黄维青律师谈房屋交付文件《住宅使用说明书》

黄维青律师谈房子交给文件《住所运用阐明书》
一、概念
《住所运用阐明书》是开发商对出售房子所做的阐明，一般描绘房子建筑各项目及部位的运用阐明和留意事项，表现对住所运用的辅导。应载明房子平面布局、结构、隶属设备、配套设备、具体的结构图(注明承重结构的方位)和不能占有、损坏、移装的住所共有部位、共用设备以及住所运用规则和制止行为。
如果因开发商应写而未写明留意事项所出现问题，职责应由开发商担任，但如果是因业主未依照《住所运用阐明书》去做而出现问题，则由业主自行担任。
二、法律依据
建造部于1998年5月20日发布《产品住所实施住所质量保证书和住所运用阐明书准则的规则》即建房(1998)102号，该规则第三条规则：房地产开发企业在向用户交给出售的新建产品住所时，有必要供给《住所运用阐明书》。
国务院在一九九八年七月二十日发布的《城市房地产开发运营管理条例》第三十一条规则“房地产开发企业应当在产品房交给运用时，向购买人供给住所质量保证书和住所运用阐明书。”
上海市建造委员会于一九九八年五月二十七日发布关于本市全面实施《新建住所质量保证书》和《新建住所运用阐明书》准则的告诉，即沪建建(98)第0396号文。第二条规则“各开发企业与住所建造单位在向用户销(配)售新建住所时，有必要供给《新建住所质量保证书》和《新建住所运用阐明书》。”
上海市住所保证和房子管理局、上海市城乡建造和交通委员会于2013年3月5日发布<关于一致运用《新建住所质量保证书》(2013年版)和《新建住所运用阐明书》(2013年版)的告诉>，规则：2013年7月1日起，本市交给运用的新建住所项目，住所建造单位应向住户一致供给新版“两书”。
三、性质
从住所作为产品的视点来说，《住所运用阐明书》就相当于产品的运用阐明书。住所也是产品，但它是一种特别产品。开发商作为住所产品的生产商，应该供给产品运用的攻略，辅导顾客正确运用和保护房子。一起，《住所运用阐明书》在业主和开发商或物业公司发作胶葛时，能够作为依据运用，协助区分两边各自的职责。因用户运用不妥或私行改动结构、设备方位和不妥装修等形成的质量问题，开发企业不承当保修职责;因住户运用不妥或私行改动结构，形成房子质量受损或其他用户丢失，由职责人承当相应职责。
买卖两边并不严厉受《住所运用阐明书》的束缚，开发商不能单方面加剧业主的留意职责而减轻自己的职责。由于《住所运用阐明书》是在房子交给时才供给给买受人的，其效能不能对立房子买卖合同的效能。
但《住所运用阐明书》能够作为住所(每套)转让合同的附件。如在房子运用中出现问题，阐明书将成处理开发商与业主之间胶葛的重要依据。
四、内容
1、开发单位、规划单位、施工单位，托付监理的应注明监理单位;
2、结构类型;
3、装修、装修留意事项;
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设备装备的阐明;
5、有关设备、设备装置预留方位的阐明和装置留意事项;
6、门、窗类型，运用留意事项;
7、配电负荷;
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位留意事项的阐明;
9、其他需阐明的问题。
住所中装备的设备、设备，生产厂家还有运用阐明书的，应附于《住所运用阐明书》中。
五、交给
《住所质量保证书》和《住所运用阐明书》应在住所交给用户的一起供给给用户，以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住所均应附有各自的《住所运用阐明书》。