是整个房地产业快速开展并不断走向老练的时期，特别是1993年我国进行的管帐革新，改动了以计划经济为根底的管帐办法，将本来资金平衡表的系统改动为财物负债表系统。
这一阶段进一步标准了开发产品本钱核算，树立开发本钱一级科目来强化本钱核算和办理，清晰开发告贷利息分摊办法，答应采纳加速折旧和慎重性管帐原则，房地产职业中的股份制企业开端计提4项财物丢失或减值预备。树立了企业本钱金原则，树立所有者权益和本钱保全原则。
这一阶段财政部发布并修订了16项详细管帐原则和1项基本原则，房地产开发企业中的股份有限公司是管帐原则与管帐原则一起在企业实施，其间有7项详细管帐原则和1项基本原则在所有的企业实施，相对安稳的职业管帐原则开端实施，是构成职业管帐原则和管帐原则并存的阶段，也是股份有限公司和上市公司中的房地产开发企业管帐原则革新较大的阶段。
(三)房地产开发企业实施一致管帐原则阶段的特色
在房地产开发企业2005年1月1日起履行一致的《企业管帐原则》后，有以下特色：
1.进入21世纪，我国管帐革新脚步加速，革新的深度远远超越1993年的革新，能够说经过这次革新完成了与世界管帐常规的充沛和谐。
2.一致了企业管帐标准和管帐方针，促进了企业公平竞争和树立现代企业原则，为企业自主运营创造条件，习惯商场经济开展的要求。
3.活跃推广世界通行的稳健管帐原则，对管帐要素进行了从头界说，开端履行8项减值预备的计提，以保证管帐信息的实在牢靠。
4.《企业管帐原则》选用世界通行的管帐与税收相别离的办法，差异两者的差异性，根据管帐原则核算的企业财政效果是管帐赢利，而在交税时应该按税收原则进行调整，并按调整后的计税赢利或应交税所得额核算缴交税收。
5.改动了长时间以来管帐要素的承认和计量根据国家财政原则规则的传统财政管帐办理办法，清晰企业具有财政决议计划自主权，对管帐要素的承认，计量，记载和陈述作出了规则。
6.“本质重于办法”是一项重要的世界管帐常规，《企业管帐原则》对收入承认原则作出了规则，房地产开发企业商品房的销售收入承认也履行这项规则。
7.房地产开发企业在商品房开发进程中发作的告贷费用有了详细原则的规则，关于告贷费用的构成规模，本钱化的金额和时点作出详细清晰规则。
8.在房地产开发企业管帐核算方面，添加履行原上市公司实施的其他9项详细管帐原则，改为履行16项详细管帐原则和1项基本原则，还修正或添加了关于债款重组，非钱银买卖和以“抛弃非现金财物”的办法获得的长时间股权出资的管帐处理等方面的内容。
(四)房地产开发企业行将履行的新管帐原则系统的特色
我国新企业管帐原则是由1项基本原则和38项详细原则及使用指南和原则解说构成的一个完好管帐原则系统。房地产开发企业中的上市公司已成为第一批履行新管帐原则的企业，虽然其他大部分房地产开发企业没有履行，可是都在作仔细的预备。结合房地产业上市公司已履行新管帐原则的实践，认识到新管帐原则系统首要具有以下特色：
1.斗胆引进了世界财政陈述原则的许多新概念和新办法，将我国原有的管帐原则中与世界财政陈述原则不同的计量办法进行了较大起伏的调整，使之尽可能地契合世界常规，表现了与世界财政陈述原则的趋同。
2.改动了管帐人员长时间一向地依靠国家规则的管帐原则的标准进行管帐处理的办法，扩展了管帐人员的视界，提高了管帐人员的业务素质和管帐判断能力，进一步扩展企业财政决议计划自主权，企业需求根据规则挑选适宜的管帐方针和管帐处理办法。
3.很多使用公允价值计量办法，经归纳剖析，在38项详细管帐原则中涉及到公允价值计量的管帐原则有23项，对企业核算价值影响很大。
4.所得税管帐不再答应曩昔遍及选用的敷衍税款法，而是有必要选用交税影响法的财物负债表法，引进了计税根底的概念，着重暂时性差异。在税率变化时，应当对递延所得税财物和递延所得税负债进行调整。
5.引进出资性房地产的新概念，将为赚取租金或本钱增值，或两者兼有而持有的房地产独自归类为出资性房地产核算，并标准其承认计量和发表，有条件地引进公允价值计量的办法，但一经承认不能随意改变。
6.世界管帐原则答应财物减值预备在必定条件下转回，而新的“财物减值”管帐原则规则，部分财物减值丢失一经承认，在今后管帐期间不得转回，一起对减值的计量和确定办法进行了修订，引进了财物组的概念和办法。
7.从头标准了企业兼并和兼并管帐报表的管帐处理办法，要求非同一操控下企业兼并选用购买法计量。清晰了兼并管帐报表的规模，对长时间股权出资中的子公司选用本钱法核算，而编制兼并管帐报表时则按权益法进行调整。
