城市拆迁补偿费涉税政策讲解
来源：听讼网整理 2018-09-26 01:12
现行国家、省市公布的触及城市拆迁安顿补偿税务处理的文件：
营业税
1、《国家税务总局关于外商出资企业从事城市住所小区缔造征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号
该文件主要是规范城市房地产开发过程中施行产权互换以及产权互换和作价补偿相结合办法下营业税的税收处理问题。具体内容如下：
对外商出资企业从事城市住所小区缔造，应当依照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规则，就其获得的营业额计征营业税;对归还面积与拆迁建筑面积持平的部分，由当地税务机关按同类住所房子的本钱价核定计征营业税，对终究转让时未作价结算的住所区配套公共设备(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包括在住所房子转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
2、《江苏省当地税务局关于拆迁安顿有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号
该文件的具体内容如下：根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商出资企业从事城市住所小区缔造征收营业税若干问题的批复》(国税函发[1995]549号)精力，交税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安顿的房子，不管以何种办法结算价款，以及拆迁人获得的房子作何用处，均应归于营业税的交税规模，应按“出售不动产”税目交纳营业税。
江苏省地税局的文件实践阐明晰两个问题：第一是对国税函发[1995]549号文关于拆迁安顿税务处理规则的进一步承认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件触及的主体是外商出资企业。因而，对这个文件的适用问题在实务中一向存在必定的争议。省局的文件对这个问题给予了清晰。第二是清晰交税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安顿的房子均归于营业税出售不动产的交税规模。
3、《国家税务总局关于个人出售拆迁补偿住所征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号
这个文件是值得咱们要点重视和评论的。
一、关于拆迁补偿住所获得办法问题
房地产开发公司对被拆迁户施行房子产权互换时，其实质是以不动产一切权为表现办法的经济利益的交流。房地产开发公司将所具有的不动产一切权搬运给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规则，应按“出售不动产”税目交纳营业税;被拆迁户以其原具有的不动产一切权从房地产开发公司处获得了另一处不动产一切权，该行为不归于经过受赠、承继、离婚产业切割等非购买办法获得的住所。
这儿，咱们重视的是两个层次：
第一是施行拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规则看，房地产开发公司对被拆迁户施行房子产权互换时，其实质是以不动产一切权为表现办法的经济利益的交流。根据《营业税暂行条例施行细则》的规则，营业税中有偿转让不动产归于营业税交税规模，而其中有偿包括获得钱银、货品或其他经济利益。因而，关于房地产开发企业转让不动产一切权并获得了经济利益必定归于营业税交税规模，应征收营业税，这条准则国税函[2007]768号文是进行了进一步清晰的，即根据现行营业税有关规则，应按“出售不动产”税目交纳营业税。但由于房地产开发企业获得的不是钱银和货品，而是其他经济利益，这儿就触及到营业税计税根据的承认问题，关于这个问题咱们以为仍按国税函发[1995]549号进行处理，这儿就不再具体表述了。
第二个问题便是咱们在实务中一向重视的问题便是被拆迁户获得拆迁补偿是否触及到流转税的交税问题。由于，假如无论是产权互换仍是钱银补偿，从表现办法来看，都是被拆迁户将原有房子换成了新房子或钱银，这个和一般的房子出售行为很相似。因而，一般假如交税人将原有房子出售给第三方获得钱银或将自己的房子同被人交流新的房子时，在营业税处理上都是依照“出售不动产”征收营业税的。这儿，关于被拆迁户抛弃原有房子的一切权(假定被拆迁户对原有房子用于一切权)所获得的钱银或房子的什物补偿，是否也应按出售不动产征收营业税，一向是实务中争议的一个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予十分直接的答复，仅仅提出了两个定见：
(1)被拆迁户以其原具有的不动产一切权从房地产开发公司处获得了另一处不动产一切权，该行为不归于经过受赠、承继、离婚产业切割等非购买办法获得的住所。
(2)被拆迁户出售与房地产开发公司产权互换而获得的拆迁补偿住所时，应按《国家税务总局财政部缔造部关于加强房地产税收管理的告诉》(国税发[2005]89号)文件的规则承认该住所的购买时刻。
