防范二手房买卖中出现违约情况的方法

咱们很多人关于标题中说到的问题，其实都不是很清楚，了解的也不是很透彻，但这都是和咱们的日子休戚相关的，有了解的必要，今日听讼网小编整理了相关的常识，一同往下面看看吧。
【事例一】
自设实行次序“想”成违约
2009年7月4日，许先生以125万元的总价购买武女士名下一套房子，两边约好首付款28万元，银行借款85万元，剩下12万元尾款于交房当日付出。为保证生意顺利进行，两边对付出房款、交代房子、处理过户等作了详细约好，并约好违约金按总房价的20%核算。签约后，许先生付出了首期房款。
同年8月8日，两边进行房子交代，武女士将房子钥匙交给许先生。 8月25日，经担保公司转按揭，85万元银行借款抵达武女士账户。同日，武女士结清自己银行借款。8月31日，武女士要求许先生付清余款，许先生则提出于9月5日处理过户并付出尾款，武女士当即表明回绝。之后又屡次洽谈，但两边一直未能就先付出尾款仍是先处理过户取得共同。
9月21日，武女士向法院申述，要求许先生付出12万元尾款和25万元违约金，许先生则于29日另行申述，要求武女士帮忙处理过户手续并付出违约金25万元。许先生以为，依照合同实行的次序，应该是先处理过户，后交代房子，再付出尾款。武女士虽提早交给房子，但没有处理过户手续，自己天经地义有权回绝付出尾款。
法院审理后作出判定，先由许先生向武女士付出12万元购房款，再由武女士帮忙许先生处理房子产权过户，许先生另须付出武女士逾期付款违约金2万元。许先生的诉请法庭依法予以驳回。
【法官说法】
联络两边在合同中的约好和实践实行状况来看，由于在产权过户前交代房子并不违背合同，两边也未约好产权过户是付出尾款的条件条件，因而，许先生先过户再付款的建议缺少合同根据。根据合同约好，武女士交给房子的职责与许先生付出尾款的职责相对应，因而，在武女士现已交房的状况下，许先生未依照约好付出尾款，应当承当相应的违约职责。可以说，许先生是吃了 “想当然”的亏。由于两边约好的违约金显着过高，法院根据公正缓诚笃信用原则作了调整。
【事例二】
银行放款条件“逼”出违约
李林与杜萍是一对小夫妻。2009年4月，经中介公司介绍，小两口看中了赵女士的一套住宅，两边约好以总价103.5万元买卖，其间首付款41万元， 4月26日前付出;第二期房款60.5万元向银行借款，6月20日前付出;尾款2万元6月30日前付出。一同约好，交房前赵女士须迁出房子内的一切户口。
4月25日，李林和杜萍按约向赵女士付出了41万元首付款。次日，夫妻俩以买受房子作典当，与银行签定了典当借款合同。很快，银行同意了借款。 5月10日，两边一同处理了产权过户手续。 5月31日，房子产权挂号至李林、杜萍名下，夫妻俩一同完成了典当挂号。
可是银行迟迟没有放贷。同年6月，李林配偶告诉赵女士，借款银行以迁空户口为放贷条件，要求赵女士先将户口迁出。赵女士当即予以回绝。 8月16日，赵女士向李林配偶宣布催款告诉，要求在8月21日前付出剩下房款。李林配偶随即回函，重申银行放款条件并再次要求赵女士先搬迁户口。 10月20日，李林配偶将赵女士告上法庭，要求赵女士帮忙银行放贷并交给房子。
赵女向法庭辩称，自己出售房子是为了换房寓居，由于原告拖延付出房款，交涉期间房价敏捷上涨，形成自己无法以原定价格购买预订的房子，自己出售房子的意图已无法完成，因而，反诉要求免除房子生意合同，将产权康复挂号至自己名下。
诉讼中，李林配偶乐意另行筹款付出剩下房款，赵女士则乐意在康复产权后，返还收取的房款并补偿8万元。法院终究判定两边合同免除，产权康复挂号至赵女士名下;赵女士应将41万元房款返还李林、杜萍，并补偿他们8万元。
【法官说法】
本案胶葛可以说是被借款银行的放款条件 “逼”出来的。但银行放款的条件条件不是房子生意合同的条款，对赵女士并无约束力。根据房子生意合同，李林配偶付出第二期房款在先，赵女士搬迁户口在后，李林配偶要求先迁户口再付房款的建议，没有合同根据和法令根据。由于按约付出第二期房款是李林配偶的首要债款，配偶俩在放款遇阻并经对方催告后仍未在合理期限内实行职责，赵女士依法可以免除合同。因而，法庭支撑赵女士的反诉恳求。
【事例三】
拖延出具收据“讨”来违约