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房地产业的开展迫切要求现行管帐核算原则的革新和服务，使之相习惯，而管帐原则的革新又进一步促进了房地产业的开展和前进。
房地产开发企业管帐原则的革新和开展，既是我国国民经济和房地产业经济开展的需求，也是全球经济一体化和世界管帐言语通用化开展的需求，更是我国管帐革新和开展的需求。笔者经过对我国革新开放30年来房地产开发企业管帐原则革新进程的回忆，深入剖析其首要革新阶段的有关布景，比较其变化差异和特色，寻觅管帐实务中存在的缺乏，提出房地产开发企业管帐原则革新的主张，并期望与房地产开发企业的管帐同行评论，一起推动房地产职业管帐原则的革新和开展。
一、房地产开发企业管帐原则革新的布景和进程
十一届三中全会今后，上海房地产业开展状况大致可分为五个首要阶段：第一阶段为房地产业复苏阶段，时刻在1979年至1984年;第二阶段为房地产业开端开展阶段，时刻在1985年至1991年;第三阶段为快速开展阶段，时刻在1992年至1996年;第四阶段为调整开展阶段，时刻在1997年至2000年;第五阶段为昌盛开展阶段，时刻在2001年至今，房地产企业开展逐渐走向老练。可是，房地产开发呈现部分过热现象，产品结构存在相对失衡，投机抄作问题依然存在，影响着房地产业的健康开展。
房地产开发企业管帐原则便是房地产开发企业专用的管帐核算标准，是房地产业经济开展的客观需求。在房地产业开展初期是套用建设单位管帐原则，进入快速开展阶段实施的是职业管帐原则，到房地产业开展趋向老练时，一致管帐原则和新管帐原则又相继实施。房地产业的快速开展和房地产开发企业的运营特色的客观需求，使房地产开发企业管帐原则的发作和开展成为必定，然后更进一步地推动了房地产业的健康和快速开展。我国参加世贸组织以及全球经济一体化进程，客观要求我国的管帐原则和管帐原则的革新，我国管帐原则的革新促进了房地产企业管帐原则的革新和开展，促进其从套用基本建设管帐原则，到构成房地产职业管帐原则，到履行一致管帐原则，再到全面实施新企业管帐原则。
房地产开发企业管帐原则的构成和开展进程，既是同我国管帐原则的革新和开展紧密联络的进程，也是从无到有，从简略标准到全面标准，从职业管帐原则到一致管帐原则，从一致管帐原则向世界管帐原则趋同方向开展过渡的进程。
二、房地产开发企业管帐原则首要革新阶段的特色
按一般房地产开发企业管帐原则革新以一般房地产开发企业为主线来区分，实际上便是经过了四个互相联络又各具特色的首要阶段。
(一)房地产职业管帐原则前期阶段的特色
在房地产开发企业管帐原则构成的前期，便是指革新开放今后至1988年末，即在公营城市建设归纳开发企业管帐原则实施之前的阶段。这一阶段曾履行过三项管帐原则，即1983年末曾经履行的《基本建设简易管帐原则》，1984年1月1日至1986年末履行的《公营建设单位管帐原则—管帐科目和管帐报表》，1987年1月1日至1988年末履行修订后的《公营建设单位管帐原则—管帐科目和管帐报表》。这一阶段还处于房地产业复苏和开端开展时期，管帐核算要求并不高，本钱核算到后期才有职业的专门标准，管帐科目也比较简略，将“国家资金”科目改为“固定资金”和“流动资金”科目。管帐报表首要是资金平衡表，基建出资表和专用基金表，其间资金平衡表后期不再坚持三段平衡式。虽然1987年新修订的管帐原则增设了基建告贷状况表和出资包干状况表，可是并未底子改动管帐核算办法。这一阶段依然处于管帐核算作业的初级阶段，后来，特别是1988年8月《公营城市建设归纳开发企业本钱办理暂行办法》颁布实施后，房地产开发企业管帐核算才上了新的台阶，为后期职业管帐原则的出台奠定了根底。
(二)房地产开发企业管帐原则实施阶段的特色
跟着房地产开发企业的开展和我国管帐原则革新的推动，房地产职业迫切需求适宜本身经济核算的开发企业的管帐核算原则。
1989年1月1日开端实施《公营城市建设归纳开发企业管帐原则—管帐科目和管帐报表》，这能够说是房地产开发企业第一项职业性管帐原则，虽然略显简略，尚不全面，但对房地产职业管帐核算的影响很大。
1993年7月1日《房地产开发企业管帐原则》的实施，更进一步标准了房地产职业管帐核算原则，直至2005年企业全面实施一致管帐原则，这一阶段也是整个房地产业快速开展并不断走向老练的时期，特别是1993年我国进行的管帐革新，改动了以计划经济为根底的管帐办法，将本来资金平衡表的系统改动为财物负债表系统。
