哪些情况下可以解除房地产买卖居间合同而不用承担违约责任

【房子生意居间合同】什么状况下能够免除房子生意居间合同
事例介绍
陈先生和刘先生2006年8月缔结居间合同，而且付出了2万元定金，合同约好最迟2006年9月2日前签定《房子生意合同》，一起居间合同还关于付款状况进行约好，即签约日按总房价款的30%付出购房首付款30万;第二笔款通过银行贷款付出，2006年9月2日上午陈先生向中介公司表明无法凑齐30万元购房首付款，中介公司将此意传达给刘先生;2006年9月2日下午2时许，陈先生凑足了30万元，遂至中介公司表明已凑齐30万元购房首付款，中介公司随后告诉刘先生签定生意合同，可是刘先生奉告中介，然后刘先生称因为上午接到中介电话，正在赶往外地，无法至中介公司签约。过后两边均在没有活跃促进生意的完结，2007年1月，陈先生诉到法院要求刘先生返还2万元定金，而且依照定金罚责补偿2万元。
法院终究没有支撑刘先生的诉请。
律师分析：
本案中陈先生和刘先生在居间合同中清晰于2006年9月2日签定生意合同及上诉人于签定该居间合同其时付出定金2万元。该居间合同签定其时，上诉人亦付出了2万元定金，此2万元定金的性质应认定为签约保证金。两边以书面形式确认购房首付款的数额，要求刘先生最迟于2006年9月2日缔结合一起付出30万元购房首付款，对此，两边均认可，这是两边实在意思表明，对两边均具有约束力。时至2004年12月20日上午，刘先生向中介公司清晰表明无法凑足30万元购房首付款，中介公司据此将该意思表明传达给了陈先生，陈先生以此作出判别，后出差外地，并非歹意不实行合同，归于事出有因，故导致终究未能签定生意合同不能彻底归咎于陈先生。
通过上面的事例，能够看出，法院作出判别的依据是依据刘先生的清晰不能实行的意思表明，也就是说刘先生改变了合同的首要条款，而关于该改变，陈先生也于认可，可是关于改变后的条款没有到达共同，所以两边均不承当职责。
下面结合上面的事例来简略论说一下哪些状况下能够免除房地产生意居间合同而不必承当违约职责。
二手房生意进程都要通过缔结居间协议，签定生意合同的进程，缔结居间协议的进程首要是为了确认生意意向，所以居间合同更偏重的关于将来缔结生意合同的条件和时刻的约好，依据咱们多年办案的经历，大部分二手房生意胶葛是在这个时分呈现的。
那么什么时分能够要求对方承当违约职责，什么状况下两边均不存在违约，怎么界定就显得尤为重要，这也是房产生意两边最关怀的问题，处理该类问题的关键是看是否存在片面歹意，假如是两边均有缔结生意合同的片面志愿，可是关于生意合同的首要条款不能到达共同，导致生意合同无法缔结的，那么就不存在任何一方违约，两边均不承当职责，收取的定金予以返还。
可是很多人会使用法令赋予的权力采纳歹意躲避法令的方法到达自己不购买的意图，因而这就需求两边在缔结合一起将有关条款尽量明细，避免对方“钻空子”。
不能到达共同首要包含下面几种状况：
一、居间合同关于签约时刻未约好清楚。
关于签约时刻约好不清，就没有办法确认何时签约，假如一方予以延迟，关于另一方来讲很难建议该方歹意不实行，这简单给对方钻空子，因而居间合同中必定要约好清楚详细哪一天签约。
二、居间合同关于付款时刻和数额约好不清楚。
生意合同中必定要约好何时付款，怎么付款，假如居间合同中关于该问题不能谈清楚，那么缔结居间合一起，故意违约一方就会任意进步付款条件，提出对方或许无法承受的条件，以合理的方法躲避签约职责，导致生意合同无法签定而不必承当定金罚责的职责。
三、房产过户和交给时刻约好不清。
?
跟上述第二点相同，这也是将来生意合同的首要条款。必定要进行商谈的，即便居间合同对此约好不清也要约好一个大约的合理期间，这样将来洽谈也有的放矢。
四、依据未能对房子进行实地考察而洽谈不成。
每个人关于房子的看要点不同，假如只是知道房子的结构朝向，可是没有实地去看过房子，就草率的缔结居间合同，那么将来看到房子后，发现房子的某些当地不满意，或许房子存在必定的质量问题，或许影响到关于签约的判别，这是关于交给房子不能到达共同，也能够构成不能洽谈共同的合理理由。
第五、严格执行居间协议，关于签约内容不能重复。
一旦重复就会导致合同条款的改变，改变后假如不能从头建立，那么归于两边关于合同条款没有到达共同，那么也无所谓违约。