这儿，首要清晰了一点，被拆迁户获得的新房子是归于购买办法而不对错购买办法。但这是怎样一种购买办法仍是不太清晰的。假如归于被拆迁户用原有房子的一切权去交流获得新房子的一切权，毫无疑问这个产权互换是归于营业税出售不动产的交税规模的。假如不是，则还要具体评论。这个就触及到要评论城市土地出让的程序和法规的问题。关于这个问题，咱们在事例的难点评论中和咱们再具体评论。总归，关于被拆迁户获得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是一个有争议的问题。
为给咱们的后续评论供给必定的参阅，咱们这儿必定将现在其他省、市关于旧城改造过程中触及拆迁安顿税务处理办法的文件规则供给给咱们：
(1)《广东省当地税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号：
你局梅地税发[1999]140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研讨，现批复如下：
一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的交税问题
对开发商根据当地政府的城市规划和缔造部分的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例施行细则第十五条规则，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积持平的部分，按同类住所房子的本钱价核定计征“出售不动产”的营业税;对补偿面积超越拆迁面积的部分，按营业税暂行条例施行细则第十五条规则，核定营业额计征“出售不动产”的营业税。
二、关于被拆迁户获得拆迁补偿收入不交税问题
为支撑城市改造缔造，经请示国家税务总局赞同，凡经县级以上政府同意，国土局及有关房地产管理部分宣布布告，期限拆(搬)迁的地(路)段的，被拆迁户获得的拆迁补偿收入(包括钱银、货品或其他经济利益)暂不征收营业税。
(2)《广州市当地税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的告诉》穗地税发[2000]79号
现将广东省当地税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》(粤地税函[1999]295号)抄件转发给你们，经请示省局，我局弥补如下，请同时贯彻执行。一、文中第一点所称“同类住所房子本钱价”是指该房产开发商缔造用于安顿被拆迁户的房子的工程本钱价。
关于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号仍是粤地税函[1999]295号，都是按房子的本钱价核定计征营业税。但对这个本钱价的本钱终究包括哪些本钱，是缔造本钱仍是彻底本钱，要害一点是地价是否包括在本钱规模内，也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市当地税务局的解说，这个本钱是房产开发商缔造用于安顿被拆迁户的房子的工程本钱价，便是缔造本钱，不含地价。
(3)《重庆市当地税务局关于房子拆迁过程中有关营业税方针的告诉》渝地税发[2002]156号：
一、房子拆迁过程中对被拆迁人(单位或个人，以下同)的税收方针
(一)被拆迁人与拆迁人(单位或个人，以下同)施行房子产权互换办法补偿的，被拆迁人因房子结构和面积原因所获得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。
(二)在拆迁原房过程中，被拆迁人挑选钱银补偿(安顿)办法，所获得的钱银补偿(安顿)价款，暂不征收营业税及附加税费。
二、房子拆迁过程中对拆迁人的税收方针
(一)在现房安顿办法中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县(自治县、市)当地税务局检查后，暂不征收营业税及附加税费;对因各种原因添加还房面积而收取的房子价款，应征收营业税及附加税费。
(二)拆迁人与被拆迁人施行房子产权互换办法补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县(自治县、市)当地税务局检查后，暂不征收营业税及附加税费;对因归还房面积超越原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。
这个文件有两点问题需求咱们留意，一个是关于被拆迁人获得的拆迁补偿无论是钱银仍对错钱银办法，都不征收营业税。第二是关于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的交税问题是一个值得咱们重视的问题。关于结构价差，咱们能够举一个比如阐明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的高楼套房。即便面积相同，但由于新旧两种房子归于不同的结构，价值自身是不一样的。因而，被拆迁户尽管获得的是等面积的60平方米的房子，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位付出一个结算价差，这个价差便是结构价差。当然，关于这个结构价差的营业税交税问题，渝地税发[2002]156仅仅重庆的做法，咱们不能照搬，仅做参阅。咱们以为，根据国税函[2007]768号的文件精力，这个结构价差征收营业税才是比较符合规则的。