2009年4月，经中介公司介绍，郭小姐以128万元购买黄先生名下一套住宅，两边约好，首付款28万元别离于4月18日前付出10万元、 8月30日前付出18万元，其他100万元以借款方法付出; 9月7日前处理转让过户手续。两边另约好，以总房价的万分之三按日核算逾期付款和逾期交房的违约金。
签约后，郭小姐付出了第一笔房款10万元，黄先生于4月20日出具了收据。 8月25日，第二笔18万元房款汇入黄先生银行卡，但黄先生没有及时出具收据。急于请求借款的郭小姐于28日、 29日连着两次发函催告，黄先生于8月31日出具了收据。
9月7日，黄先生依照合同约好去买卖中心处理过户手续，可是，还没办好借款手续的郭小姐没有参与。了解状况后，黄先生当即致函郭小姐，称郭小姐现已违约，应当承当相应职责。
9月8日，办完借款手续的郭小姐具函告诉黄先生， 9月9日处理过户手续，但黄先生没去。郭小姐随即告诉黄先生改到11日，但到了11日，郭小姐比及的却是黄先生免除合同的告诉书。
9月14日，郭小姐向法院申述，要求黄先生合作处理过户手续，交给房子并按合同约好承当违约职责。黄先生则以为，自己依照合同约好的日期前去处理过户手续，但原告没有参与，因而自己有权单方面免除合同。至于收据问题，由于合同约好第二笔房款在8月30日前付出，自己31日出具收据并不违约，因而不同意原告的诉讼恳求。
法院审理后作出判定，被告应将涉讼房子产权过户至原告名下，将房子交给原告，并按合同约好付出逾期交房违约金，原告应向被告付出剩下房款100万元。
【法官说法】
本案从表面上看，是由于原告未能及时办好借款手续，致使在约好的时刻内无法买卖过户。但房子出售方的首付款证明是借款批阅的必要资料，借款批阅又需求必定的时刻，原告8月25日就已悉数付清首期房款，被告却延至第六日才向原告出具收款证明，其疏于实行合同附随职责的职责清楚明了。因而，被告无权单方面免除合同，以此为由回绝实行已构成违约，应当承当持续实行合同并付出拖延实行违约金的违约职责。可以说，本案中被告违约是自己 “讨”来的。
专家提示
多留时刻留余地诚笃信用要记劳
针对房子生意买卖活动中简单引发胶葛事项，生意两边应留意以下几个方面：
首要，关于处理借款等并非当事人本身可以独立处理的事项，在签定合一同应该恰当多预留一些时刻，作为呈现意外状况的缓冲。现在各商业银行批阅发放借款的流程、条件、时刻等有所不同，在某一家商业银行不能取得借款的，假如预留多一些时刻，仍可向其他银行寻求借款而不至于没有补偿的时刻。
其次，商量合同条款时，对重要的合同职责除了约好实行期限和违约金、免除合同的条件之外，尽或许再约好一个合理的缓冲期。这个缓冲期十分重要，它可以用来补偿、抢救整个合同。假如由于客观原因，一方拖延实行某项重要职责很短时刻，但合同直接约好另一方享有免除权的，很简单导致合同的免除。这样对当事人而言危险巨大，毫无抢救合同的时机，客观上并不公正。一同，若当事人这样约好条款内容，法令并不制止，一旦两边对合同是否持续实行产生分歧，极易引发诉讼。诉讼中，限于当事人合同的约好，法院也很难直接调整、平衡两边的利益。
别的，应正确对待合同相对方。合同相对方是自己的买卖目标，不是自己的仇敌，正常状况下更不是骗子。履约中自己应当诚笃信用，在没有切当依据证明对方存在歹意的状况下，应当信任对方也是诚笃守信的。关于对方履约中呈现的困难或妨碍，应给予活跃的合作，共同为合同的实行创造条件。若仅仅据守自己的权力，往往会忽视他人的利益，有时怠于合作对方的合理要求或许导致严峻的违约行为。若由此发作胶葛乃至诉讼的，法院或许裁定组织作为中立的第三方，其根本价值观是关于签定的合同两边都应活跃实行，不会轻易地免除一个合同，由于这样并不会添加社会的财富，反而会添加当事人的买卖成本。
此外，还要留意保有履约过程中的依据。信任对方的诚信是善夫君的根本道德，但不是说不需求保存依据。恰恰相反，留意保存实行过程中的依据不可是可以做到的，并且是有必要的、正确的。现在电话、电子邮件等通讯方法比较便利，但这些方法或许难以作为依据，或许作为依据的方法要求比较严厉，因而要留意保存书面依据，比如说好某些事项后即时签署补充协议，或许经过挂号信函的方法进行交涉。