这一阶段进一步标准了开发产品本钱核算，树立开发本钱一级科目来强化本钱核算和办理，清晰开发告贷利息分摊办法，答应采纳加速折旧和慎重性管帐原则，房地产职业中的股份制企业开端计提4项财物丢失或减值预备。树立了企业本钱金原则，树立所有者权益和本钱保全原则。
这一阶段财政部发布并修订了16项详细管帐原则和1项基本原则，房地产开发企业中的股份有限公司是管帐原则与管帐原则一起在企业实施，其间有7项详细管帐原则和1项基本原则在所有的企业实施，相对安稳的职业管帐原则开端实施，是构成职业管帐原则和管帐原则并存的阶段，也是股份有限公司和上市公司中的房地产开发企业管帐原则革新较大的阶段。
(三)房地产开发企业实施一致管帐原则阶段的特色
在房地产开发企业2005年1月1日起履行一致的《企业管帐原则》后，有以下特色：
1.进入21世纪，我国管帐革新脚步加速，革新的深度远远超越1993年的革新，能够说经过这次革新完成了与世界管帐常规的充沛和谐。
2.一致了企业管帐标准和管帐方针，促进了企业公平竞争和树立现代企业原则，为企业自主运营创造条件，习惯商场经济开展的要求。
3.活跃推广世界通行的稳健管帐原则，对管帐要素进行了从头界说，开端履行8项减值预备的计提，以保证管帐信息的实在牢靠。
4.《企业管帐原则》选用世界通行的管帐与税收相别离的办法，差异两者的差异性，根据管帐原则核算的企业财政效果是管帐赢利，而在交税时应该按税收原则进行调整，并按调整后的计税赢利或应交税所得额核算缴交税收。
5.改动了长时间以来管帐要素的承认和计量根据国家财政原则规则的传统财政管帐办理办法，清晰企业具有财政决议计划自主权，对管帐要素的承认，计量，记载和陈述作出了规则。
6.“本质重于办法”是一项重要的世界管帐常规，《企业管帐原则》对收入承认原则作出了规则，房地产开发企业商品房的销售收入承认也履行这项规则。
7.房地产开发企业在商品房开发进程中发作的告贷费用有了详细原则的规则，关于告贷费用的构成规模，本钱化的金额和时点作出详细清晰规则。
8.在房地产开发企业管帐核算方面，添加履行原上市公司实施的其他9项详细管帐原则，改为履行16项详细管帐原则和1项基本原则，还修正或添加了关于债款重组，非钱银买卖和以“抛弃非现金财物”的办法获得的长时间股权出资的管帐处理等方面的内容。
(四)房地产开发企业行将履行的新管帐原则系统的特色
我国新企业管帐原则是由1项基本原则和38项详细原则及使用指南和原则解说构成的一个完好管帐原则系统。房地产开发企业中的上市公司已成为第一批履行新管帐原则的企业，虽然其他大部分房地产开发企业没有履行，可是都在作仔细的预备。结合房地产业上市公司已履行新管帐原则的实践，认识到新管帐原则系统首要具有以下特色：
1.斗胆引进了世界财政陈述原则的许多新概念和新办法，将我国原有的管帐原则中与世界财政陈述原则不同的计量办法进行了较大起伏的调整，使之尽可能地契合世界常规，表现了与世界财政陈述原则的趋同。
2.改动了管帐人员长时间一向地依靠国家规则的管帐原则的标准进行管帐处理的办法，扩展了管帐人员的视界，提高了管帐人员的业务素质和管帐判断能力，进一步扩展企业财政决议计划自主权，企业需求根据规则挑选适宜的管帐方针和管帐处理办法。
3.很多使用公允价值计量办法，经归纳剖析，在38项详细管帐原则中涉及到公允价值计量的管帐原则有23项，对企业核算价值影响很大。
4.所得税管帐不再答应曩昔遍及选用的敷衍税款法，而是有必要选用交税影响法的财物负债表法，引进了计税根底的概念，着重暂时性差异。在税率变化时，应当对递延所得税财物和递延所得税负债进行调整。
5.引进出资性房地产的新概念，将为赚取租金或本钱增值，或两者兼有而持有的房地产独自归类为出资性房地产核算，并标准其承认计量和发表，有条件地引进公允价值计量的办法，但一经承认不能随意改变。
6.世界管帐原则答应财物减值预备在必定条件下转回，而新的“财物减值”管帐原则规则，部分财物减值丢失一经承认，在今后管帐期间不得转回，一起对减值的计量和确定办法进行了修订，引进了财物组的概念和办法。
7.从头标准了企业兼并和兼并管帐报表的管帐处理办法，要求非同一操控下企业兼并选用购买法计量。清晰了兼并管帐报表的规模，对长时间股权出资中的子公司选用本钱法核算，而编制兼并管帐报表时则按权益法进行调整。
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