企业所得税
关于拆迁费的企业所得税处理，现在并没有清晰的单行文规则。在《国家税务总局关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》国税发[2006]31号文中仅仅提到了开发企业发作的应计入开发产品本钱中的费用，包括前期工程费、根底设备缔造费、公共配套设备费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发直接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发本钱的本钱。
从拆迁补偿的办法看，钱银补偿，所得税的计税本钱的承认最简略。按施行付出的钱银补偿款承认直接本钱。难点在于产权互换办法下的补偿问题，关于这些问题怎么进行所得税处理，咱们在事例中将结合所得税的立法准则、其他相关规则以及管帐处理办法进行具体叙述。
个人所得税
《财政部国家税务总局关于乡镇房子拆迁有关税收方针的告诉》财税[2006]45号文：
对被拆迁入依照国家有关乡镇房子拆迁管理办法规则的规范获得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
考虑到现在城市拆迁中的补偿根本都是依照各地根据国家有关乡镇房子拆迁管理办法规则的规范进行补偿的，实务中争议在不大，这儿就在文件解说中简略罗列一下，在后续的事例教育中，咱们就不再环绕这个问题进行评论了。
土地增值税
1、根据《土地增值税暂行条例》及其施行细则的规则：拆迁补偿费作为房地产开发本钱归于进行土地增值税清算时的扣除项目。
2、关于房地产开发企业进行产权互换进行拆迁补偿的，根据国税函[2007]768号的文件精力，房地产开发公司将所具有的不动产一切权搬运给了被拆迁户，咱们是确定其获得了相应的经济利益的。而根据《土地增值税暂行条例施行细则》的规则，收入包括转让房地产的悉数价款及有关经济利益。因而，咱们以为一般状况对对拆迁互换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律根据的。这儿问题的要害便是土地增值税计税根据的承认。实务中咱们一般根据营业税计税根据承认。在征收办法上，一般先在产权搬运时先进行预征，最终进行整个项目的土地增值税清算。这个咱们在后面事例中将简略评论一下。
以上，是咱们关于城市拆迁安顿补偿中触及的各税种的文件进行了一个罗列和解说，这为咱们后续的事例剖析先打一个理论的根底。考虑到部分税种的税务处理相对简略，在后面的事例剖析，咱们侧重是关于拆迁安顿补偿中触及的营业税和企业所得税处理问题的评论。
假如关于拆迁补归还有什么不清楚的能够点击听讼网法律常识。
营业税
1、《国家税务总局关于外商出资企业从事城市住所小区缔造征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号
该文件主要是规范城市房地产开发过程中施行产权互换以及产权互换和作价补偿相结合办法下营业税的税收处理问题。具体内容如下：
对外商出资企业从事城市住所小区缔造，应当依照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规则，就其获得的营业额计征营业税;对归还面积与拆迁建筑面积持平的部分，由当地税务机关按同类住所房子的本钱价核定计征营业税，对终究转让时未作价结算的住所区配套公共设备(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包括在住所房子转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
2、《江苏省当地税务局关于拆迁安顿有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号
该文件的具体内容如下：根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商出资企业从事城市住所小区缔造征收营业税若干问题的批复》(国税函发[1995]549号)精力，交税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安顿的房子，不管以何种办法结算价款，以及拆迁人获得的房子作何用处，均应归于营业税的交税规模，应按“出售不动产”税目交纳营业税。
江苏省地税局的文件实践阐明晰两个问题：第一是对国税函发[1995]549号文关于拆迁安顿税务处理规则的进一步承认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件触及的主体是外商出资企业。因而，对这个文件的适用问题在实务中一向存在必定的争议。省局的文件对这个问题给予了清晰。第二是清晰交税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安顿的房子均归于营业税出售不动产的交税规模。
3、《国家税务总局关于个人出售拆迁补偿住所征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号
这个文件是值得咱们要点重视和评论的。
一、关于拆迁补偿住所获得办法问题
