商品房销售广告的法律性质分析

一直以来人们对商品房出售广告的法令性质就存在着邀约约请和邀约两种界定，二者有着显着的不同。邀约约请，是指一方约请别人向自己宣布邀约的意思表明。③邀约约请人不需要受邀约约请的束缚。而邀约是指一方当事人以缔结合同为意图而宣布的，由相对人受领的意思表明。②邀约的内容清晰详细，饱尝邀约人赞同邀约人就要受该邀约的束缚。因而对商品房出售广告的不同的界定成果将导致开发商对虚伪广告承当不同的法令责任。
(一)归于邀约约请性质的商品房出售广告
《合同法》第15条第1款规则：“……寄送的价目表、拍卖布告、投标布告、招股阐明书、商业广告等为要约约请。”《关于审理商品房生意合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第3条规则“商品房的出售广告和宣扬材料为要约约请”。由此可见，商品房出售广告原则上是邀约约请，邀约约请的内容是含糊的，不详细的，不是法令行为，这种情况下，商品房出售广告中开发商所作的许诺不能作为商品房生意合同的条款。例如，开发商打出这样的广告：“环境美丽，交通便当。”这样的广告宣扬因为不具有详细清晰性，不是邀约，而是邀约约请。即便开发商最终供给的商品房环境不美丽，交通不便当，开发商也不需要为虚伪广告承当违约责任。
(二)归于邀约性质的商品房出售广告
《合同法》第15第2款规则:“商业广告的内容契合要约规则的，视为要约。”详细什么样的商业广告才干视为要约呢?依据《合同法》第14条的规则：榜首，内容详细清晰。第二，表明饱尝邀约人赞同要约人即受该意思表明束缚。契合上述两条规则的商业广告是邀约。别的《关于审理商品房生意合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第3条作了更为详细的规则：“商品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就商品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对商品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入商品房生意合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。”依据这一条，确定商品房出售广告是邀约要满意三个条件：榜首，出卖人对房子和相关设备所做的许诺有必要详细清晰。这儿的阐明和许诺便是出卖人对商品房所作的任何一种方式的广告宣扬。例如：本文开篇所引述的事例中，开发商在广告中许诺说小区有3000多平方米的中心花园，这样的阐明和许诺便是详细清晰的。当然关于一些不触及数据的许诺和阐明，何为详细，不同的法官或许有不同的了解，这就有或许形成不同的法院对相同性质的案子有不同的判定成果。第二，该阐明和许诺针对的是商品房开发规划范围内的房子及相关设备。这儿着重许诺和阐明针对的对象是商品房生意中的实质性重要内容，即房子和相关设备。相关设备是指商品房的基础设备和相关配套设备。包含供暖、供电、供水、小区景象、停车场等。第三，该许诺和阐明对商品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响。对“商品房生意合同的缔结”“房子价格”终究有多大影响才是“严重影响”?《关于审理商品房生意合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》这一司法解说对这一问题缺少一个客观的判别规范，具有很大的主观性。例如，有人以为严重影响是指缔结或许不缔结合同，而有人以为，对缔结合同时刻的影响也是严重影响。司法实践中，这一规则的可操作性不强。