房地产开发公司对被拆迁户施行房子产权互换时，其实质是以不动产一切权为表现办法的经济利益的交流。房地产开发公司将所具有的不动产一切权搬运给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规则，应按“出售不动产”税目交纳营业税;被拆迁户以其原具有的不动产一切权从房地产开发公司处获得了另一处不动产一切权，该行为不归于经过受赠、承继、离婚产业切割等非购买办法获得的住所。
这儿，咱们重视的是两个层次：
第一是施行拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规则看，房地产开发公司对被拆迁户施行房子产权互换时，其实质是以不动产一切权为表现办法的经济利益的交流。根据《营业税暂行条例施行细则》的规则，营业税中有偿转让不动产归于营业税交税规模，而其中有偿包括获得钱银、货品或其他经济利益。因而，关于房地产开发企业转让不动产一切权并获得了经济利益必定归于营业税交税规模，应征收营业税，这条准则国税函[2007]768号文是进行了进一步清晰的，即根据现行营业税有关规则，应按“出售不动产”税目交纳营业税。但由于房地产开发企业获得的不是钱银和货品，而是其他经济利益，这儿就触及到营业税计税根据的承认问题，关于这个问题咱们以为仍按国税函发[1995]549号进行处理，这儿就不再具体表述了。
第二个问题便是咱们在实务中一向重视的问题便是被拆迁户获得拆迁补偿是否触及到流转税的交税问题。由于，假如无论是产权互换仍是钱银补偿，从表现办法来看，都是被拆迁户将原有房子换成了新房子或钱银，这个和一般的房子出售行为很相似。因而，一般假如交税人将原有房子出售给第三方获得钱银或将自己的房子同被人交流新的房子时，在营业税处理上都是依照“出售不动产”征收营业税的。这儿，关于被拆迁户抛弃原有房子的一切权(假定被拆迁户对原有房子用于一切权)所获得的钱银或房子的什物补偿，是否也应按出售不动产征收营业税，一向是实务中争议的一个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予十分直接的答复，仅仅提出了两个定见：
(1)被拆迁户以其原具有的不动产一切权从房地产开发公司处获得了另一处不动产一切权，该行为不归于经过受赠、承继、离婚产业切割等非购买办法获得的住所。
(2)被拆迁户出售与房地产开发公司产权互换而获得的拆迁补偿住所时，应按《国家税务总局财政部缔造部关于加强房地产税收管理的告诉》(国税发[2005]89号)文件的规则承认该住所的购买时刻。
这儿，首要清晰了一点，被拆迁户获得的新房子是归于购买办法而不对错购买办法。但这是怎样一种购买办法仍是不太清晰的。假如归于被拆迁户用原有房子的一切权去交流获得新房子的一切权，毫无疑问这个产权互换是归于营业税出售不动产的交税规模的。假如不是，则还要具体评论。这个就触及到要评论城市土地出让的程序和法规的问题。关于这个问题，咱们在事例的难点评论中和咱们再具体评论。总归，关于被拆迁户获得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是一个有争议的问题。
为给咱们的后续评论供给必定的参阅，咱们这儿必定将现在其他省、市关于旧城改造过程中触及拆迁安顿税务处理办法的文件规则供给给咱们：
(1)《广东省当地税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号：
你局梅地税发[1999]140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研讨，现批复如下：
一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的交税问题
对开发商根据当地政府的城市规划和缔造部分的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例施行细则第十五条规则，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积持平的部分，按同类住所房子的本钱价核定计征“出售不动产”的营业税;对补偿面积超越拆迁面积的部分，按营业税暂行条例施行细则第十五条规则，核定营业额计征“出售不动产”的营业税。
二、关于被拆迁户获得拆迁补偿收入不交税问题
为支撑城市改造缔造，经请示国家税务总局赞同，凡经县级以上政府同意，国土局及有关房地产管理部分宣布布告，期限拆(搬)迁的地(路)段的，被拆迁户获得的拆迁补偿收入(包括钱银、货品或其他经济利益)暂不征收营业税。
(2)《广州市当地税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的告诉》穗地税发[2000]79号
现将广东省当地税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》(粤地税函[1999]295号)抄件转发给你们，经请示省局，我局弥补如下，请同时贯彻执行。一、文中第一点所称“同类住所房子本钱价”是指该房产开发商缔造用于安顿被拆迁户的房子的工程本钱价。
关于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号仍是粤地税函[1999]295号，都是按房子的本钱价核定计征营业税。但对这个本钱价的本钱终究包括哪些本钱，是缔造本钱仍是彻底本钱，要害一点是地价是否包括在本钱规模内，也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市当地税务局的解说，这个本钱是房产开发商缔造用于安顿被拆迁户的房子的工程本钱价，便是缔造本钱，不含地价。
(3)《重庆市当地税务局关于房子拆迁过程中有关营业税方针的告诉》渝地税发[2002]156号：
一、房子拆迁过程中对被拆迁人(单位或个人，以下同)的税收方针
(一)被拆迁人与拆迁人(单位或个人，以下同)施行房子产权互换办法补偿的，被拆迁人因房子结构和面积原因所获得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。
(二)在拆迁原房过程中，被拆迁人挑选钱银补偿(安顿)办法，所获得的钱银补偿(安顿)价款，暂不征收营业税及附加税费。
二、房子拆迁过程中对拆迁人的税收方针
(一)在现房安顿办法中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县(自治县、市)当地税务局检查后，暂不征收营业税及附加税费;对因各种原因添加还房面积而收取的房子价款，应征收营业税及附加税费。
(二)拆迁人与被拆迁人施行房子产权互换办法补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县(自治县、市)当地税务局检查后，暂不征收营业税及附加税费;对因归还房面积超越原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。
这个文件有两点问题需求咱们留意，一个是关于被拆迁人获得的拆迁补偿无论是钱银仍对错钱银办法，都不征收营业税。第二是关于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的交税问题是一个值得咱们重视的问题。关于结构价差，咱们能够举一个比如阐明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的高楼套房。即便面积相同，但由于新旧两种房子归于不同的结构，价值自身是不一样的。因而，被拆迁户尽管获得的是等面积的60平方米的房子，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位付出一个结算价差，这个价差便是结构价差。当然，关于这个结构价差的营业税交税问题，渝地税发[2002]156仅仅重庆的做法，咱们不能照搬，仅做参阅。咱们以为，根据国税函[2007]768号的文件精力，这个结构价差征收营业税才是比较符合规则的。
企业所得税
关于拆迁费的企业所得税处理，现在并没有清晰的单行文规则。在《国家税务总局关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》国税发[2006]31号文中仅仅提到了开发企业发作的应计入开发产品本钱中的费用，包括前期工程费、根底设备缔造费、公共配套设备费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发直接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发本钱的本钱。
从拆迁补偿的办法看，钱银补偿，所得税的计税本钱的承认最简略。按施行付出的钱银补偿款承认直接本钱。难点在于产权互换办法下的补偿问题，关于这些问题怎么进行所得税处理，咱们在事例中将结合所得税的立法准则、其他相关规则以及管帐处理办法进行具体叙述。
个人所得税
《财政部国家税务总局关于乡镇房子拆迁有关税收方针的告诉》财税[2006]45号文：
对被拆迁入依照国家有关乡镇房子拆迁管理办法规则的规范获得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
考虑到现在城市拆迁中的补偿根本都是依照各地根据国家有关乡镇房子拆迁管理办法规则的规范进行补偿的，实务中争议在不大，这儿就在文件解说中简略罗列一下，在后续的事例教育中，咱们就不再环绕这个问题进行评论了。
土地增值税
1、根据《土地增值税暂行条例》及其施行细则的规则：拆迁补偿费作为房地产开发本钱归于进行土地增值税清算时的扣除项目。
2、关于房地产开发企业进行产权互换进行拆迁补偿的，根据国税函[2007]768号的文件精力，房地产开发公司将所具有的不动产一切权搬运给了被拆迁户，咱们是确定其获得了相应的经济利益的。而根据《土地增值税暂行条例施行细则》的规则，收入包括转让房地产的悉数价款及有关经济利益。因而，咱们以为一般状况对对拆迁互换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律根据的。这儿问题的要害便是土地增值税计税根据的承认。实务中咱们一般根据营业税计税根据承认。在征收办法上，一般先在产权搬运时先进行预征，最终进行整个项目的土地增值税清算。这个咱们在后面事例中将简略评论一下。
以上，是咱们关于城市拆迁安顿补偿中触及的各税种的文件进行了一个罗列和解说，这为咱们后续的事例剖析先打一个理论的根底。考虑到部分税种的税务处理相对简略，在后面的事例剖析，咱们侧重是关于拆迁安顿补偿中触及的营业税和企业所得税处理问题的评论。
假如关于拆迁补归还有什么不清楚的能够点击听讼网法律常识。